“서울 공급 없인 집값 못 잡는다”

6·17대책 이후 곳곳 부작용

“고밀도 개발로 공급 확대…

파격적으로 용적률 높여야”

건설업·학계, 정치권서 제기

정부의 ‘6·17 부동산대책’ 발표 이후 서울과 수도권을 비롯한 주택시장 곳곳에서 부작용이 관측되는 상황이다. 문재인 대통령은 지난 2일 김현미 국토교통부 장관에게 긴급 보고를 받는 자리에서 공급 확대를 전격 주문하기도 했다.

이런 가운데 건설업계와 학계, 일부 정치권을 중심으로 “도심 공급 확대와 집값 안정을 위해 파격적으로 용적률을 높여야 한다”는 제안이 이어지고 있다. 기존 토지 소유주에게 과도한 이익이 돌아간다는 우려에 대해서는 일정 부분 개발이익을 환원해 선순환구조를 만들 수 있다는 대안도 나왔다. 향후 추가 부동산대책과 오는 연말 공개 예정인 ‘2040 서울플랜’ 등에 이 같은 현장의 목소리가 반영될지도 주목된다. ▶관련기사 3·4·18면

6일 박재홍 대한주택건설협회장은 헤럴드경제와 인터뷰에서 “정부가 21번째 부동산대책을 발표했지만 오히려 공급과 수요의 엇박자만 초래해 집값을 자극했다”면서 “(향후 대책은) 가격 규제보다는 파격적인 용적률 인센티브를 주는 등 절대적으로 부족한 공급을 획기적으로 늘리는 방향으로 가야 한다”고 지적했다. 대한주택건설협회는 7800여개의 중견·중소 건설사로 이뤄진 주택 건설 관련 전국 최대 규모의 단체다.

박 회장은 “건물이 위로 올라간 만큼 땅값이 떨어지고 그만큼 집값 하락과 공급 효과도 더 누릴 수 있다”며 “공공성 요건을 충족할 경우 용도지역별로 현재 기준 대비 각 100% 이상 용적률을 더 주는 방향으로 재정립돼야 한다”고 덧붙였다.

아울러 박 회장은 ▷개발제한구역(그린벨트) 개발 시 분양주택 대신 임대주택 중심 개발 ▷상업지역의 경우 초기 단계부터 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH)가 참여해 청년과 신혼부부 등의 임대주택 비율을 늘리고 용적률 인센티브를 파격적으로 주는 방안도 제안했다.

또한 용적률 완화로 토지 소유자와 개발회사에 과도한 이익이 돌아갈 수 있다는 지적과 관련해 일정 부분의 이익 향유는 인정하되 공공기여금 제도 등 개발이익 환원장치를 만들어 다시 임대주택기금 등에 활용하는 선순환구조를 만들 수 있다고 설명했다.

현재 서울의 3종 일반주거지역은 기준용적률이 250%로, 1980년대 후반과 같은 수준이다. 노태우 정부 이후 200만호 공급 정책의 일환으로 용적률이 400%까지 높아졌지만 이후 과밀 개발 우려가 커지면서 다시 과거와 비슷한 수준으로 돌아갔다. 현재 아파트의 경우 35층 층고 제한까지 걸려 있어 늘어나는 수요를 감당하기 역부족이라는 지적도 제기된다.

이혁주 서울과학기술대 행정학과 교수는 지난달 열린 건설주택포럼·한국주택협회 주최 정책세미나 주제발표에서 “고밀 개발을 통해 주택 공급을 늘리는 게 서울 집값 대책의 핵심”이라며 “(개량 분석을 통해) 서울 소재 아파트단지 용적률을 현행 대비 50% 상향 조정하는 것이 최적의 시나리오”라고 설명했다. 이 교수는 현행 대비 용적률을 20%만 상향 조정해도 무주택 가구 주거비 부담이 연간 가구당 114만원에서 190만원 감소할 것으로 내다봤다.

염재호 SH미래도시포럼 대표(전 고려대 총장)도 최근 언론 인터뷰에서 “서울 강남 등의 주거 선호지역에 용적률과 층고 제한 규제를 철폐해 100층짜리 아파트를 짓고, 이곳에 각종 편의시설을 넣어 질 좋은 주택을 공급할 수 있도록 발상을 전환할 필요가 있다”고 주장했다.

정치권 일각에서도 용적률 완화 목소리가 꾸준히 이어지고 있다. 여당인 더불어민주당의 대표적인 도시계획전문가인 황희 의원은 “기존 아파트 3, 4개 단지를 하나로 묶는 대신 단지 한 곳에 용적률을 집중해 80층 이상의 초고층 아파트를 허용하고, 나머지 단지는 녹지로 만드는, 이른바 ‘민관 빅딜 형식’의 개발이 필요하다”는 구상을 밝힌 바 있다.

뉴욕과 도쿄 등 주요 선진국에서도 도심지역에 파격적인 용적률 인센티브를 제공해 주택 공급 부족 문제를 해결하는 추세다.

정부와 국회가 추진 중인 주택 공급 보완대책에 이 같은 현장의 목소리가 반영될지도 관심사다. 용적률 완화 이외에도 그린벨트 해제를 통한 신규 택지 공급 확대 방안이 제기되고 있지만 서울시와 환경단체 등에서 반대 입장을 분명히 하고 있어 추진이 쉽지 않을 것으로 관측된다. 아울러 기존 2기 신도시 및 3기 신도시의 확대 방안 등도 거론되고 있다.

양대근·민상식 기자

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