"한국 고유 전세제도, 집값 상승 요인"

이지스자산운용 보고서

[이데일리 전재욱 기자] 한국 고유의 주거문화 `전세 제도`는 집값 하락을 막는 요인이라고 이지스자산운용이 분석했다. 특히 집값이 하락하면 전세가가 오를 수밖에 없고, 이로써 갭(Gap) 투자가 쉬워져 다시 집값을 끌어올리는 것이다.

이지스자산운용 리서치센터는 19일 `매매가격이 잠잠할 때 전세 가격이 왜 오르는가?` 보고서에서 이같이 분석했다.

보고서는 국내의 보증금 혹은 전세는 집주인(임대인)이 투자금(equity)을 줄이는 수단이라고 정의했다.

예컨대 임대인이 가격 10억원짜리 주택을 사는 과정에서 자본 6억원이 있다면 대출을 4억원 받아야 한다. 그러나 이 주택의 전세금이 5억원이라면 자기 자본과 대출을 전보다 각각 절반 줄인 3억원과 2억원을 더해 집을 구매할 수 있다.

보고서는 “주택 매입에 들어가는 돈이 줄어들수록, 매매가 상승에 따른 수익률이 증가한다”며 “수익은 같더라도 투자금이 줄어들기 때문”이라고 설명했다.

문제는 매매가격 상승이 둔화하면서 나타난다. 보고서는 “매매가 상승이 둔화하면 임대인은 수익이 감소하기 때문에 전세금을 올려 투자금을 돌리거나 전세금 일부를 월세로 돌려 수익을 보전하려는 반 전세가 나타난다”고 지적했다. 이어 “세입자도 같은 상황에서 자산가치가 떨어지기 때문에 매매보다는 전세로 살려고 한다”며 “결국 임대인과 세입자 영향으로 매매가격 상승이 둔화할 때 전세 가격이 상승하고 반전세가 나타나는 것”이라고 했다.

실제로 보고서는 서울 아파트 전세·매매가격 지수를 분석하고 매매가격 상승이 둔화한 시기 전세 가격이 오른 것을 확인했다. 전세 가격이 높게 오르면 갭투자 요인을 제공하게 돼 다시 매매 가격을 상승시키는 요인이라고 봤다. 이런 현상은 전세 비중이 높고, 월세 대비 보증금 비중이 높은 아파트에서 강하게 나타났다. 이어 연립다세대, 단독다가구, 오피스텔 순이었다.

외국에서는 이런 현상을 찾아보기 어렵다. 외국의 보증금은 원상복구나 임대료를 미납하였을 때의 보증수단으로 월 임대료 대신 임시로 지불하는 임대료 수단이기 때문이다. 외국은 보증금이 월임대료의 1~3배 수준이지만, 국내는 월임대료의 40배 이상이다. 심지어 보증금만 있는 전세가 일반적이다.

이지스자산운용 관계자는 “해외와 한국의 독특한 전세구조가 매매 및 전세가격의 상승으로 이전되는 것을 방지하려면 정책적인 측면뿐만 아니라고 공급적인 측면에서 고려가 필요하다”고 말했다.

이번 ‘국내 주택시장 분석’ 보고서 내용은 이지스자산운용 홈페이지 ‘리서치 - 인사이트’ 코너에서 자세히 볼 수 있다.