서울 집값 평균 7억 … 내 집 마련, 월급 안 쓰고 다 모아도 11년

1년 새 가구 소득 1.5% 올랐는데

집값 19%, 분양가는 7.4% 뛰어

LTV규제에 대출 받기 어려워져

청약 가점제 확대, 젊은층엔 불리

“소득·연령 따져 대출규제 조정을”

직장인 박성일(37·가명)씨는 지난해 7월 서울 마포구 대흥동 전용면적 59㎡(옛 25평) 아파트에 4억원을 주고 전세로 입주했다. 2년마다 재계약이나 이사를 신경 쓰는 게 싫어 집을 살까도 고민했지만, “집값은 잡겠다”는 정부 말을 믿고 한 번 더 전세를 선택했다. 하지만 현재 이 아파트 매매시세는 7억1000만원으로 10개월 만에 1억3000만원 뛰었다. 같은 기간 전세 시세는 그대로다.

박씨는 “내 집 마련의 꿈이 정말 꿈이 됐다”고 말했다. 그는 “아내 월급까지 합쳐 전체 소득의 40%씩 저축했는데, 지난 1년간 2000만원도 채 모으지 못했다”며 “대출 가능한 액수도 줄어 당분간 집을 사는 건 포기했다”고 말했다.

서울에 사는 무주택자의 ‘내 집 마련 꿈’이 1년 새 더 멀어졌다. 문재인 정부는 지난해 5월 출범 당시 “집값은 잡겠다”고 했지만, 현실은 정반대였다.

[그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr]

소득은 찔끔 늘어난 데 반해 집값은 천정부지로 치솟았다. 은행에서 돈을 빌려 집을 사기도 어려워졌고, 대출 금리도 오르는 추세다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “특히 모아둔 현금이 상대적으로 적은 30~40대 젊은 층의 주택 구매 환경이 크게 나빠졌다”고 말했다.

13일 KB국민은행에 따르면 지난달 말 기준 서울의 3.3㎡당 평균 아파트값은 2766만원으로, 지난해 5월 2322만원보다 19.1% 급등했다. 이 기간 서울 평균 아파트값도 6억708만원에서 7억2166만원으로 1억원 넘게 올랐다.

한데 소득 증가 폭은 미미하다. 통계청 조사 결과, 도시근로자 가구의 월평균 소득(3인 가구 기준)은 2016년 약 493만원에서 지난해 약 500만원으로 1.5% 느는 데 그쳤다. 이런 흐름은 가구소득 대비 집값 비율을 나타내는 PIR(Price to income ratio) 지표로도 확인된다.

KB국민은행 조사에서 서울의 PIR은 지난해 5월 10.9에서 지난해 말 11.5로 상승했다.

2010년 6월 이후 최고치로, 한 가구가 한 푼도 쓰지 않고 11년 넘게 수입을 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 뜻이다. 올해 들어서도 서울 집값이 상승세를 탄 점을 고려하면 실제 PIR은 더 높을 것으로 추정된다.

집을 살 때 대출받기도 어려워졌다. 투기과열지구인 서울에선 지난해 6·19 대책과 8·2 대책을 거치며 주택담보인정비율(LTV)이 최대 70%에서 40%로 낮아졌다. 5억원짜리 주택의 경우 1년 전 최대 3억5000만원을 빌릴 수 있었지만, 지금은 2억원까지만 대출받을 수 있는 셈이다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “소득으로 집값을 충당하기 어려워지면 그만큼 대출 의존도가 높아지는데, 대출 문턱은 반대로 높아진 상황이라 무주택자의 내 집 마련이 어려워질 수밖에 없다”고 말했다.

익명을 원한 건설업계 관계자는 “대출 상환 능력이 충분히 있는 가구 입장에선 내 집 마련을 위한 사다리를 뺏긴 꼴”이라고 말했다.

게다가 금리는 꿈틀거린다. 은행권 주택담보대출 금리(신규 취급액 기준)는 지난해 5월 3.26%에서 올해 3월 3.45%로 올랐다(한국은행 조사). NH농협은행의 혼합형(5년 고정금리 후 변동금리로 전환) 주택담보대출 금리는 연 5%까지 뛰었다. 집을 사려는 수요자의 이자 부담이 커진 것이다.

무주택 비율이 상대적으로 높은 30~40대의 경우 새 아파트를 분양받기도 쉽지 않다. 현 정부 취임 당시엔 서울의 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 분양 물량의 60%가 추첨으로 공급됐다. 나머지 40%에만 가점제가 적용됐다.

하지만 8·2 대책으로 현재 서울에서 나오는 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 추첨 없이 100% 가점제만으로 분양한다.

가점제는 무주택 기간과 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등으로 매긴 점수순으로 당첨자를 선정하는 제도다. 만점은 84점이다. 무주택 기간이 상대적으로 짧고, 부양가족이 적은 젊은 층엔 불리한 방식이다.

결혼 3년 차인 직장인 이 모(34)씨는 “자식이 없다 보니 가점이 20점도 안 되는 데다 신혼부부 특별공급도 물량만 늘었지, 자식이 없으면 뒷순위로 밀려 사실상 당첨되기 어렵다”고 말했다.

집값 상승을 타고 아파트 분양가도 고공 행진했다. 분양보증 기관인 주택도시보증공사(HUG)가 가격을 통제하고 있지만, 분양가 상승 추세는 여전하다. HUG에 따르면 지난 3월 말 기준 서울 민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2256만원으로 지난해 5월(2101만원)보다 7.4% 올랐다.

주택 수요자들이 느끼는 체감 분양가 상승 폭은 더 크다. 지난달 서울 마포구 염리동에서 분양한 ‘마포 프레스티지 자이’의 3.3㎡당 평균 분양가는 2600만원이었다. 2016년 말 나온 인근 ‘신촌그랑자이’(2352만원)보다 10.5% 비쌌다.

내 집 마련 여건은 나빠졌지만, 수요는 되레 늘고 있다. 최근 국토교통부가 발표한 ‘2017년 주거실태조사’에 따르면, 국민의 82.8%는 ‘내 집을 꼭 마련해야 한다“고 생각하는 것으로 조사됐다. 1년 전 조사(82%) 때보다 0.8%포인트 높아진 수치다.

전문가들은 ’내 집 마련을 위한 보완책을 생각해봐야 할 시점‘이라고 지적한다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 ”소득 대비 집값이 너무 많이 오른 만큼 서울에 저렴한 주택을 늘리는 공급 대책이 필요하다“고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 ”정부가 2022년까지 공공임대·분양주택 100만 가구를 공급한다고 하지만, 실제 짓는 데 시간이 더 오래 걸릴 수 있고 그마저도 서울 물량은 드물다“고 말했다.

세밀한 대출 규제가 필요하다는 지적도 나왔다. 이태리 국토연구원 책임연구원은 ”무주택자엔 주택담보 대출 지원을 확대하고 소득·자산·연령 등 수요자 특성에 따라 LTV 규제를 조정할 필요가 있다“고 말했다.

황의영 기자 apex@joongang.co.kr

▶ 중앙일보 '홈페이지' / '페이스북' 친구추가

▶ 이슈를 쉽게 정리해주는 '썰리'

ⓒ중앙일보(http://joongang.co.kr), 무단 전재 및 재배포 금지