'위헌과 합헌 사이' 줄타는 부동산대책… '공익' 여부가 가늠자

부동산대책 헌법소원 움직임
임대차3법 소급·재건축 2년 실거주
임대사업자 혜택 폐지 등 공방 치열
재산권 vs. 공익 법리공방 펼칠 듯

지난 10일 정부가 발표한 '7·10 부동산 대책'의 여파가 부동산 시장을 넘어 법조계에도 영향을 미치고 있다. 대책이 부동산 시장 안정화라는 공익적 목적을 앞세우긴 했지만 개인의 재산권을 침해할 수 있다는 점이 문제로 지적되면서다. 일각에선 이번 대책이 대규모 법리공방의 단초가 될 것이라는 이야기도 나오고 있다.

임대차 3법 소급적용 위헌 가능성

23일 법조계에 따르면 6·17, 7·10 부동산 대책과 '임대차 3법(전월세상한제·전월세신고제·계약갱신청구권)' 소급 적용 등을 두고 재산권 침해 가능성이 있어 법리 검토가 필요하다는 목소리가 나온다. 위헌 소지가 있다는 강도 높은 지적들도 제기되고 있어 향후 본격적인 법리공방이 펼쳐질 가능성마저 제기된다.

기획재정부는 최근 "임대차 3법 관련 국회 논의가 시작되면 기존 계약에도 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 도입할 것"이라고 밝혔다. 새로운 부동산 정책으로 세금 부담이 늘어난 다주택자들이 전셋값 인상을 통해 세입자에게 부담을 전가하지 못하도록 하겠다는 취지다.

A대형로펌 부동산팀 관계자는 "임대차 3법의 소급적용이 무조건 위헌이라고 볼 수는 없지만, 이미 체결한 계약의 내용이 있는 상황에서 이후 법령을 개정해 변경한다는 것은 분명 논란의 소지가 있다"며 "전시 또는 천재지변과 같은 상황이 아님에도 이렇게 소급입법을 시행하는 것은 사적자치의 원칙과 국민의 재산권에 대한 심각한 침해이며 위헌의 가능성이 높다"고 설명했다.

반면 임대차 3법은 부동산 시장 안정화 등 공익적 가치가 일반 국민의 사익보다 크다며 합헌으로 봐야 한다는 반론도 있다. B대형로펌 관계자는 "법개정 과정에서 계약이 종료되는 임차인에게 임대료 폭등이라는 심각한 피해가 발생할 가능성이 있다는 점을 고려하면 국민의 주거안정이라는 공익적 측면에서 합헌으로 볼 가능성이 크다"고 했다.

재산권 보장이냐, 공익 추구냐

6·17 부동산 대책에 포함된 '재건축 2년 실거주 조건'을 둘러싼 공방도 치열하다. 해당 조항 역시 개인의 재산권 보장과 사회적 공익 추구라는 가치가 정면으로 충돌하고 있어서다.

해당 조항에 위헌적 요소가 있다고 주장하는 이들은 재산권 외에도 거주이전의 자유 등 개인의 권리를 침해할 수 있는 부분이 적지 않다고 설명한다.

C대형로펌 변호사는 "재건축 2년 실거주 조건의 경우 거주이전의 자유, 재산권 제한의 문제, 평등권 제한 문제 등이 발생할 수 있다"며 "입법 목적의 정당성, 수단의 적합성, 침해의 최소성 등을 고려해 위헌 여부가 판단되는데 일반적으로 목적의 정당성 보다는 수단의 적합성과 침해의 최소성이 주된 고려 요소"라고 말했다. 이어 "이미 재건축에 대해선 재건축부담금과 분양가 상한제와 같은 이익 제한·환수를 위한 장치가 마련돼 있다"며 "이들 각각에 대해서도 위헌 논란이 제기되고 있는데 이번 조치까지 고려하면 재건축 주택 소유자들의 재산권을 과도하게 침해한다고 볼 수 있다"고 덧붙였다.

하지만 공익적 요소가 있다고 판단될 경우 헌법재판소가 해당 조항을 합법으로 볼 가능성이 크다는 목소리도 적지 않다.

D대형로펌 변호사는 "헌재는 재산권 행사의 대상이 되는 객체가 지닌 사회적 연관성과 기능이 크면 클수록 입법자에 의한 보다 광범위한 제한이 정당하다고 판단한다"면서 "헌법 제23조는 '재산권 행사는 공공복리에 적합하도록 해야 한다'고 규정하고 있는 등 재산권의 경우 공익이 사익보다 더 고려되는 경우가 많다"고 전제했다. 이어 "이같은 상황과 정부의 부동산 대책 입법 목적 등을 고려하면 해당 재건축 조합원 등의 주장에 따라 해당 법안이 위헌으로 판단될 가능성은 크지 않은 것으로 보인다"고 설명했다.

임대사업자 혜택 폐지 위헌 논란도

임대사업자 혜택 폐지 역시 법리적 검토가 필요하다는 지적이 나온다. D대형로펌 변호사는 "정부는 지난 2017년 12월 주택임대사업자 활성화 방안의 하나로 사업자에게 장단기 임대기간 준수 및 임대료 상승분 5% 준수 시 종합부동산세 합산배제, 양도세 감면 등의 혜택을 제공하겠다고 발표했다"며 "그럼에도 최근의 부동산 대책을 통해 기존 등록 임대주택사업자의 세제 감면 혜택을 축소하는 것은 헌법상 신뢰보호원칙에 반하는 것인 데다 향후 적용대상 및 적용범위에 따라 소급입법금지 원칙에도 위배될 소지가 있다"고 주장했다.

jasonchoi@fnnews.com 최재성 기자

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