[메트로18th] 포스트 코로나-수익형 부동산, 규제 풍선효과?

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 위축된 수익형 부동산이 한국은행의 기준금리 인하로 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 주택시장보다 규제가 상대적으로 적은 상가·오피스·오피스텔 등 수익형부동산 시장은 저금리 상황이 호재가 될 수 있을 것이란 분석이다.

31일 한국감정원의 전국 상업용부동산에 대한 2020년 1분기(3월31일 기준) 공실률에 따르면 상가의 경우 최근까지 코로나19 여파로 지역경기침체와 오프라인 매장의 매출 하락이 겹치면서 공실률이 전분기 대비 증가했다. 일부 상권은 일시적 휴업으로 임차가 유지되어 ▲중대형 상가(일반 3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과) 11.7% ▲소규모 상가(일반 2층 이하이고 연면적 330㎡ 이하) 5.6%로 나타났다. 단 전분기 대비 11.1% 증가한 기업 등 업무 관련 시설인 오피스는 코로나19로 인한 공실 영향은 미미한 편이라는 분석이다.

◆상가 공실률 증가…금리 인하가 변수

수익형 부동산은 공실률이 발생할 위험이 따른다는 단점이 있다. 그러나 최근 한국은행의 기준금리 추가 인하로 수익형 부동산이 재도약 할 것으로 보인다. 한국은행은 지난 3월 기준금리를 연 1.25%에서 0.75%로 내린 이후 73일 만인 지난 28일 0.5%로 추가 인하했다. 금리 인하는 대출 이자 부담 감소로 부동산 시장의 투자 수요 증가를 기대할 수 있다.

다른 투자처 대비 안전하고 수익률도 은행 예금과 비교해서 몇 배는 높다는 게 업계 설명이다. 여기에 세금 등을 계산하면 수익률은 보다 낮아질 수 있지만 은행 예금과 비교하면 여전히 높은 수준이다.

이 같은 투자 환경에 힘입어 수익형 부동산 시장이 투자자들의 주목을 받을 것으로 전망된다. 예금 이자를 상회하는 동시에 비교적 안정적 수익률을 예상할 수 있어서다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "은퇴자들의 관심이 많은 꼬마빌딩은 역세권이나 대학가, 업무지구 주변을 중심으로 수요가 꾸준할 것"이라고 전망했다.

◆아파트규제, 수익형 부동산 '풍선효과'

최근 아파트 시장으로 부동산 규제가 강화되면서 규제를 피한 수익형 부동산에 풍선효과가 나타나고 있다. 수익형 부동산은 비교적 규제가 덜한 데다 안정적인 수익창출이 가능하고 제로금리시대가 열리자 새로운 목돈 굴리기 투자처로 각광 받고 있다.

실제로 정부는 지속적인 부동산 규제 대책을 발표하면서 주택시장 규제를 강화해 가고 있다. 최근에는 2·20대책으로 수원(영통·권선·장안구), 안양(만안구), 의왕시를 조정대상지역으로 규제했다. 지난 11일에는 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역, 지방광역시에 공급되는 주택의 전매제한 기간을 소유권 이전 등기 시까지로 강화하는 대책을 발표하기도 했다.

다만 주택시장에 대한 영향력은 대체로 제한적일 것으로 보인다. 다만 9억원 이하 주택이나 비규제지역 아파트 등 정부 규제에서 벗어난 시장에는 일부 영향이 있을 전망이다.

박원갑 전문위원은 "코로나19에 따른 불확실성이 여전하고 이미 초저금리 상태여서 금리가 추가 인하돼도 부동산 시장에 미치는 민감도는 크지 않을 것"이라며 "부동산은 거시경제를 반영하는 또다른 거울이라는 점에서 장기적으로 수요 증가를 기대하기는 어렵다"고 예상했다.