기준시가 9억 넘는 1주택자가 소유주택 '반전세'시 임대소득세

오늘(20일) 시행된 전세대출 규제의 영향으로 '반전세'(전세 보증금 + 월세)가 늘어날 것으로 예상되는 가운데 전세를 반전세로 전환할 때 집주인은 임대소득세 부담도 고려해야합니다.

오늘 이전에 시가 9억 원 넘는 고가 주택을 보유한 이가 보증부 전세대출을 받은 경우 전세대출 만기 때 대출을 연장할 수 있습니다.

하지만 최근 전셋값 상승으로 집주인이 전세금을 올려달라고 요구할 경우 전세대출을 증액하는 것은 불가능해져 여유 자금이 없으면 전세금 증액 요구분을 월세로 감당하는 반전세를 선택할 수밖에 없다는 관측이 나오고 있습니다.

전셋집을 옮기는 경우에도 신규 대출에 해당돼 전세대출을 받을 수 없습니다.

이에 따라 보증금을 충당하기 어려운 1주택 보유 세입자들이 보증금에 월세를 추가하는 방식을 '울며 겨자 먹기'로 택할 것이라는 예상입니다.

오늘 이전에 보증부 전세대출을 받았을 땐 보유 주택이 시가 9억 원을 넘지 않았지만 전세대출 만기 때 보유 주택 시가가 9억 원을 넘는 경우에도 같은 전세집에서 같은 금액으로만 전세대출을 연장할 수 있어 사정은 마찬가지입니다.

대출 길이 막혀 반전세라도 감당해야 하는 세입자들의 고충도 있지만, 집주인 입장에서도 전세를 반전세로 돌리면 내지 않던 주택임대소득세를 물어할 수도 있기 때문에 마냥 반가운 일은 아닙니다.

따라서 세입자에게 결국 임대소득세까지 전가할 가능성이 있습니다.

국세청에 따르면 2018년 귀속분까지 비과세 대상이었던 2천만 원 이하 주택임대소득이 2019년 귀속분부터 과세 대상이 됐습니다.

따라서 기준시가 9억 원이 넘는 국내 주택 보유자, 2주택 이상 보유자 중 월세 소득이 있는 사람, 보증금 합계가 3억 원을 넘는 3주택 이상 보유자는 임대소득 규모에 상관없이 모두 세금을 내야 합니다.

다만 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가도 2억 원 이하)의 경우 2021년 귀속분까지 전세금에 대한 간주임대료 과세 대상에서 제외됩니다.

예를 들어 기준시가 9억 원을 넘는 집 한 채를 보유한 사람이 자신의 집을 전세로 놓고 있다가 반전세로 돌리면 월세수입이 발생해 당장 내년에 종합과세(세율 6∼42%)나 분리과세(14%)를 통해 주택임대소득세를 내야합니다.

주택을 2채 보유한 집주인도 전세보증금을 반전세로 돌리면 마찬가지로 주택임대소득세 대상이 됩니다.

(사진=국세청 제공, 연합뉴스)
유영규 기자(ykyou@sbs.co.kr)

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