‘땅값+집값’이 땅값보다 저렴? 공시가격 부실 산정 논란

감사원 감사 결과 토지가격이 토지가격과 주택가격을 합한 것보다 높게 산정되는 공시가 역전현상이 드러났다. 정부와 지방자치단체가 공시가격 산정과정에서 토지 특성을 제대로 확인하지 않은 탓이다.

▶감사원 “표본 적고 검증도 부실”

감사원은 국토교통부, 한국감정원 등을 대상으로 ‘부동산 가격공시제도 운용실태’ 감사를 해 다섯 건의 위법, 부당사항을 확인했다고 밝혔다. 감사원은 국토교통부에 감사 결과를 통보하고 시정 조치, 주의를 요구했다. 이번 감사는 시민단체 공익 감사 청구 등에 따라 지난해 11~12월 전국 단독주택과 토지를 대상으로 실시됐다.

감사원은 일단 표준 부동산의 규모, 분포에 문제가 있다고 꼬집었다. 국토부는 매년 1월1일에 전국 토지 중 50만 필지, 단독주택 22만 가구를 각각 표준지와 표준주택으로 선정해 공시가격을 산정한다. 감사원의 용역을 수행한 한국감정원과 국토연구원은 적정 표본지가 60만~64만 필지여야 하고, 단독주택도 23만~25만 가구가 적정하다고 제시했다. 정확도를 높이려면 표본을 지금보다 20% 이상 확대해야 한다는 의미다.

감사원은 표준 부동산을 선정하면서 행정지역만 고려하고 용도지역을 배제한 점도 지적했다. 용도지역은 용적률, 건폐율 등 부동산 가격에 영향을 미치는 핵심 요인이다. 감사원은 전국 부동산 가격을 정확히 반영하기 위해 대도시, 주거지역의 표준부동산을 줄이고 비도시지역, 자연보전지역의 표준부동산을 늘려야 한다는 주장도 내놓았다.

이뿐 아니다. 개별공시지가(토지)가 개별주택가격(토지+주택)보다 높은 역전현상도 개선해야 한다는 것이 감사원 지적이다. 이번 감사 결과에 따르면 전국 주택의 5.9% 즉 22만8475가구에서 이 같은 역전현상이 나타났다. 심지어 개별공시지가가 개별주택가격보다 2배 이상 높은 경우도 2419가구에 달했다. 지자체에서 토지 공시가격을 담당하는 부서와 개별주택가격을 담당하는 부서가 다른데 이들이 서로 다르게 토지 특성을 조사, 적용하기 때문이다. 또한 감사원이 전국 390만여 가구의 개별주택가격과 해당 주택, 토지의 개별공시지가를 비교한 결과 토지 높낮이, 모양, 도로 접면 등 세 가지 토지 특성 중 하나 이상 불일치한 경우가 무려 144만여 건에 달했다. 비율로 보면 37% 수준이다.

게다가 공시 대상 토지 일부의 공시지가를 아예 산정하지 않은 경우도 있었다. 일부 지자체는 토지 분할, 합병 등 변경 사항을 토지대장에 반영하지 않아 총 610필지가 개별공시지가 산정 대상에서 빠졌다. 이 때문에 일부 지자체 토지는 2014년 선정된 공시가격으로 계속 세금이 부과됐다.

이번 감사원 감사 결과를 두고 부동산업계에서 논란이 뜨겁다. 부동산 공시가격은 재산세, 건강보험료 등 각종 조세와 부담금 산정 기준으로 활용된다. 기초생활보장 등 다양한 복지제도 수급 자격 유무를 판단하는 기준 역할도 한다. 이처럼 공시가격 역할이 큰데도 정부가 공시가격을 제대로 산정하지 못하면서 부동산 보유자 불만이 쏟아질 전망이다. 부당한 세금을 납부한 납세자들이 종합부동산세 취소 청구 등 각종 소송을 제기할 가능성도 제기된다. 논란이 커지자 국토부는 “문제점을 바로잡아 정확하고 공정한 공시가를 산정하겠다”고 밝혔지만 파장이 만만찮을 것으로 보인다.

[글 김경민 매경이코노미 기자 사진 매경DB]

[본 기사는 매일경제 Citylife 제732호 (20.06.09) 기사입니다]

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