"내년이면 30년"…1기 신도시 '분당·일산·평촌' 재건축 갈까

분당·평촌·일산 리모델링 추진 단지 속속 나와

용적률 낮은 단지 위주 “재건축 기다리자”

정부 규제 변수 있지만 집값 상승 유인

전문가 “1기 신도시 정비 피할 수 없는 과제”

[이데일리 황현규 기자] 경기도 성남 분당구 정자동 한솔주공5단지는 현재 리모델링을 추진 중이다. 이르면 내년 이주할 계획인데, 현재 시세는 1년 전과 비교해 1억원 이상 올랐다.

인근 구미동 하얀마을주공5단지는 재건축을 염두 중이다. 소형 평형대 아파트인 하얀주공5단지는 용적률이 130%대로 낮은데다가 준공연차도 곧 30년을 맞는다. K공인중개사사무소 관계자는 “분당 일대 아파트 단지들이 리모델링과 재건축을 두고 고민하는 분위기”라며 “빠른 사업을 위해 리모델링을 추진하는 아파트가 있는가 반면 수익성을 위해 재건축을 밀고 나가자는 단지도 있다”고 말했다. 그는 “재건축 호재를 기대하고 입주·투자하는 수요가 최근 늘었다”고 덧붙였다.

(사진=연합뉴스)

내년이면 준공 30년 차를 맞는 일부 1기 신도시 아파트 사이에서 리모델링·재건축 바람이 불고 있다. 분당과 안양시 평촌 등이 대표적이다. 이미 리모델링을 시도 중인 아파트 단지도 적지 않다. 용적률이 낮은 아파트 단지들은 리모델링과 재건축을 저울질하는 모습이다. 전문가들은 주택 공급의 한 방향으로 1기 신도시의 활용을 제안하기도 한다.

“지금이라도 리모델링”vs“1년 뒤면 30년…재건축 가자”

27일 정비업계에 따르면 구미동 무지개마을4단지는 올해 말 리모델링 사업 계획 승인을 받을 예정이다. 수직 증축을 포기하고 리모델링으로 수평 증축을 할 예정이다. 해당 단지 규모는 약 550가구 규모다.

분당 뿐 아니라 일산과 평촌에서도 ‘새 아파트’ 열풍이 불고 있다. 평촌에서는 목련2단지와 3단지도 지난 8월·10월 각각 리모델링 건축 심의를 통과했다. 일산에서도 일부 소규모 단지를 중심으로 리모델링을 위한 온라인 카페를 개설 중이다.

[이데일리 김정훈 기자]

1기 신도시는 1989년 집값 폭등을 잡기위해 만들어진 도시로, 1992년 입주를 완료했다. 이미 리모델링 사업 가능 연차인 20년차를 훌쩍 넘었고, 내년이면 재건축 시한인 준공 30년 차를 맞는다. 총 29만 2000여가구의 대규모 택지 사업으로 조성돼, 추후 재건축 시 대규모 공급이 가능해진다.

이 때문에 일부 단지에서는 “재건축을 기다리자”는 목소리가 벌써부터 나오고 있다. 리모델링 사업보다는 사업 진행이 더디지만 확실한 수익성을 보장할 뿐만 아니라 평형 확대까지 가능하기 때문이다. 특히 용적률이 150% 미만의 아파트 단지가 재건축 중심 사업지로 관심 받고 있다. 분당구 구미동 하얀마을5단지와 정자동 한솔마을 한일3단지 등이 대표적이다.

특히 일산 공공임대아파트인 백석동 흰동마을주공4단지는 공공임대재건축 시범 단지로 선정될 가능성이 있다. 이 아파트는 이미 준공 30년이 넘은 아파트로, 재건축 사업이 궤도에 오를 시 1기 신도시에서 가장 먼저 재건축을 하는 단지가 된다.

지역구 의원도 가세…“향후 주택 공급 큰 영향”

정치권에서도 1기 신도시 정비 사업을 핵심 과제로 인식하는 모양새다. 김은혜 국민의힘(분당갑),김병욱 더불어민주당(분당을) 의원은 분당 아파트 재건축을 위한 ‘1기 신도시 도시재생(재건축 및 리모델링) 특별위원회’를 구성하겠다는 공약을 총선 당시 내건 바 있다.

1기 신도시의 집값 상승도 눈에 띈다. 이날 부동산원에 따르면 올해 6월부터 12월 말까지 일산(고양시)과 분당, 평촌(동안구)의 집값은 각각 8.84%, 5.77%, 4.51% 상승했다. 전국 4.24%, 수도권 3.59%, 서울 0.9%보다 높다.

[이데일리 김정훈 기자]

다만 변수는 있다. 아직 정부가 정비사업 특히 재건축에 대한 규제를 풀지 않고 있어 사업성을 담보할 수 없다는 목소리도 나온다. 현재 재건축 안전진단이 강화됐을 뿐만 아니라 정부의 재건축 초과이익환수제 강행 등 규제 문턱을 넘어야만 가능하다.

그렇다고 재건축을 포기하고 리모델링을 할 시 사업성이 떨어진다는 단점에도 봉착한다. 사실상 수직 증축이 불가능한 상황에서 수평 증축을 강행할 시 사업성 담보가 어려운 게 사실이다. 앞서 분당구 느티나무3·4단지는 수직증축을 위한 안정성 점검에서 탈락했다. 분당구 정자동 A공인은 “정부가 바뀐다면 모를까 현 진보 정부에서는 어렵지 않겠냐”고 반문했다.

일각에서는 1기 신도시 규모 등을 고려할 때 추후 수도권 주택 공급의 중요한 키가 될것이라는 분석도 있다. 이은형 대한건설정책 책임연구원은 “용적률이 낮은 단지들을 중심으로 재건축이 이뤄질 시 주택 공급의 큰 영향을 끼칠 수 있다”며 “특히 1기 신도시는 서울과 인접하기 때문에 간접적인 ‘서울 아파트 공급’으로 볼 여지도 있다”고 말했다. 다만 “해당 지역 아파트 연차가 비슷한 만큼, 실제 재건축이 한꺼번에 이뤄질 시 이주 등의 혼란을 최소화해야한다”며 “해당 지역 전체가 노후 아파트라는 점에서 정비사업은 피할 수 없는 과제”라고 했다.