재개발·재건축 '대안설계' 놓고 조합원-시공사 갈등 조짐

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 사업시행 인가를 받은 재개발·재건축 정비사업 구역에서 '대안 설계' 즉 설계 변경을 두고 조합과 시공사, 일반 조합원들의 눈치 싸움이 한창이다.

애초 사업시행인가를 받은 설계 내용을 바꿔서 '명품단지'를 조성한다는 게 대안설계의 이유다. 하지만 애초 설계안을 폐기하고 새로운 설계를 하게 되면 사업비가 크게 증가하기 마련이다. 여기에다 사업기간이 최소 1년 넘게 늘어나며 추가부담금이 눈덩이처럼 불어날 가능성이 큰 것도 조합원들을 불안하게 만드는 요소다. 더욱이 지난 5월 대안설계에 대해 경고한 서울시의 추가규제 가능성도 커지고 있는 상태다.

11일 부동산업계에 따르면 서울시내 재개발·재건축 정비사업 구역에서 시공사들이 기존 설계안 대신 '대안 설계'를 내놓고 있어 조합 집행부와 일반 조합원 그리고 시공사간 논란이 일고 있다.

대안설계란 애초 서울시로부터 건축심의를 통과하고 구청에서 사업시행 인가를 받은 단지 설계안을 폐기하고 내놓은 새로운 설계안을 말한다. 법적 용어로는 '설계 변경'에 해당한다. 사업시행인가 이전에는 시공자 선정을 할 수 없는 만큼 '아마추어'인 조합이 내놓은 설계는 수준이 떨어질 수밖에 없다.

대안설계는 사업시행인가를 받아 시공사를 선정할 때부터 본격화된다. 기존 사업시행 인가된 설계안에 대해 주택형을 재조정하고 주동 배치를 다시하고 마감재를 높이며 녹지율을 끌어올리는 설계를 해 단지의 고급성을 높이는 것이 대안설계다.

건설업계 관계자는 "조합이 작성한 설계안은 사업시행 인가를 위해 법률적 요소만 고려해 만들어지는 만큼 좋은 설계라 보긴 어렵기 때문에 대안설계가 조합원들에게 호응 받는 경우가 많다"며 "특히 아파트 재건축과 달리 용적률(대지면적 대비 건물연면적 비율)이 낮고 구릉지에 있는 경우가 많은 재개발이나 단독주택 재건축에서는 시공사들이 대부분 대안설계를 내놓고 있다고 보면 된다"고 말했다.

최근 시공사 선정작업에 착수한 서울 용산구 한남뉴타운 한남3구역의 경우 시공사 입찰에 나선 5개 건설사 가운데 실제 입찰에 뛰어든 GS건설, 대림산업, 현대건설 등은 모두 대안설계를 내놨다. 실제 이들 건설사들은 조합원 대상 설명회에서도 원안에 대해서는 언급도 하지 않고 대안만 설명했다는 게 조합원들의 이야기다.

GS건설과 대림산업 등은 전용면적 59㎡ 이하 소형 주택이 40%에 달하는 현 한남3구역 설계안을 전면 수정해 중형 주택을 많이 배치하고 한강 조망에 유리하도록 주동도 새롭게 배치한다는 내용의 대안설계를 공개했다.

한 한남3구역 조합원은 "사업설명회에서 건설사의 설계안을 한참 설명을 들었는데 그게 아직 시나 구로부터 인가를 받을 수 있을 지도 알 수 없는 대안설계라는 것을 알았다"며 "시공사들은 조합원들에게 사업시행인가를 다시 받아야한다는 말은 빼놓은 채 명품 단지 조성만 강조하고 있는 실정"이라고 말했다.

이와 함께 한남3구역에 버금가는 거대 단지인 은평구 갈현1구역, 구로구 고척1구역 등도 시공자 선정과정에서 대안설계가 난무하고 있는 실정이다. 심지어 일부 조합에서는 시공자 입찰 건설사들에 대안설계를 금지하고 있지만 건설사들은 대안설계를 전면에 내세워 홍보하고 있는 상태다.

