이명박에서 박원순까지…도심개발 '흑역사' 세운4구역

36층 고층 개발계획이 높이 논란 끝에 18층으로 '반토막'

2006년 대림 컨소시엄이 만든 세운4구역 개발 계획 세운상가군을 철거하고 양옆으로 높은 빌딩을 올린 조감도 [연합뉴스 자료사진]

(서울=연합뉴스) 박초롱 기자 = 종묘의 역사 경관 보존과 수익성 확보, 서울시장이 바뀔 때마다 변경되는 정책이라는 고차 방정식 사이에서 오랫동안 답을 찾지 못한 세운4구역 재개발의 시작은 2004년으로 거슬러 올라간다.

이명박 전 서울시장이 청계천 복원 과정에서 주변 상권 활성화를 위해 세운상가 인근 지역의 재개발을 추진하면서다.

서울시는 1만평(3만2천224㎡) 규모의 세운4구역을 2004년 1월 도시환경정비구역으로 지정했다. 초기 사업 시행자는 종로구청이었다.

서울시는 인근 녹지광장 조성 비용을 세운4구역 토지·건물주들에게 부담시키는 대신 개발 이익을 보장해주기로 하고, 올릴 수 있는 건물 높이를 90m에서 104m로 상향조정했다.

2006년 7월 오세훈 전 서울시장이 취임하면서 세운4구역 재개발에는 한층 무게가 실린다.

오 전 시장은 세운상가를 전면 철거하고, 남산∼종묘를 잇는 1km의 녹지 축을 복원하겠다는 계획을 세웠다. 이 사업에 필요한 초기 비용을 세운4구역 재개발 차익으로 충당하는 구조였다. 개발 이익을 높이기 위해 건물 높이는 최고 36층, 122.3m로 더 올라갔다.

최고 36층 건물을 세우는 것을 계획을 바꾼 2009년 세운4구역 조감도 [연합뉴스 자료사진]

사업 시행자였던 종로구청이 신탁 재개발 방식을 도입했다가 재원 조달에 어려움을 겪으면서 시행자는 2007년 서울주택도시공사(SH공사)로 넘어가게 된다.

오 전 시장은 지금은 '다시세운 광장'이 된 자리에 있었던 현대상가를 허물고 세운초록띠 공원을 만들며 고층 랜드마크 개발에 박차를 가했다. 세운4구역 정비사업계획안은 2009년 서울시 심의를 통과하며 가시화되는듯했다.

그러나 사업시행인가를 위해 반드시 통과해야 하는 문화재청 문화재위원회 심의에서 제동이 걸렸다. 이대로라면 세계유산인 종묘 경관을 훼손할 수 있다는 문제가 불거졌다.

문화재청 심의가 반려되자 SH공사는 건물 최고 높이를 110m, 106m, 99m로 계속해서 수정했다.

시기도 좋지 않았다. 글로벌 금융위기가 닥치면서 대규모 철거 재개발 계획이 그 여파를 견디기 어렵게 됐다.

이런 상황에서 2011년 10월 박원순 서울시장 취임했다. 박 시장은 세운상가를 존치시키기로 했다. 세운상가 주변은 171개로 쪼개 중·소규모로 분할 개발하되 4구역만 단일 개발한다는 방침을 세웠다.

2017년 발표한 세운4구역 조감도. 최고 층수가 18층으로 낮아졌다. [서울시 제공]

서울시 산하 지방공기업인 SH공사가 이미 설계·감리비, 임시이주상가 지출비, 영업보상비 등으로 1천억원 이상을 투입했기에 사업성이 낮아져도 울며 겨자 먹기 식으로 개발할 수밖에 없었다. 세운4구역 주민들과 한 약속을 깨기도 어려웠다.

SH공사는 재개발 속도를 높이기 위해 2010년 4구역 맞은 편에 임시 상가 '세운스퀘어'를 만들어 상인 일부를 이주까지 시킨 상황이었다. 당시 옮긴 상가 216개는 8년째 '임시 상가'로 알았던 세운스퀘어에 머물고 있다.

2014년까지 5년간 이어진 문화재청 심의 끝에 세운4구역의 건물 최고 높이는 72m로 조정됐다.

서울시는 이후 조정된 높이에 맞춰 국제현상공모를 해 지난해 3월 재개발 청사진을 다시 발표했다.

서울시는 "낮아진 건물 층수에 맞는 사업성을 확보하느라 시간이 좀 더 걸렸다"고 설명했다.

이명박 전 시장이 시작한 재개발이 오세훈, 박원순 시장을 거쳐 2023년에 모습을 드러낼 전망이다.

chopark@yna.co.kr

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