신축보다 리모델링하면 장사 더 잘되는 이유

[땅집GO 현장]

서울의 대표 상권으로 손꼽히는 마포구 연남동, 강남구 신사동 가로수길, 용산구 경리단길과 이태원 등을 돌아다녀보면 공통점이 있다. 장사가 잘되는 건물은 신축이 아닌 대부분 단독·다가구·다세대 주택을 리모델링 한 주택이라는 점이다.

리모델링은 신축보다 투자비가 30~40% 정도 적게 들어 성공한다면 매력적인 투자인 것은 사실이지만, 경우에 따라 리모델링 공사가 신축보다 더 어려울 수도 있어 조심해야 한다. 김종완 빌딩드림 차장은 리모델링 투자의 실전 노하우를 소개했다.

첫째로 리모델링 투자는 공사 기간이 있고, 세입자 구하는 기간도 긴 편이다. 통상 주택을 상가로 리모델링하면 인허가 과정에 최소 3~4개월 걸리고, 실제로 공사를 해보면 2~3개월 정도 더 걸리는 경우가 다반사다. 리모델링 투자를 할 때는 공사 기간이 최소 6개월은 걸린다고 생각하고 자금계획을 마련해야 한다.

둘째, 공사비 증액을 고려해야 한다. 공사비가 계약한 금액보다 더 나오는 것은 일부 시공 업체의 상술로 볼 수도 있지만, 공사를 하다 보면 예기치 못한 추가 공사가 발생하기 마련이어서 어쩔 수 없는 측면도 있다.

셋째, 임차인을 구하는 데에도 예상 외로 시간이 길어질 수 있다. 통상 준공 직전부터 임차인을 모집하기 시작해 두 세달이면 임대가 완료되지만 첫 세입자를 잘 들여야 건물 가치도 올리고 수익률도 맞출 수 있으므로 의외로 기간이 길어질 수 있다는 점을 고려해야 한다. 결국 이런 저런 이유로 전체 예상 사업비보다 최소 10% 정도 여유 자금을 확보하고 투자를 진행하는 것이 안전하다.

리모델링 공사의 첫 단계는 건축설계사무소를 통해 디자인과 비용 견적을 받는 것이다. 건축 법령을 지키면서도 내가 원하는 콘셉트를 잘 이해해 주는 1~2 군데 업체를 골라 여러 차례 상담하는 것이 좋다.

다음은 시공업체 선정이다. 시공 업체로부터 견적을 받아 자금 계획을 검토하고, 시공 계약 후 계약금을 지급하고 곧바로 시공에 들어간다. 통상 시공업체는 개인적으로 아는 업체를 선정하거나 지인들이 추천하기도 하며, 설계사무소에게 추천 받는 경우도 있다.

끝으로 준공허가가 나면 세입자를 구해 입점 시키면 된다. 김 차장은 "리모델링 시공 단계부터 주변 부동산 중개업소를 돌아다니며 임대 동향을 조사하고, 임대 마케팅도 동시에 진행해야 빠른 시간에 임차인을 구할 수 있다"고 말했다.

[이상빈 기자]

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