證 부동산PF `저축은행 꼴은 안 나지만`.."선제적 규제 필요"

자본硏 이슈브리핑 세미나

부동산PF 유동화증권 4년새 3.3배 성장

스트레스테스트 결과 자기자본 20% 이내서 손실날 듯

부동산 침체 대비 위험관리 선제 대응해야

[이데일리 최정희 기자] 저성장 구조가 장기화되면서 부동산 시장까지 침체될 경우 증권사들이 벌려놓은 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 유동화증권이 부실화되는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다.

자본시장연구원은 증권사의 부동산 PF 위험 익스포저가 증가하고 있으나 2010년 저축은행 PF 사태처럼 크게 악화될 가능성은 낮다고 판단했다. 다만 부동산 시장 침체 가능성에 대비해 레버리지 규제를 강화하는 등 선제적 위험관리 시스템을 마련해야 한다는 의견이 제시됐다.

증권사 부동산PF 유동화증권 신용보강 구조

◇ 부동산PF 대출 위험 익스포저 높아져

이석훈 자본연 선임연구위원 등은 21일 서울 여의도 금융투자협회에서 열린 ‘이슈브리핑’ 세미나를 통해 “증권업의 부동산PF 위험 익스포저는 증가하는 추세이나 크게 우려할 상황은 아닌 것으로 판단된다”고 밝혔다.

증권업 부동산PF 유동화증권 발행잔액은 부동산 개발 사업 수요 증가와 소규모 자금이 필요한 부동산 개발 시행사들의 유동화 증권 발행 수요 확대로 2014년 4조2000억원에서 작년 13조7000억원으로 3.3배 성장했다. 이에 따라 유동화 시장내 증권사 점유율은 같은 기간 37.4%에서 54.9%로 증가했다.

증권사가 신용보증하는 부동산PF 유동화 증권은 구조가 복잡하다. 일단 시행사(차주)는 은행 등 대출기관에서 부동산PF 대출을 받아 건물을 짓고 대출기관은 이 대출채권을 유동화회사(SPC)에 넘긴다. SPC는 대출채권 관련 유동화증권을 발행해 투자자에게 파는데 이 과정에서 증권사가 개입, 유동화증권에 보증을 서게 된다. 이러한 증권사의 유동화증권 채무보증은 크게 두 가지로 나뉜다. 유동화증권 차환발행시 유동성만 제공하는 매입보장과 유동성 제공 외에 유동화증권의 부실 발생시 신용공여까지 제공하는 매입확약이다.

PF 대출 상환이 순조롭게 이뤄진다면 증권사는 별 문제가 없으나 PF 대출이 연체되거나 회수가 안 된다면 증권사는 유동화증권을 매입해야 돼 손실을 떠안게 된다. 즉, 부동산 개발과 연관된 PF대출의 신용위험이 증권사로 전이된다.

이러한 부동산PF 대출은 위험 익스포저가 커지고 있다는 분석이다. 수도권 비중이 2017년 상반기 83%에서 작년 하반기 66%로 감소하고 공동주택에서 오피스텔(13→22%), 지식산업센터(6→15%) 등으로 확대되고 있다. 시공사 신용등급도 A-에서 A+사이의 비중이 49.7%에서 32.2%로 하락했다. 신용등급이 없는 시공사 비중 또한 25.7%에서 39.3% 증가했다.

또 증권사가 단독으로 신용보증을 하는 유동화증권 비중이 2014년 43.1%에서 작년 64.8%로 증가했다. 건설사, 기업 등 여타 기관에서 함께 신용보증이 된다면 대출 연체시 모든 위험을 증권사가 떠안을 필요가 없는데 이 비중이 줄어들고 있다는 얘기다. 이에 따라 유동성과 신용보증까지 제공하는 매입확약이 2014년 2조8000억원에서 11조5000억원으로 무려 4.1배가 증가했다. 유동성만 제공하는 매입보증이 2.2배 증가(1조8000억원→3조9000억원) 한 것보다 더 가파른 속도다.

◇ `그래도 감내할 수준`..“선제 대응에 초점” 맞춰야

그럼에도 아직까진 대부분의 증권사들의 위험 익스포저가 대체로 크지 않다는 평가다. 이 선임연구위원은 “부동산PF 관련 스트레스 상황에서 증권사의 손실규모는 자기자본의 10~20%이내로 과도하게 크지 않다”며 “부동산PF 대출 연체율이 커지더라도 증권사의 순자본비율 및 유동성 비율은 적기시정조치 이상을 유지하고 감내할 여력이 있다”고 밝혔다. 2010년처럼 금융권 부동산PF 대출 연체율이 13%까지 올라가더라도 증권사의 순자본비율과 유동성비율을 평균 각각 26%포인트, 1%포인트 감소할 것으로 추정됐다. 당시 저축은행처럼 연체율이 25% 높아지면 순자본비율과 유동성 비율은 39%포인트, 2%포인트 하락하나 감내할 수준이다.

하지만 잠재 위험에는 선제적으로 대응해야 한다는 의견이 제기됐다. 이 선임연구위원은 “증권사 자체 위기시 부동산PF 관련 유동화 증권 시장의 불안을 가중시키고 이는 다시 증권사에 악영향을 미쳐 시스템 리스크로 발전할 수 있다”고 말했다. 부동산PF 유동화증권이 부실화될 경우 증권사 신용이 하락하고 이는 다시 부동산PF 유동화 시장을 악화시킬 것이란 얘기다.

증권사 사업보고서상에 부동산PF 관련 위험 요인을 상세하게 공시하고 레버리지 규제 비율을 따질 때 부동산PF 보증까지 포함할 것을 권고했다. 또 이 선임연구위원은 “증권사가 경쟁 심화에 부동산PF 위험평가 기준을 낮출 수 있는데 부동산PF가 3~5년 사이의 중장기 만기로 자금을 조달하기 때문에 면밀한 위험평가를 실시해야 한다”고 강조했다.