"주식투자처럼 소액으로 쉽게" 공모 리츠·펀드 활성화한다

[세종=뉴스핌] 서영욱 기자 = 앞으로 공공사업으로 추진하는 역세권 개발이나 신도시·산업단지의 용지공급은 공모 리츠나 부동산펀드에 우선권을 준다.

공모사업자 확대를 위해 사모와 차별화될 수 있는 세제혜택을 부여하고 투자자들이 우량 공모 리츠나 펀드를 구분할 수 있도록 신용평가를 하고 수익률 지수도 개발한다. 정부는 공모 리츠·펀드를 활성화해 주택에 집중되던 시중 유동자금을 흡수하겠다는 계획이다.

11일 국토교통부에 따르면 정부는 이날 오전 경제활력대책회의를 열고 이같은 내용을 담은 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안'을 내놨다.

그동안 리츠나 부동산펀드는 업무용빌딩, 리테일 등 다양한 상업용 부동산을 바탕으로 양호한 수익률을 달성해 왔다. 오피스리츠 연수익률은 지난 2012년 4.1%에서 지난해 6.4%로 증가했다.

하지만 대부분 대형 투자기관만 투자하는 사모형태로 운영돼 기관투자자나 외국인 투자자의 전유물로 여겨졌다. 부동산간접투자 규모는 2016년 105조원에서 지난해 161조8000억원으로 53.5% 성장했다. 대부분 사모로 공모의 비중은 같은 기간 5조원에서 6조원으로 증가하는데 그쳤다.

이에 따라 이번 활성화 방안은 공모 리츠·부동산펀드에 우량 신규자산 공급, 국민의 투자유인 확대, 안전한 투자환경 조성, 다양한 상품개발 및 수익성 개선을 위한 종합적인 방안을 담았다.

◆수서역·삼성역 개발에 공모사업자 우대

먼저 공공시설의 민간 사업자 선정 시 공모 리츠·부동산펀드를 사업자로 추진하거나 공모자금을 활용할 경우 가점을 부여한다. 역사복합개발, 역세권, 복합환승센터 등 공공자산 개발 또는 시설운영의 민간사업자 선정 시 공모사업자나 공모자금 활용 사업자를 우대한다. 조만간 수서역 환승센터 개발사업자와 삼성역 복합환승센터 내 상업시설 운영사업자를 선정할 예정이다.

도시재생뉴딜사업을 추진하는 지자체에는 리츠구조화 컨실팅을 지원하고 공모리츠와 연계한 복합개발방식을 검토한다.

공공개발을 통해 조성된 상업용부동산을 공모사업자나 공모자금을 활용하는 사업자에게 우선 공급한다. 공모사업자를 도시첨단산업단지 산업용지와 대형 물류시설용지 분양 시 우선공급 대상에 포함한다. 공모사업자에게 신도시 내 자족용지를 우선 공급하거나 공공기관이 자족용지에 부동산을 개발한 후 공모 리츠·펀드에 우선 매각한다.

◆공모사업자 배당소득 9% 분리과세

정부는 공모형 리츠·펀드에 투자하는 투자자에 대한 충분한 세제혜택을 지원한다. 부동산 간접투자에 5000만원 한도로 일정기간 이상 공모 리츠·펀드 또는 재간접 리츠·펀드의 주식·수익증권에 투자해 발생한 배당소득을 9%로 분리과세한다.

사모 대비 공모리츠·펀드에 대한 경쟁력을 강화한다. 공모 리츠·펀드뿐만 아니라 공모사업자가 투자(100%)하는 사모리츠·펀드에도 재산세 분리과세를 적용한다. 공모형리츠·펀드는 분리과세를 유지(세율 0.2%, 종부세 제외)하고 사모형은 합산과세하는 지방세법 시행령 개정을 추진한다.

공모 또는 공모가 투자(100%)하는 사모에 대해 취득세 감면 타당성 검토를 추진한다. 과밀억제권역 취득세 중과배제 타당성 및 공모에 대한 취득세 추가 감면을 함께 검토한다. 조세전문기관의 예비타당성조사를 거쳐 적정성을 판단할 계획이다.

또 기업이 보유한 부동산을 공모리츠에 유도하기 위해 공모리츠의 현물출자 과세특례 적용기한을 2022년까지 3년 연장한다. 공모리츠에 현물출자로 발생한 양도차익에 대한 법인세를 출자 대가로 받은 리츠의 주식 처분 시까지 과세를 이연한다.

◆공모 리츠 신용평가 실시..수익률 지수도 개발

개인이 안심하고 공모 리츠·펀드에 참여할 수 있는 투자환경을 조성해 개인의 투자를 유인한다. 일정 규모 이상 자산을 보유한 상장리츠에 대해서 전문신용평가기관의 신용평가를 받고 평가결과를 공시한다. 상업용 부동산시장의 객관적인 투자성과 기준을 보여주는 투자지수 개발을 위해 정부·민간 합동으로 전담팀(TF)을 구성해 지역·자산·규모별 수익률 지수의 개발을 지원한다.

이와 함께 공모 리츠·펀드에 투자하는 앵커리츠를 조성해 개인들의 안정적 참여를 유도한다. 주택기금여유자금, 금융기관 등이 출자하는 앵커리츠를 블라인드 방식으로 조성해 다수의 공모 자(子) 리츠·펀드의 출현을 견인한다.

◆리츠-펀드 간 상호 투자 확대

투자자의 각기 다른 투자성향에 대응할 수 있는 다양한 상품을 개발하고 사업성 강화를 위해 관련제도를 개선한다. 공모 재간접 리츠가 자산 80%이상을 사모리츠·펀드에 투자하는 경우 재간접 리츠와 사모 리츠·펀드의 투자자 합산 예외를 적용한다. 부동산·특별자산 재간접펀드의 사모리츠에 대한 투자 한도를 현행 10%에서 50%로 확대한다.

그간 공모 재간접리츠가 사모 리츠·펀드에 10%이상 투자하는 경우 사모사업자의 투자자수를 공모와 합산하도록 해 공시와 같은 공모의무가 발생하는 탓에 투자사례가 없었다.

또 공모리츠·펀드에 입지규제최소구역 활용, 개발밀도 완화 입체복합개발 권고 등을 통해 사업성을 강화한다. 공모 리츠·펀드가 사업대상지에 직접 입지규제최소구역을 지정할 수 있도록 도시관리계획 입안 제안을 허용한다.

오래된 상업용 건축물의 재건축 사업에서 공모 리츠·펀드가 공공시설, 기반시설, 임대주택 등을 함께 건축하는 경우 한시적으로 국토계획법상 상한까지 용적률을 완화해 준다. 또 공모 리츠·펀드가 도시계획시설을 활용한 개발사업을 하는 경우 입체복합개발을 권고해 입체복합개발 활성화를 유도한다.

국토부 관계자는 "공모 부동산간접투자가 활성화되면 주택시장에 유입되는 가계유동성을 산업단지·물류시설 등 공공 인프라와 상업용부동산 등 경제효과가 큰 분야로 흡수하고 일부 기관 투자자에 집중됐던 부동산간접투자 수익을 국민에게 재분배되는 효과가 기대된다"고 말했다.

이어 "양질의 상업용부동산 등이 공모 리츠·펀드에 먼저 공급될 수 있도록 관련 지침개정을 차질 없이 실행하고 기존 주택 중심으로 이뤄지던 부동산투자 패러다임의 변화를 유도하겠다"고 덧붙였다.

syu@newspim.com