투기지역 14억짜리 집, 주담대 4억6천만원 이상 못받는다 [文정부 18번째 부동산대책]

대출 규제로 돈줄 차단
DSR 한도 비은행권도 40%로
전세대출 이후 고가주택 매입땐
대출 회수해 갭투자 방지

투기지역 고가주택에 대한 주택담보대출(주담대) 관리가 강화된다. 주택을 구입하기 위해 더 많은 대출을 받아 집값 상승세를 부추기는 것을 차단하겠다는 취지다. 주택 가격에 따라 대출 가능 여부와 대출 가능한 금액도 달라지면서 대출받을 수 있는 액수는 줄어들 전망이다.

은성수 금융위원장은 16일 정부서울청사에서 '주택시장 안정화 방안' 기자간담회에 참석해 "고가 주택에 대한 초과대출을 제한해 투기 수요를 억제하고자 한다"며 "주택시장 안정 대책과 관련 금융감독원, 은행권 등과 정책협의를 진행하고 실무적인 방안을 확정해 차질없이 시행하겠다"고 말했다.

■9억 초과 LTV 주담대 40%→20%

우선 다음주(23일)부터 9억원 초과분에 대한 주담대는 주택담보인정비율(LTV) 20%가 적용된다. 현재 투기지역·투기과열지구 주담대는 LTV 40%가 적용되지만 주택가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용한다. 예를 들어 9억원 이하 주택의 경우 LTV 40%가 적용되지만 9억원 초과분에 대해선 20%가 적용된다. 이 경우 투기지역·투기과열지구 주택가격 14억원 주택 매입시 주담대 한도는 현재 5억6000만원에서 4억6000만원으로 줄어든다. 또 시가 15억원 초과 초고가 아파트는 17일부터 주택구입용 주담대가 아예 금지된다. 다만 매매가와 관계없이 시가 기준으로 적용하고 아파트가 아닌 주택은 제외된다. 시가는 한국감정원과 KB부동산시세 등 관련 평가액 가운데 높은 것으로 적용한다.

주담대와 신용대출을 포함하는 총부채원리금상환비율(DSR) 관리도 강화된다. 현재 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 금융회사별로 관리하지만, 투기지역·투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해선 차주 단위로 DSR 규제를 적용한다는 방침이다. DSR 한도는 은행권이 40%, 비은행권은 60%로 오는 2021년말까지 모두 40%로 하향조정한다. 이 경우 주담대 만기 30년, 신용대출이 연소득의 1.5배인 경우 총대출가능액은 약 33% 줄어든다.

아울러 주담대 실수요 요건도 강화한다. 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, 투기지역·투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대해 1년 내 전입 및 처분 의무를 부여한다. 주택 구입 목적 사업자대출 제한은 투기지역뿐만 아니라 투기과열지구까지 확대한다.

■2주택자 전세대출은 금지

주택임대업 개인사업자대출에 대해 적용중인 임대업이자상환비율(RTI)은 현재 1.25배 이상에서 투기지역·투기과열지구는 1.5배로 강화된다. 이를 적용하면 동일한 사업자에 대해 주택임대업 대출 한도가 종전보다 약 17% 줄어들게 된다.

전세대출을 이용한 갭투자 방지책도 시행된다. 현재 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택 구입·보유시 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사·HUG 보증)은 제한하는 것을 감안해 사적보증인 서울보증보험도 제한한다. 또 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수한다. 이들 대출은 23일 이후 신청분부터 해당된다.

김태현 금융위 사무처장은 "집을 매매하기 위해 더 많은 담보대출을 받는 것을 차단해 집값 상승을 안정시키려는 게 정책의 취지"라며 "LTV 규제를 통해 고가주택일수록 투기과열지구를 포함해 금융 부담을 늘리고, DSR 하향조정을 통해서는 신용대출을 포함, 전반적인 대출 규제를 확대하고자 한다"고 설명했다.

jiany@fnnews.com 연지안 기자

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