재건축 '적정성 검토' 암초 패닉…서울시장 선거 규제완화 변수

목동 신시가지11단지, 재건축 최종 탈락

2차 적정성 검토서 막혀…문턱 높이는 정부

서울시장 여야 후보 재건축 규제완화 공약

희망고문 이어지며 실망매물도 적을 듯

최근 잇따른 청신호가 켜졌던 서울 재건축 시장이 ‘적정성 검토’라는 암초를 만났다. 주요 단지들이 잇따라 1차 안전진단을 통과한데다 서울시장 후보들의 재건축 규제 완화 공약 등 호재가 잇따르는 상황에서 사업의 명과 암이 더욱 부각되는 모습이다.

31일 부동산업계에 따르면 서울 양천구 목동 신시가지11단지 아파트는 재건축 정밀 안전진단에서 최종 탈락했다. 한국건설기술연구원이 수행한 2차 정밀안전진단에서 C등급(유지·보수)을 받아 재건축 불가 판정을 받은 것이다. 목동 신시가지 일대에서는 최근까지 14개 단지 가운데 13개 단지가 잇따라 1차 안전진단을 통과하면서 사업 기대감이 커진 상황이었다.

그간 ‘1차 정밀진단 통과’는 길고 긴 재건축 사업의 신호탄으로서의 의미가 있었으나, 이제는 그 평가가 급격히 퇴색하는 모습이다. 정부는 지난해 6·17 대책 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표하고 안전진단 절차를 기존보다 강화했다. 1차 안전진단 용역업체 선정과 관리를 지자체에서 시·도지사로 넘기고, 2차 안전진단에서는 현장조사 강화는 물론 자문과정은 검토 항목별 자문위원에게 총점을 비공개해 독립적으로 판단할 수 있도록 했다.

앞서 지난해 9월에는 9단지가 2차 정밀안전진단에서 탈락했다. 2차 안전진단의 높아진 문턱이 현실로 점차 드러나면서 재건축을 추진 중인 목동아파트 전체가 패닉에 빠져드는 분위기다. 양천발전시민연대는 즉각 성명을 내고 "정부의 자의적인 재건축 안전진단 규제를 규탄하며, 이를 철폐할 것으로 요구한다"고 밝혔다.

일각에서는 최근 대안으로 더오른 ‘리모델링’도 거론되고 있지만, 목동 신시가지의 특성을 고려하면 비현실적이라는 평가다. 목동은 건축연도가 비슷한 아파트들과 비교해 대지지분이 커 재건축시 추가분담금이 적다. 또한 용적률은 낮아 신축을 통해 높은 수익성을 기대할 수 있다. 목동 A공인중개사무소 관계자는 "재건축만 하면 로또수준의 수익을 기대할 수 있는데 주민들이 수익률이 낮은 리모델링으로 전환할 가능성은 없다고 봐도 된다"고 말했다.

다만 이번 적정성 검토 탈락에도 불구하고 목동과 강남, 여의도 일대 재건축 추진단지의 집값 강세는 꺾이지 않을 것이라는 전망이 나오고 있다. 특히 서울시장 보궐선거가 게임체인저가 될 것이란 기대감이 적지 않다.

박영선 민주당 서울시장 후보는 현 정부의 부동산 정책 기조와 다르게 재개발·재건축 찬성, 공시지가 인상 속도 조절 등을 공약하고 있다. 국민의힘 오세훈 후보는 재건축 규제 완화에 더욱 적극적이다. 재개발·재건축 규제 및 용적률·층수 규제 완화를 통한 민간 공급으로 18만5000호 등 모두 36만호의 신규 주택을 공급하겠다고 했다.

임병철 부동산114 수석연구위원은 "개별단지의 재건축 진행이 늦춰질 수는 있겠지만, 서울시장 보궐선거를 앞두고 재건축 완화 이야기가 꾸준히 나오고 있다"며 "재건축 단지의 최근 상승흐름에 큰 영향을 미치진 않을 것"이라고 내다봤다.

재건축 급제동에 따른 ‘실망매물’ 출현 가능성도 낮다는 평가다. 지난해 9월 목동 9단지가 안전진단에서 최종탈락했을 때, 잠시 호가가 내리긴 했으나 이내 신고가 행진을 이어간 전례가 있다. 임 수석연구위원은 "재건축 단지 주민들은 재건축 사업이 오래 걸린다는 점을 기본적으로 깔고 가기 때문"이라고 설명했다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr
<ⓒ경제를 보는 눈, 세계를 보는 창 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>