"다주택자 겨냥 고강도 종합대책… 일단 숨고르기 들어갈 듯"

국토부, 주택시장 안정화 방안
양도세 중과 면제 대상 '10년'
고령 다주택자 매물만 나올수도

정부가 16일 기습 발표한 '주택시장 안정화 방안'은 다주택자를 겨냥한 '전방위 압박정책'라고 전문가들은 입을 모았다.

다주택자들에게 세부담을 높이면서 양도세 중과를 한시적으로 유예해 퇴로를 열어준 것이 핵심 내용으로 꼽힌다. 전문가들은 그동안 집값 폭등의 원인으로 지목됐던 '매물잠김' 현상이 일부 해소되면서 서울 및 수도권 주택시장이 일단 숨고르기에 들어갈 것으로 예상했다.

다만 시중에 풀린 풍부한 유동성으로 인해 버티는 다주택자들이 상당할 수 있는데다 양도세 중과 면제 대상을 10년 이상 보유주택으로 한정했기 때문에 주택을 장기간 보유한 은퇴자를 중심으로 매물이 제한적으로 나올 것이라는 관측도 나오고 있다.

■초강력 대책… 다주택자에 퇴로 열어

전문가들은 이번 정책이 정부가 그동안 내놓은 부동산 정책 가운데 가장 강력한 대책이라고 평가했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "세금, 청약, 대출, 자금 출처 조사 등을 망라한 전방위 종합대책"이라며 "집값 불안의 진앙지인 강남권 고가주택에 집중 규제를 가하고 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것)를 철저히 차단하려는 목적이 강하다"고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수도 "고가주택 대출 규제와 보유세 인상, 자금조달계획서 증빙 서류 제출 등 규제가 폭넓게 적용됐다"며 "시장 예상을 넘어서는 고강도 규제"라고 밝혔다.

특히 정부가 이번 정책을 통해 '다주택자들은 빨리 팔아라'는 강력한 메시지를 던진 것이라고 전문가들은 해석했다.

양지영 양지영R&C연구소장은 "내년부터 종합부동산세율 상향과 공시가격 현실화 등으로 주택 보유 부담을 높였고 임대사업자에 대해 거주요건을 강화해 임대사업을 어렵게 했다"며 "일정한 소득이 없는 고령 다주택자들의 매물이 내년 6월 말까지 시장에 나올 가능성이 있다"고 말했다.

다만 적용 대상이 10년 이상 장기 보유 매물에 한정됐다는 점에서 시장에 나올 수 있는 매물이 다소 제한적일 것이라는 우려도 있다. 정부는 다주택자가 조정대상지역 내에서 10년 이상 보유한 주택 규모가 얼마나 되는지에 대해서는 파악하지 못하고 있다고 답했다.

양도세율 인하폭이 충분하지 않다는 지적도 나온다.

두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 "다주택자에 대한 양도세율을 강화 이전 수준으로 적용하겠다는 것인데 긍정적인 시그널을 주기에는 턱없이 모자라다"며 "1억5000만원 이상 차익이 발생하면 40% 수준의 양도세 부담을 갖게 되는데 이를 감수하고 집을 팔겠냐는데는 회의적"이라고 말했다.

■단기적 대책에 불과

최근 신고가가 속출했던 강남 지역 중심의 고가 주택가격은 안정되는 효과가 있을 것으로 평가됐다.

정부는 9억원 초과 주택에 대해 주택담보대출 가능액을 주택담보인정비율(LTV)을 40%에서 20%로 낮추고, 15억원 초과 주택은 대출을 아예 막았다. 고가주택의 종합부동산세 세율을 높이고 공시가격을 현실화해 보유세도 올리기로 했다.

박원갑 위원은 "고가 주택에 대한 대출 및 세금 규제로 강남권 고가주택 진입 자체가 어려울 것으로 보이며, 시세차익을 노린 갭투자는 거의 불가능할 것으로 예상된다"며 "서울 및 수도권 주택시장은 일단 숨 고르기에 들어갈 것"이라고 예상했다.

다만 이같은 정책이 서민과 실수요자들의 대출 문턱을 높이고 현금부자들에게만 잔치를 열어주는 꼴이라는 비판도 나왔다.

두성규 선임연구위원은 "충분한 자기자본이 없는 무주택자들은 절망적인 상황으로 이끌고 향후 가격상승이 기대되는 주택에 대해서 현금부자들이 독점할 수 있는 부작용이 발생할 수 있다"고 우려했다.

결과적으로 이번 대책으로 서울 및 수도권 주택시장이 약보합세로 돌아서는 효과가 있겠지만 중장기적인 대책은 될 수 없을 것으로 예상됐다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "관리처분인가 이후 단계 정비사업을 원활하게 추진하거나 용적률을 높여주는 부분이 공급대책으로 꼽히는데 실제로 시장에 공급으로 이어지는데는 상당 시간이 소요될 것"이라며 "미스매치 문제가 발생할 수 있다"고 말했다. 권대중 교수 역시 "이번 대책에서도 공급대책이 거의 전무했다"며 "중장기적 대책이 아닌 단기적 대책"이라고 지적했다.

sjmary@fnnews.com 서혜진 김민기 기자

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