'19번째' 부동산 대책 예고..."집값은 못잡고 풍선효과만 반복"

[서울=뉴스핌] 김지유 기자 = 정부가 경기도 수원과 안양을 비롯한 일부 풍선효과가 나타난 지역을 규제하는 부동산 추가 대책을 내놀 계획이지만 '땜질식' 처방으로는 집값의 안정화 효과가 제한적이란 지적이 많다. 부동산 유동자금이 비규제 지역으로 몰리는 풍산효과만 양산할 공산이 커서다.

19일 건설업계에 따르면 정부는 오는 20일 예정된 주거정책심의위원회 이후 추가 부동산 대책을 발표할 예정이다. 문재인 정부가 들어선 후 19번째 발표다. 최근 아파트값 과열이 있는 수원을 비롯한 수도권 일부 지역을 조정대상지역으로 추가 지정할 것으로 예상된다. 서울 강남3구(강남·송파·서초구)와 마·용·성(마포·용산·성동구)을 누르자 '풍선효과'가 이들 지역으로 번졌다는 게 정부측 판단이다.

현재 수원에서는 팔달구와 광교지구가 조정대상지역으로 분류된다. 이에 업계에서는 현재 조정대상지역이 아니면서도 집값 급등세를 보인 수원 권선·영통구, 장안구가 추가 지정될 것으로 전망한다.

용인은 급등세를 주도한 수지·기흥구가 이미 조정대상지역인 반면 처인구는 집값 급등세가 크지 않아 지정 여부가 불투명하다. 성남은 이미 전지역이 조정대상지역이다. 일각에서는 서울과 인접한 구리와 안양, 동탄, 오산 등 지역까지 규제가 확대될 가능성이 있다고 본다. 현재 일부가 조정대상지역인 남양주도 규제가 확대될 공산이 크다.

이와 함께 조정대상지역의 대출 규제가 추가로 발표될 예정이다. 현재 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)은 60%, 총부채상환비율(DTI)은 50%로 적용한다. 이에 LTV와 DTI 비율을 낮추는 방안이 거론된다. 현재 투기과열지구는 시가 9억원 이하는 LTV를 40%까지 적용하지만 9억원 초과 주택은 초과분에 대해 20%를 적용한다. 시가 15억원을 넘으면 주택담보대출이 불가능하다.

하지만 전문가들은 추가적인 풍선효과를 전면 차단하기는 어려울 것으로 전망한다. 조정대상지역으로 묶여 대출과 양도세 등 규제를 받으면 또 다른 지역으로 투자 수요가 이동할 가능성이 크다. 서울 강남3구와 마용성에 대한 규제를 강화하자 다른 지역의 아파트값이 뛴 것처럼 말이다.

양지영 R&C연구소장은 "수원과 용인 등 지역의 아파트값이 뛰는 것은 풍선효과로 규제에서 자유롭기 때문에 수요가 몰린 것"이라며 "매수세가 또 다른 비규제지역으로 이동하는 풍선효과가 반복될 것"이라고 말했다.

특히 전문가들은 추가 대책이 해당 지역의 급등세는 막겠지만 그렇다고 집값이 큰폭으로 하락하지는 않을 것으로 본다. 서울과 가깝고 개발 호재가 있는 지역은 꾸준히 수요가 몰릴 가능성이 크다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "조정대상지역으로 지정되면 LTV가 기존 70%에서 60%로 낮아지고 다주택자는 양도세가 중과되는데 이것만으로 강도가 높은 대책이라고 볼 수 없어 풍선효과를 차단하기 어렵다"며 "서울은 LTV가 40%인데도 9억원 이하 주택이 몰린 노원·도봉·강북의 집값이 오르고 있지 않느냐"고 지적했다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2019.07.30 pangbin@newspim.com

전문가들은 결국 민간에서 공급을 늘리지 않으면 오르는 집값을 잡기가 불가능하다고 입을 모은다. 정부가 임대 주택 등 공급 확대 정책을 내놓지만 수요를 맞추기엔 역부족이란 지적이다.

권 교수는 "지금까지 18번째 부동산 대책이 나왔지만 풍선효과가 반복되고 있다"며 "임대주택 등이 아닌 민간에서 공급 대책을 확대하고 유동자금을 다른 산업으로 돌리는 대책이 함께 나오지 않으면 부동산으로 몰리는 수요를 잡기가 어렵다"고 강조했다.

김은진 부동산114 리서치팀장도 "대책에도 불구하고 매수를 하는 이유는 수요 대비 공급이 적기 때문에 앞으로 집값이 오를 것이란 기대심리 때문"이라며 "공급 대책이 함께 나오지 않으면 풍부한 유동자금이 서울과 인접하거나 개발 호재가 있는 지역, 수요보다 공급이 부족한 지역들로 계속 유입될 것"이라고 내다봤다.

현장에서도 잠시 집값이 주춤할 수는 있지만 효과가 제한적이라고 말한다. 공급 위축 우려로 기존 시세 대비 싸게 나온 급매물들이 팔리면 다시 시세가 회복하는 현상이 반복된다.

서울 송파구 잠실동 A공인중개업소 사장은 "정부가 대출과 세금 등 규제를 강화하면 시장이 눈치보기에 들어가고 매도호가가 주춤하지만 결국 입지가 뛰어난 곳들은 다시 매수세가 붙기 마련"이라며 "지난해 12·16 부동산 대책 이후 매도호가를 2억원 이상 내린 재건축 단지의 급매물이 속출했지만 대기하던 수요들이 싹쓸이하면서 다시 매도호가가 기존 수준으로 회복했다"고 전했다.

수원시 권선구 호매실동 B공인중개업소 사장도 "조정대상지역으로 지정되면 심리적으로 영향을 받아 매수세와 매도호가가 잠시 주춤할 수는 있겠다"며 "하지만 서울 중심을 향하는 교통호재가 있는 지역은 결국 다시 오를 수밖에 없다"고 말했다.

kimjiyu@newspim.com

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