LH직원 투기의혹 '대토보상'이 대체 뭐길래

[경향신문]

3기 신도시 예정지역 중 한 곳인 부천대장 지구의 모습. 우철훈 선임기자

민변과 참여연대가 제기한 한국토지주택공사(LH) 직원들의 3기 신도시 사전투기 의혹관련 파장이 일파만파 커지고 있다. 국토교통부와 LH는 곧바로 연루 의혹을 받는 직원들을 업무정지시키고 조사에 착수했지만 당혹감을 감추지 못하고 있다. 이른바 ‘공공주도’로 전국에 83만여 가구의 새 주택을 공급한다는 ‘2·4 공급대책’의 경우 LH가 공공역할을 주도할 핵심기관이다. 이때문에 “고양이에게 생선을 맡긴 꼴”이라는 비난여론이 거세지고 있고, 자칫하면 2·4 대책이 신뢰성 문제를 들어 수포로 돌아갈 위험마저 제기된다.

3일 부동산 업계 등에 따르면 LH직원들이 사전투기 대상으로 삼았다는 의혹을 받는 ‘대토보상’에 대한 관심이 높아지고 있다. 대토보상이란 택지를 조성할 때 일정면적의 토지를 가진 소유주에게 현금보상 대신 ‘땅’으로 대신 보상해주는 것을 의미한다.

3기 신도시 지구로 지정된 광명시흥 위치도

땅이 있다고해서 모두 대토를 신청할 수 있는 것도, 모두 대토를 받을 수 있는 것도 아니다. LH에 따르면 대토 신청이 가능한 토지면적은 주거지역은 60㎡ 이상, 상업·공업지역은 150㎡ 이상, 녹지지역은 200㎡ 이상, 기타지역은 60㎡ 이상의 토지다. 이 면적 이상의 토지를 LH에 양도한 경우에 한해 대토신청을 할 수 있다. 지난달 초 대토보상 공고가 나간 3기 신도시 ‘하남교산’도 이 기준이 적용됐다.

민변 등의 자료를 보면 의혹을 받는 LH직원들은 대지(주거지역)의 경우 최저 330㎡, 전·답(녹지지역)의 경우 최저 991㎡ 이상 소유한 것으로 나온다. 지자체별로 대토기준면적이 별반 차이가 없는 점을 감안하면 의혹이 제기된 직원들 모두 일단 대토보상이 가능한 것으로 추정된다.

대토보상에도 ‘순위’가 있다. 대토를 해줄 수 있는 땅이 한정돼 있기때문에 앞순위에서 토지가 마감되면 후순위는 땅을 받기 어렵다. 그간 LH가 공고한 순위내역을 보면 통상 해당토지를 소유한 채 직접 거주 중인 현지주민이 1순위, 1순위가 아닌 현지주민이 2순위, 직접 거주는 안하면서 토지만 보유한 소유주가 3순위다. 단, 3순위를 가릴 때도 ‘해당 토지에서 반경 30km 이내 거주’ 등 자격 제한이 있다.

대토보상의 경우 감정평가를 통해 반납하는 토지 가치분에 해당하는 토지를 받는 방식이다. 예컨대 광명시흥 사업지구 내 1000㎡의 논이 있다해서 1000㎡의 토지를 받는 것은 아니라는 얘기다. 소유주 1인당 대토를 받을 수 있는 면적도 제한돼있다. LH에 따르면 주거용지·주상복합용지는 최대 990㎡가 받을 수 있는 최대 면적이다.

여러 제한요건이 있음에도 대토보상의 경우 업계에서 “잘만 고르면 대박”이라는 평가가 나온다. 경작이나 주거용으로는 별 가치가 없는 전·답을 말끔하게 다져진 새 토지로 받을 수 있기때문이다. 대토로 받은 토지의 경우 본인이 직접 개발해 추가이익을 얻을 수도 있고, 여러 대토 토지를 모아 건설사 등에게 판매하는 방식으로 수익을 더 남길 수도 있다. 이런 이유로 아예 ‘대토용 토지’를 선별해 판매 중인 부동산 업체들도 있다.

특히 3기 신도시의 경우 입지가 좋아 대토신청이 늘 것으로 업계는 전망 중이고, 정부 역시 막대한 토지보상금이 현금으로 풀릴 경우 시장을 자극할 우려가 있어 대토보상 비율을 최대한 높인다는 계획을 세워놓고 있다.

민변과 참여연대가 제기한 LH직원들이 소유하고 있는 것으로 추정되는 토지 위치와 면적. 자료/민변 및 참여연대

최근에는 대토를 신청할 소유주끼리 협의회 등을 구성해 직접 LH 등과 협상을 하기도 한다. 이 과정에 대토를 전문으로 하는 업체나 개발컨설팅업자 등이 합류해 대토 이후 일정까지 ‘패키지’로 진행하는 경우도 있다. 대토를 얼마나 받느냐에 따라 수익편차도 크기때문에 보상과정의 걸림돌로 작용하기도 한다. 지난해 토지보상공고 이후 보상과정이 원활치않은 ‘남양주왕숙(3기 신도시)’의 경우 대토문제를 놓고 소유주와 LH 간 시각차가 큰 것으로 전해지고 있다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com

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