[권태우의 세무Talk]‘기준시가 6억 이하’ 다주택자 임대사업자 등록 땐 절세 가능

수도권에 거주하고 있는 김형욱씨(65)는 2주택을 보유하고 있다. 주택 한 채는 거주하고 다른 한 채는 전세를 놨다. 그는 노후대책 차원에서 수도권에 소형 도시형 생활주택을 추가로 구입할까 생각하고 있지만 그러면 3주택자가 된다. 정부가 다주택자에 대해 강한 규제를 하는 상황에서 추가로 주택을 구입하는 것이 경제적으로 이득이 될까?

Q. 지금까지는 양도세밖에 생각하지 않았다. 주택을 추가로 매입한다면 양도세 외에 고려해야 할 세금이 뭐가 있나?

A. 양도세는 주택매도 시 처분소득이 생길 때 부담하는 세금이다. 새로 주택을 보유해 3주택자가 된다면 취득세, 재산세, 종합부동산세(종부세) 등을 함께 고려해야 한다.

Q. 그동안 2주택을 보유하면서 별도의 사업자 등록은 하지 않고 매년 일정 금액의 재산세와 종부세를 납부했다. 추가로 주택을 구입하면서 임대사업자로 등록해야 할지 고민스럽다. 거주주택은 내 명의로 되어 있고 전세를 준 주택은 부부 공동명의로 돼 있다. 거주주택은 기준시가(아파트 공시가격)가 7억원이고 전세 임대주택은 기준시가가 4억원이다.

A. 종부세는 주택의 경우 1주택자라면 보유주택의 기준시가가 9억원, 다주택자인 경우 갖고 있는 주택을 합산해 기준시가가 6억원을 초과하면 부과되는 세금이다. 종부세를 내고 있다면 배우자분을 제외하고 본인 소유 주택분에 대한 세금일 것으로 추정된다. 예컨대 본인 명의의 주택 7억원, 전세 임대주택의 본인 지분 2억원을 합한 9억원에 대한 종부세다. 다만 종부세는 6억원을 뺀 3억원에 대해 부과된다.

Q. 혹시 종부세를 피할 수 있는 방법은 없나?

A. 현재 전세 임대주택이 수도권에서 기준시가 6억원을 초과하지 않으므로 주택임대사업자로 등록하면 종부세 과세를 위한 합산에서 빼준다. 이 경우 임대주택은 주택 수에서 제외되기 때문에 김씨는 1주택자가 된다. 1주택자는 보유하고 있는 주택이 기준시가 9억원을 넘어야 종부세를 낸다. 김씨가 보유하고 있는 주택이 7억원이므로 종부세를 내지 않는다.

Q. 사업자 등록이 번거로워 사업자 등록을 망설였지만, 최근 임대료 상한제도가 생기고 보니 사업자 등록을 하는 게 좋겠다는 생각을 하고 있다. 사업자 등록을 하는 것이 유리할까?

A. 임대료 상한제와 연계해서 고려하면 개개인의 상황에 따라 유불리가 달라질 수는 있다. 하지만 현재 임대주택이 기준시가 6억원을 초과하지 않고 구입 예정인 추가 주택 또한 기준시가가 6억원 이하라면 사업자 등록을 하는 것이 여러모로 유리할 수 있을 듯하다.

Q. 양도소득세도 궁금하다. 거주주택이 가장 고가이고 양도 차익도 크다. 향후에 추가로 취득하는 주택들을 전부 양도한 뒤 마지막에 1가구 1주택 상태로 주거주택을 양도할 계획이었다.

A. 임대주택사업자로 등록하면 추가로 취득하는 주택을 등록할 때 취득세를 감면받을 수 있다. 만약 취득주택이 기준시가가 6억원 이하라면 종부세 합산도 배제된다. 일정 면적 조건을 만족하면 재산세도 감면된다. 양도세의 경우 거주주택 외에는 기준시가 6억을 초과하는 주택이 없기 때문에 기존 임대주택과 추가 취득주택 전부 임대주택사업자로 등록하면 임대주택을 처분하지 않고도 거주주택에 대해 1가구 1주택 양도세 비과세 신청이 가능하다. 다만 이 경우 최소한 5년간 임대를 유지해야 한다.

그 밖에 의무 임대기간을 만족하는 전제하에 임대소득에 대한 소득세 및 임대주택 양도에 따른 양도세 혜택뿐 아니라 다주택자 중과대상 주택 수에서도 제외되는 혜택이 있다. 따라서 기준시가 6억원 이하의 다주택을 보유할 때는 주택임대사업자를 활용하는 것이 대안이 될 수 있다. 주의할 것은 사업자 등록을 할 경우 관할 행정관청과 세무서 2곳 모두 각각 등록해야 세제 혜택을 받을 수 있다.

<권태우 | 세무사>

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