공급·집값 통계도···상한제에 유리한 수치만 제시

■ 국토부 분양가 상한제 아전인수 해석 논란

상한제 적용 2009년엔 공급 부작용 우려 지적 했지만

"지금은 충분한 물량 인허가 이뤄졌다" 논리로 말 바꿔

집값 상승률도 부풀려...전문가 "문제점 명확히 고찰을"

# 국토교통부는 지난 2009년 2월 민간택지 분양가상한제 폐지를 추진했다. 당시 보도자료를 보면 “2008년 주택건설 인허가 실적이 외환위기 이후 최저수준인 전국 37만 가구까지 감소했다”며 “감소세가 이어질 경우, 2~3년 뒤 수급 불균형으로 주택가격 상승과 서민 피해가 우려된다”고 설명했다. 10년이 지난 뒤 국토부는 민간택지 상당수가 분양가 상한제에 포함되도록 규정을 되돌렸다. 시장에서 공급 위축에 대한 우려를 제기하자 국토부는 “상한제 시행 상황에서도 충분한 물량의 인허가가 이뤄졌다”고 주장했다. 2009년에는 분양가 상한제로 인한 아파트 공급 축소를 우려하더니 10년이 지난 뒤에는 충분히 공급이 이뤄졌다는 식으로 말을 바꾼 것이다.

국토부가 분양가상한제 적용과 관련 정책 강행에 유리한 수치만 제시하는 등 ‘아전인수’식 논리를 펴 논란이 예상된다. 전문가들은 현재 경제 상황이 엄중한 만큼 분양가 상한제의 부작용과 문제점을 명확히 고찰해야 한다고 지적한다.

◇ 국토부, 유리한 수치만 제시 = 서울 아파트 인허가 물량은 분양가상한제가 시행되기 전인 2007년 5만 가구 수준이었다. 하지만 상한제 적용을 받은 2008년과 2009년 2만 가구 수준으로 급감했다. 이후 2010~2011년 다시 4만 7,000~5만 가구로 늘었다. 국토부는 최근 ‘분양가상한제 사실은 이렇습니다’라는 참고자료를 배포하고 “2008~2009년 물량이 감소한 것은 분양가 상한제를 피해 건설사들이 2007년 밀어내기식 분양을 한 기저효과이며 2010~2011년 수치에서 보듯 분양가상한제와 공급축소는 관련이 없다”고 주장했다.

하지만 상한제의 직격탄을 받은 서울 재건축·재개발 인허가 물량을 보면 상황은 다르다. 인허가 물량은 2007년 3만 가구에서 2008년 1만 9,000가구로 급감했고, 이후 2012년까지 줄곧 연평균 2만 가구에 못 미쳤다. 이 기간 서울에서 공급을 채워준 것은 보금자리주택 등 공공물량이다. 공공물량으로 연간 공급수준을 맞춘 것인데 국토부는 상한제가 공급 위축과 큰 연관이 없다는 식으로 논리를 편 것이다.

서울 집값 상승률을 부풀렸다는 지적도 제기된다. 국토부는 통상 한국감정원의 월간주택가격동향 수치를 활용한다. 이번에는 이를 재가공해 수치를 더욱 끌어올린 것이다. 감정원 수치를 근거로 하면 서울 아파트값은 최근 1년간 1.30% 상승했다. 정부는 최근 2년간 서울 월평균 아파트값을 사용해 서울 아파트값의 1년 상승률을 5.74%로 평가했다.

◇ 상한제 부작용은 과소, 효과는 과대= 국토부는 상한제 효과와 관련해서도 현재 분양가의 70∼80% 수준으로 낮출 수 있다고 언급했다. 하지만 구체적인 시뮬레이션 결과를 공개하라는 요구는 거부했다. 또 낮은 분양가에 좋은 품질의 주택이 공급된다는 모순적 설명도 내놓았다. 국토부는 “최신기술과 자재를 적용한 아파트를 공급할 수 있는 수준으로 건축비를 책정하고, 추가적인 품질 향상 비용도 가산비로 인정하겠다”고 설명했다. 한 건설업계 관계자는 이에 대해 “현재 분양가의 70% 수준에서 준공하려면 평균 품질의 자재를 사용해도 사업성을 맞추기 쉽지 않다”고 반박했다.

국토부는 또 국책연구기관의 분석·전망과 관련 유리한 부분만 발췌했다. 국토부는 분양가 상한제 효과와 관련 국토연구원 분석결과를 인용해 서울 아파트 가격이 연간 1.1%포인트 하락할 것이라고 설명했다. 하지만 국토연구원은 지난 2008년 분양가 상한제에 대해 청약 가수요 발생·공급 위축·품질 저하 등 여러 부작용을 우려했었다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 이와 관련 “분양가상한제와 같은 ‘가격 통제’가 시장에 공급을 위축시키는 것은 경제학의 기본 원칙”이라며 “상한제가 시행되면 공급 위축, 품질 저하 등은 나타날 수밖에 없는 문제점”이라고 지적했다./강동효기자 kdhyo@sedaily.com

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