[MT리포트]RTI·LTI 4개월, 임대사업자 대출 거절 '속출'

[머니투데이 변휘 기자] [편집자주] 자영업자대출 관리가 금융당국의 고민거리로 떠올랐다. 내수경기 부진과 최저임금 인상, 공실률 상승, 기준금리 인상 전망 등으로 부실 우려가 높아지고 있지만 자영업이 경제에 미치는 파장이 커 가계대출처럼 적극 억제하기 어려워서다. 위험 징조가 높아지고 있는 자영업자대출을 점검했다.

[자영업자대출 딜레마]<3>대출 신규·연장시 "기준 충족해도 본점 승인 어려워"…강남·판교 지점 '비상'

#대기업 부장으로 은퇴한 A씨는 퇴직금을 모아 임대사업자로 등록했다. 서울 마포구에 3억원 상당의 오피스텔, 위례신도시에 6억원 상당의 상가를 보유하고 있다. 오피스텔은 월세 80만원씩을 매월 통장에 꼬박꼬박 꽂아주는 ‘효자’다. 문제는 상가였다. 벌써 6개월째 임차인을 못 찾고 있다. 공실 기간이 길어져 대출이자를 감당하기 어려워진 A씨는 B은행을 찾아 추가 대출을 상담했다. 그러나 B은행에서는 ‘고위험 다중채무자로 대출이 어렵다’는 답변이 돌아왔다.

당황한 A씨. 기존 대출은 현재 살고 있는 9억원 짜리 잠실 아파트를 사면서 빌린 3억5000만원, 오피스텔과 상가를 구입하면서 빌ㄹ린 각각 1억 5000만원과 2억5000만원, 둘째 아들 결혼을 위해 빌린 2개 은행의 신용대출과 카드론을 합쳐 8000만원으로 총 8억3000억원이다.

정부가 지난 3월말부터 RTI(임대수익 이자상환비율)와 LTI(소득대비 대출비율) 등을 도입해 자영업자대출을 관리하면서 사실상 정책의 ‘타깃’이었던 부동산 임대사업자대출은 은행마다 거절 사례가 속출하고 있다. 특히 연간 부동산 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 RTI 기준을 넘지 못하는 경우가 많아서다. 주택은 연간 임대소득이 연간 이자비용의 1.25배 이상, 비주택은 1.5배 이상이어야 임대사업자대출이 가능하다.

올초만해도 수익형 부동산은 보통 매매가 또는 분양가의 50~70%를 담보로 인정하기 때문에 A씨 상가는 담보인정비율이 60%라 1억원 이상 대출한도에 여력이 있었다.하지만 B은행 관계자는 “올초라면 추가 대출이 이뤄졌지만 상가 공실로 월세가 기대에 못 미치면서 연간 임대소득과 이자비용을 따지는 RTI 기준을 넘지 못했다”고 말했다.

은행 영업점에선 임대사업자 대출의 신규 또는 만기 연장 과정에서 대출이 거절되는 사례가 적지 않다. 수도권 소재 C은행 지점장은 “RTI, LTI 기준을 못 맞추는 대출 신청자는 지점 차원에서 대출이 어렵다고 사정을 전한다”며 “간신히 기준을 충족하더라도 본점 심사에서 승인이 나지 않는 경우가 허다하다”고 밝혔다.

특히 강남, 판교 등 고가의 수익형 부동산이 밀집한 지역의 은행 영업점에는 비상이 걸렸다. C은행 관계자는 “임대사업자 한 사람이 100억원대 빌딩을 사면서 수십억원의 대출을 받는 경우가 많다”며 “이런 대출 두세 건이면 영업점은 수개월치 실적을 한꺼번에 쌓을 수 있는데 임대사업자 대출이 어려워지면서 새로운 ‘먹거리’를 찾느라 지점장들의 고민이 깊다”고 말했다.

주로 중산층 은퇴세대들이 노렸던 이른바 ‘꼬마빌딩’에 대해 자산가들의 수요가 늘어난 것도 임대사업자 대출 옥죄기의 영향이다. D은행 관계자는 “임대사업자 대출한도가 크게 줄면서 자산가들의 눈높이가 낮아졌고 도심 지역의 중·소형 빌딩은 공실률도 전반적으로 중·대형 상가보다 낮아 은행에도 꼬마대출 대출 상담이 늘고 있다”고 전했다.

변휘 기자 hynews@

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