한남3구역 설계 원안 [자료=서울시]

대안설계는 설계 내용만 보면 단지의 가치를 끌어올릴 수 있을 것으로 기대된다. 하지만 여기엔 몇가지 문제가 있다. 우선 사업시행 변경인가를 받아야한다는 점이다. 재개발·재건축 정비사업을 규정하는 도시주거환경정비법에 따르면 10% 가량의 경미한 변경을 넘어서는 변경 내용에 대해서는 사업시행인가를 다시 받아야한다.

서울시 관계자는 "건축심의는 기준인 만큼 설계를 바꿨다고 해도 기준만 해치치 않았다면 심의를 다시 받을 필요는 없다"며 "다만 법과 서울시 조례가 정한 경미한 변경 범위를 넘어서는 경우에는 사업시행 변경 인가를 받아야한다"고 말했다.

서울시는 지난 5월 대안설계를 금지하고 '경미한 변경'에 대한 정의를 내놨다. 축약하면 사업비가 10% 이상 증액되면 경미한 변경을 넘어서는 것으로 간주하고 사업시행 변경인가를 받도록 한 것. 또한 '경미한 변경'에 따른 공사비 증액은 시공사가 책임지도록 했다.

이에 따라 조합에서는 추가 공사비 증액을 피하기 위해 '경미한 변경'에 해당하는 '특화설계'를 요구하고 있다. 하지만 시공사는 특화설계시 늘어나는 공사비 부담을 피하기 위해서라도 사업시행인가를 다시 받아야하는 대안설계를 내놓고 있다.

사업시행변경인가를 받는 만큼 사업기간이 늘어나는 것도 문제점으로 지적된다. 사업시행 변경인가를 받으려면 아무리 짧게 잡아도 1년은 더 소요된다. 그동안 발생하는 금융비용과 조합 유지 비용 등은 고스란히 조합원 부담으로 돌아오기 마련.

특히 사업시행변경 인가 과정에서 재개발이 '엎어지는 경우'도 수없이 발생하고 있다. 최근 대법원에서 재개발구역지정 시장직권해제 무효 판결을 받은 사직2구역이 대표적인 사례다. 사직2구역은 지난 2017년 사업시행변경인가를 신청했다가 서울시의 역사문화 보전계획에 막혀 정비구역 지정이 취소된 바 있다.

특히 사업시행변경인가를 간과할 수 없는 것은 최근 정부가 추진하는 재개발 임대주택 공급확대 대책과 관련이 있다. 개정된 법령 부칙에 따르면 임대주택 최대 30%를 공급해야하는 재개발단지는 최초 사업시행인가 구역부터 적용된다. 하지만 법리적 해석에 따라 사업시행변경인가 과정에서 임대주택을 더 공급해야하는 '최악의 상황'도 있을 수 있다는 분석이 나오고 있다.

이에 따라 대안설계는 추가부담금으로 인해 분담금 증액이 불가피한 상황이다. 부동산업계에서는 대안설계를 수용하게 되면 사업기간 연장에 따른 금융비용까지 최소 20%는 분담금이 오를 것으로 내다 보고 있다. 이 때문에 일부 조합에서는 대안설계를 금지하고 특화설계만 허용하고 있지만 공사비 부담을 피하려는 시공사들에 의해 대안설계는 더욱 기승을 부리고 있는 실정이다.

건설업계 관계자는 "분담금을 조금 더 내더라도 단지를 명품으로 만들면 향후 집값이 그만큼 올라가기 때문에 대안설계를 지지하는 조합원들도 적지 않다"며 "결국 판단은 조합원들의 몫이며 시공사는 정해진대로 공사만 해주면 될 것"이라고 말했다.

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