"공급해법 빠져 효과 제한적" vs "다주택자 매물로 단기안정"

◆ 12·16 부동산 대책 ◆

정부가 종부세율 인상, 15억원 이상 고가 주택 주택담보대출 금지, 다주택자 양도세 한시적 완화 등을 골자로 한 12·16 부동산 대책을 발표했다.

이에 부동산 전문가들은 지금까지의 대책과 결이 같은 규제 위주 대책으로 향후 집값 안정에 미칠 영향이 제한적일 것이란 의견과 고강도 규제로 단기적으로는 집값이 보합·하락할 수밖에 없다는 의견으로 엇갈렸다.

다만 전문가들은 정부가 여전히 수요 옥죄기에만 치중해 집값 상승의 근본적 원인인 공급 부족에 대한 해법이 빠진 '알맹이 없는 처방'을 내렸다고 한목소리로 지적했다.

매일경제는 16일 고준석 동국대 겸임교수, 고종완 한국자산관리연구원장, 방송희 한국주택금융공사 연구위원, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 심교언 건국대 교수, 양지영 양지영R&C연구소장 등 부동산 전문가 6인(가나다 순)을 대상으로 긴급 설문을 실시해 12·16 부동산 대책에 대한 평가와 시장 전망을 들어봤다.

대다수 전문가는 이번 정책이 그간 나온 부동산 정책과 크게 다르지 않고 '결정적 한 방'이 없어 집값 안정에 미칠 영향은 제한적일 것으로 내다봤다.

고종완 원장은 "시장에 큰 충격을 줄 만한, 근본적인 흐름을 바꿀 만한 대책이 나오지 않았기 때문에 시장 방향성이 바뀌지 않을 것"이라며 "그간 효과가 미미했던 부동산 대책의 연장선상에 있기 때문에 최근 국지적 과열 현상이 갑자기 안정세로 전환되긴 어려울 것"이라고 내다봤다.

이어 고 원장은 "내년 집값은 상반기까지 계속 오르다가 하반기 들어 안정될 것으로 본다"며 "하반기 안정 역시 정부 정책의 약발이 아니라 집값이 6년 이상 올랐으니 경기 사이클로 인해 자연스럽게 찾아오는 현상"이라고 설명했다. 고준석 교수도 "대책에서 공급 확대와 관련해 뾰족한 묘안이 없고 시장에 매물이 없는 상황에도 변화가 없기 때문에 큰 영향은 없을 것으로 본다"며 "집값은 여전히 장기 우상향할 가능성이 높다"고 내다봤다.

반대편에선 이번 대책이 단기적인 가격 안정에 도움을 줄 것이란 의견도 만만치 않았다. 특히 보유세 부담을 올리는 동시에 '다주택자 한시적 양도세 중과 유예' 조치로 인해 내년 상반기까지 다주택자 매물이 시장에 쏟아지면서 집값 안정에 도움을 줄 것이란 전망이다. 양지영 소장은 "종부세율 상향과 공시가격 현실화 등으로 보유세 부담이 강화되는 가운데 양도세가 한시적이나마 유예되면서 짧게라도 다주택자들의 퇴로가 열렸다고 볼 수 있다"며 "특히 소득이 없는 고령 다주택자의 매물이 내년 6월 말까지 시장에 나오면서 가격 안정화에 도움을 줄 것으로 본다"고 말했다. 박원갑 수석전문위원은 "세금과 대출, 청약을 망라한 종합 대책으로 예상보다 고강도 정책"이라며 "단기간 숨 고르기가 불가피할 것"이라고 내다봤다. 전셋값에 대해서는 최근 전세가격 급등을 유발한 교육정책을 포함해 뾰족한 해결책이 제시되지 않아 향후에도 급등세가 지속될 것으로 우려된다는 전망이 지배적이었다.

고 원장은 "자사고 폐지 이후에 강남 전세 매물이 씨가 말랐는데 교육과 관련된 정책이 나오지 않아 정부가 전셋값 안정을 위한 원인 분석을 해봤는지조차 의심이 든다"고 지적했다. 고 교수도 "현 정부는 교육정책이 집값에 영향을 미치지 않는다고 보는 것 같다"며 "원인 분석이 잘못되니 처방도 엉뚱하게 나오고 있다. 감기에 걸렸는데 배탈약을 주는 것과 같은 꼴"이라고 말했다. 또 방송희 연구위원은 "대출규제로 자금력이 부족한 실수요자가 매매 시장으로 진입하지 못하면서 중장기에 거쳐 전세가격이 상승세를 지속할 우려가 있다"고 말했다. 이번 대책 중 가장 부작용이 우려되는 정책으로 분양가상한제 적용 지역 확대 방안이 꼽혔다. 양 소장은 "분양가상한제 시행 이후 지정되지 않은 지역으로 가격 상승이 확대되는 역효과가 나타나고 있다"며 "분양가상한제 적용은 곧 공급 감소 우려로 이어지기 때문"이라고 설명했다.

고가 주택 대출규제 역시 실수요자들에게 피해를 줄 수 있다는 면에서 부작용이 큰 정책으로 꼽혔다. 고 교수는 "이번 대책을 보면 강남은 현금 부자들만 살라는 의미 같다"며 "강남에 살고 싶어하는 서민이나 실수요자들이 진입할 길을 완전히 막아버렸다"고 분석했다. 양 소장도 "갭투자자들을 막는 데는 도움이 되겠지만 서민, 실수요자 등 선의의 피해자를 낳으며 현금 부자들을 위한 잔치가 될 수 있다"고 지적했다.

향후 정부가 대책 발표 시 보완해야 할 부분으로는 실수요자를 위한 구체적인 공급 확대안 마련이 주로 꼽혔다. 고 교수는 "서울에 대기 수요가 몰리는 데 수요를 분산시킬 수 있는 정책이 보이지 않는다"며 "베드타운이 될 우려가 높은 3기 신도시 대신 판교처럼 자족 기능을 갖춘 신도시를 만들 필요가 있다"고 지적했다. 심교언 교수도 "서울에 대한 수요는 계속 몰리는데 규제 일변도 위주 정책은 집값 안정에 한계가 있다"며 "재건축·재개발 용적률이나 층고를 완화하는 방법 등을 고려해 서울 공급을 늘려야 한다"고 말했다.

[정지성 기자 / 나현준 기자]

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