[구멍난 부동산규제]③법인 아파트 매수 ‘역대 두번째’…2년 연속 증가

개인에게 사들인 것 70% 달해

전체 매매 줄어드는 상황서 '눈길'

"대출 세금규제 개인보다 느슨한 탓"

[이데일리 김정훈 기자]

[이데일리 박민 기자] 법인의 서울 아파트 매수 거래 비중이 지난 2년 연속 증가하며 지난해 역대 두번째로 높은 거래량을 기록했다.

18일 이데일리가 한국감정원이 집계하는 ‘아파트매매 거래현황’ 14년치(2006년~2019년)를 분석한 결과 지난해 법인 명의로 아파트를 사들인 건수는 1923건으로 나타났다. 이는 관련 통계를 조사한 2006년 이후 역대 두번째다.

그동안 법인의 매매거래 비중은 법인간 거래가 많았던 해를 제외하곤 줄곧 1000건 이하를 유지했다. 그러나 2017년부터는 개인에게 아파트를 사들인 법인이 늘며 2년 연속 증가했다. 실제 지난해 법인 명의로 사들인 아파트 1923건 중 1345건은 개인으로부터 사들인 것으로 전체 70%에 달했다.

법인 매수가 느는 동안 전체 서울 아파트 전체 매매거래 건수는 반대로 감소했다. 2017년 10만7897건, 2018년 9만6622건, 2019년 7만1734건 등으로 쪼그라든 것. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “시기적으로 부동산 규제가 본격화된 2017년부터 아파트 전체 거래량은 줄고 법인 매수가 늘었다”며 “이는 개인에 비해 법인은 상대적으로 대출과 세금 규제가 덜한 영향일 것”이라고 분석했다.

그동안 법인은 설립 업종과 부동산 취득 용도에 따라 개인보다 대출을 더 많이 받을 수 있었다. 한 시중은행 관계자는 “서울에선 개인이 주택 매입시 LTV는 40%로 제한받고 DSR(총부채원리금상환비율)도 따지지만, 법인은 이 규제가 적용되지 않아 대출금에 차이가 있었다”고 말했다.

여기에 법인은 세대 개념이 없어 세금 폭탄으로 꼽히는 ‘다주택자 양도소득세 중과’, ‘종합부동산세 합산 배제’ 등을 피할 수 있다. 즉 대출과 절세 차원에서 법인 명의의 주택 매수가 개인에 비해 유리하다는 분석이다.

3억원 이상 주택 거래시 자금 조달 계획서를 제출하는 부담에서도 자유롭다는 측면도 있다. 부모 도움을 받아 집을 사려는 개인 가운데 고가 아파트일수록 자금 증빙이 어려운 경우가 많은데, 법인 대출을 받으면 증빙이 쉽다. 다만 법인의 경우 장기보유특별공제 혜택이 없다.

정부는 법인 명의의 주택 거래가 늘자 뒤늦게 개인과 마찬가지로 대출에 제한을 뒀다. 주택임대업·주택매매업 법인의 주택담보대출에도 LTV 40%를 적용하고, 15억원을 초과할 경우 대출을 전면 금지하기로 했다.

다만 문제는 여전히 법인을 통한 부동산 매입을 제재하기가 쉽지 않다는 점이다. 아파트 구입을 위한 대출을 법인 직원의 기숙사 등 시설자금 명목으로 서류를 꾸며 가져올 경우 얼마든지 이를 우회할 수 있기 때문이다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장은 “법인에 대한 대출에 문제가 있는지 살펴보려면 대출 신청 법인의 성격, 실제 법인 운영 상황 등을 일일이 봐야 하는데 이를 관리감독하기엔 현실적으로 쉽지 않은 상황”이라고 지적했다.