[e슬기로운 투자생활]월세 받는 리츠, 투자 포인트는?

리테일리츠보단 상업·주거용리츠의 수익률이 안정적

국가·부동산 용도마다 수익률 달라지니 주의 필요

"자산시장 위협하는 경기침체 오면 리츠도 위험" 지적도

[이데일리 이슬기 기자] 앞날이 불안하고 캄캄할 때 힘이 되는 건 역시 ‘때 되면 따박따박 들어오는 돈’입니다. 금융용어로 인컴(Income) 자산이라 부르죠. 특히나 인컴 자산 중에서도 요즘 관심을 받고 있는 게 바로 리츠(Reits)입니다. 저금리 상황에서 비교적 높은 배당이익을 노릴 수 있는 데다, 증시가 흔들려도 상대적으로 크게 타격을 받지는 않는 까닭입니다. 실제 신한알파리츠(293940)는 연초 이후 40% 가까이 오르며 줄곧 우상향 중이죠.

리츠 열풍은 연말이 될수록 더욱 강해질 전망입니다. 특히 올해 말엔 NH리츠와 롯데리츠의 상장이 예정돼 있습니다. 현재 상장리츠는 5개로 시가총액 기준 8500억원 수준에 불과한데, 본격적으로 몸집을 불리는 셈입니다. NH리츠는 서을스퀘어, 삼성물산 서초사옥, 강남N타워, 삼성SDS타워 등 오피스에 투자하는 리츠입니다. 롯데리츠는 롯데백화점 강남·광주·구리·창원 및 롯데마트 의왕·장유·서청주·대구율하점 등에 투자하는 리테일리츠죠.

그러나 리츠라고 해서 다 같은 리츠가 아닙니다. 모든 리츠가 똑같이 좋을 순 없단 얘기죠. 이진우 메리츠종금증권 연구원이 각 국가 리츠의 수익률을 조사해 본 결과, 리츠 중에서도 리테일 리츠는 상대적으로 부진한 반면 산업용·주거용 리츠는 공통적으로 수익률이 좋았습니다. 리테일리츠의 경우 경기 흐름에 따라 변동성이 크지만 주거용·산업용 리츠는 변동성이 낮고 배당에 대한 신뢰가 높기 때문입니다.

실제 리테일리츠의 대표격인 이리츠코크렙(088260)의 경우 연초 이후 크게 오르긴 했지만 미·중 무역분쟁이 재차 불거진 8월 큰 폭으로 하락하기도 했습니다. 국내 유일의 상장 오피스리츠인 신한알파리츠가 꾸준히 오르는 것과는 반댑니다.

물론 국가마다 좋은 리츠가 조금씩 다를 순 있습니다. 이 연구원은 “미국 내에서 호텔·리조트 리츠는 가장 부진한 성과를 냈는데 일본의 경우 전체 상장 리츠의 평균 수익률을 웃돈다”며 “일본이 미국에 비해 상대적으로 관광에 특화돼 있기 때문”이라고 짚었습니다. 따라서 리츠 투자 역시 주식시장처럼 펀더멘탈이 중요한 만큼 해당 국가의 특성이나 부동산의 용도를 잘 따져 선별적 투자에 나서야 한다는 겁니다.

한편 경기 둔화 기미가 조금씩 보이고 있는 지금 리츠 투자 역시 조금 피해야 한다는 지적도 나옵니다. 본격적인 경기침체가 오면 자산시장 침체 역시 피할 수 없다는 얘깁니다. 더 이상 리츠가 안전자산이 될 수 없다는 거죠.

강재현 현대차증권 연구원은 “내년 미국의 자산시장을 강타할 만한 경기침체가 온다면 미국 주식시장 뿐만 아니라 부동산 경기도 크게 무너질 가능성이 있다”며 “과거 경기침체시 S&P500 리츠 지수는 벤치마크 대비 큰 폭으로 언더퍼폼했다”고 분석했습니다. 이런 점들을 잘 따져본 뒤 리츠 투자에 나설 필요가 있겠습니다.