분양앞둔 장위·용두동까지 `상한제`…서울 대거 포함

◆ 12·16 부동산 대책 ◆

정부가 민간택지 분양가상한제 적용 대상을 서울 18개 자치구와 경기 과천·광명·하남 등 3개 시, 총 322개 동(洞)으로 대폭 확대하기로 했다. 지난달 6일 서울 8개 구 27개 동을 '핀셋 방식'으로 처음 지정한 지 불과 40일 만이다. 민간 분양가상한제 적용 대상 지정 이후 제외된 지역을 중심으로 아파트 매매가격이 폭등하면서 '풍선효과' 부작용이 나타나자 후속 조치로 적용 대상을 넓힌 것이다.

다만 전문가 대다수는 민간 분양가상한제 정책 자체가 주택 수요자들이 원하는 지역의 새 아파트 공급을 위축시킬 수 있는 만큼 상한제 적용 대상 확대가 집값 안정을 위해 결코 바람직한 정책이 아니라고 지적하고 있다.

국토교통부는 12·16 부동산대책에서 분양가상한제 대상지역을 서울 강남·서초·송파·강동·마포·용산·성동·영등포·동작·양천·서대문·중·광진 등 13개 구의 전체와 정비사업 이슈가 있는 강서·노원·동대문·성북·은평구 등 서울 5개 구, 37개 동을 상한제 대상 지역으로 추가 지정했다. 또 수도권에서 집값 상승을 주도한 과천·광명·하남시의 총 13개 동도 상한제 대상에 포함했다.

지난달 6일 강남 4개 구와 마포·용산·성동·영등포구 등 총 8개 구, 27개 동만 분양가상한제 지역으로 지정한 지 40일 만에 총 322개 동으로 적용 범위를 넓힌 것이다.

상한제 대상에서 제외된 서울 양천·동작, 경기 과천·광명 등지의 집값 상승폭이 가팔라지는 등 풍선효과가 발생하고 석연찮은 지정 기준으로 지역별 형평성 논란이 불거지자 결국 대상 지역을 대폭 확대했다.

상한제 적용 대상이 서울 전역 및 경기 남부권으로 확대되면서 비강남 지역에서 추진 중인 재개발 사업, 과천 지역 재건축 사업도 당장 상한제의 사정권에 놓이게 됐다. 부동산114 조사에 따르면 서울 1·2차 상한제 대상지역에서 추진 중인 정비사업지는 재건축 122개 단지, 재개발 101개 단지 등 총 223곳에 달한다. 이 가운데 이미 관리처분인가를 받고 내년 4월 말까지 일반분양을 하는 단지는 상한제 대상에서 제외되지만 그렇지 않으면 상한제 적용을 피하기 어렵다.

먼저 동작구 흑석뉴타운은 흑석11구역(조합설립인가), 흑석9구역(사업시행인가) 등이 재개발 사업을 진행 중이다. 김의겸 전 청와대 대변인이 최근 매각한 상가주택이 바로 흑석9구역으로 결국 공교롭게도 상한제 지정 직전에 매각한 셈이 됐다.

일반분양을 앞둔 흑석3구역은 내년 4월 말까지 입주자모집공고를 하면서 분양가상한제를 피해 갈 전망이지만 나머지 구역들은 상한제가 적용될 가능성이 크다.

과천의 경우 별양동 주공4단지가 조합설립인가 단계, 중앙동 주공 10단지와 별양동 주공5단지는 각각 추진위 설립단계, 주공 8·9단지는 안전진단을 통과한 상태다. 광명 뉴타운 2구역은 대우·롯데·현대엔지니어링이 시공사로 준비 중인데 이번 분양가상한제 여파로 크게 동요하는 분위기다.

성북구 13개 동, 동대문구 8개 동, 은평구 7개 동 등 서울 강북에서도 정비사업장이 다수 예정된 지역은 상한제 타격을 받게 됐다. 내년 5월 동대문구 용두6구역 래미안과 성북구 장위4구역 자이가 분양을 앞두고 있다. 4월까지 분양을 앞당기지 못하면 상한제 대상이 될 수 있다. 양천구 신정2-2지구 호반써밋도 내년 상반기 분양을 추진 중인 상황에서 상한제 지역에 포함됐다.

한편 이번 대책에는 청약 과열을 막기 위해 재당첨 금지 기간을 최장 10년까지 늘리는 강력한 규제가 포함돼 있다. 현재 분양가상한제 적용 주택이나 조정대상지역, 투기과열지구 등지에서 당첨된 경우 지역과 주택 평형에 따라 1∼5년간 재당첨이 제한된다.

과천 등 수도권 일부 지역에서 청약 1순위 자격을 얻으려 전세 아파트를 찾는 투기 수요가 몰린다는 지적이 제기됨에 따라 1순위 자격이 되는 거주요건을 기존 1년에서 2년 이상으로 올리는 방안도 추진된다. 정부는 또 경기도 등과 협의해 투기과열지구나 66만㎡ 이상 대규모 택지지구 등지에 대해선 거주요건을 1년에서 2년 이상으로 확대할 방침이다.

■ <용어 설명>

▷ 투기지역 : 직전월 주택가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률 130%를 초과하는 등 정량요건을 갖추면서 부동산 가격 급등이 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단된 지역. 국토교통부 주거정책심의위원회를 통해 지정된다. 주택담보대출건수가 가구당 1건으로 제한되고, 2건 이상 아파트 담보대출이 있는 경우 주택담보대출 연장이 제한된다. 정부 규제 가운데 가장 강도가 센 것으로 평가받는다. 서울 강남·서초·송파·강동 등 15개 구와 세종시가 지정돼 있다.

▷ 투기과열지구 : 주택가격 상승률이 물가상승률보다 높은 지역 중 직전 2개월 월평균 청약경쟁률이 모두 5대1을 초과하는 등의 정량요건을 갖춘 곳 중에서 주택 투기가 우려되는 것으로 판단된 지역. LTV와 DTI가 40%로 제한되고, 재건축 조합원 지위양도 등이 제한된다. 서울 25개 전체 자치구와 과천, 광명, 성남 분당구, 대구 수성구 등 31개가 지정돼 있다.

▷ 조정대상지역 : 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 30% 이상이어야 하는 등 정량요건을 갖고 있다. LTV와 DTI가 각각 60%, 50%로 제한된다. 투기지역과 투기과열지구로 지정된 지역, 화성동탄2 등이 해당된다.

[최재원 기자 / 전범주 기자]

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