[포럼]바람직한 임대시장 구축을 위한 제언

고성수 건국대 부동산학과 교수

새 정부 들어 쉴 새 없이 쏟아지는 부동산 정책의 영향으로 최근 부동산 시장은 다소 혼조를 보이고 있다. 정부가 의도한 대로 강남의 집값을 잡았는지도 불투명하고 예상외로 지방 부동산시장은 휘청거리는 모습을 보이고 있다. 이와 같은 시장의 불확실성을 배경으로 거래가 위축된 가운데 일부 지역을 제외하고 매매시장 및 전월세 등 임대시장은 안정적인 모습을 보이고 있다.
주지하는 바와 같이 지난 정부와 마찬가지로 현 정부 또한 주택을 투자의 대상이기보다는 실수요자를 위한 실질 거주 수단으로 국민들의 인식 전환을 유도하고 있다. 이를 위해 다주택 보유자들에 대해 세제 강화 등 정책 수단을 총동원해 압박하고 있다. 그러나 급속히 주택 가격이 안정화되고 투자 수단으로서의 인식이 축소되는 경우 지난 수년간 경험했던 바와 같이 임대시장의 변동성이 확대될 우려가 있다. 재산가치가 유지되는 자산으로서 주택이 제대로 역할을 못하는 경우 임대주택에서 자가주택으로 이전하고자 하는 가구가 줄어들게 된다. 이와 함께 주택을 구입할 만큼 충분한 자산이 축적되지 못한 신규 가구들이 증가하면서 임대시장의 수급불균형이 발생되고 이에 따라 서민들의 주거 부담이 증가하게 된다. 국내 임대시장의 75% 이상이 다주택자들이 보유하고 있는 비제도권 전월세시장임을 감안할 때 이를 보완할 수 있는 공급이 확대되지 못한 경우 상황은 더욱 심각해질 수 있다.

이에 대한 해법으로 지난 정부가 도입했던 뉴스테이로 칭해지는 기업형 민간임대주택사업이 새 정부에서는 다소 내용이 수정돼 공공지원 민간임대주택이라는 이름으로 계속되고 있다. 임대주택시장의 발달이 미흡한 우리 임대시장을 감안할 때 적절한 공적 지원 없이 민간의 적극적인 참여를 유도하기 힘들다. 지난 정부의 뉴스테이 정책은 공적자금을 이용해 중산층 이상의 고급 아파트까지 대상으로 하는 민간임대아파트 공급을 진행했다. 그러나 이번 정부에서는 이 같은 공적 지원이 서민들의 주거복지 개선에 대한 기여가 적다는 비판을 반영해 제도가 개정됐다. 새로운 공급 방식에는 무주택자, 저소득 1인 가구, 신혼부부 및 노년층을 의무적으로 포함하고 있다. 또한 초기 임대료 및 상승 폭에 대한 제한을 엄격히 하는 한편 분양 전환 시 분양가를 시세보다 낮게 해 입주자의 편익을 확대했다.

그러나 이 같은 변화는 동 사업에 참여하고자 하는 민간 공급업자들의 사업성을 낮추게 됐고 이에 따라 업계에서는 다양한 제도 보완을 요청하고 있는 실정이다. 특히 8년 후 임대 의무기간이 종료됐을 때 분양할 수 있는 분양가에 대한 제한 등이 사업성에 부정적인 영향을 주고 있어 표준건축비 현실화 등을 주요 개선 대책으로 내세우고 있다. 공공지원 민간임대아파트의 공급은 기본적으로 선진국에 일반화돼 있는 기업형 민간임대주택시장의 정착을 목적으로 하고 있다. 현실을 감안할 때 민간의 협조 없이 선진국 수준의 임대시장을 확보하기에는 정부의 부담이 큰 상황이다. 따라서 민간의 적극적인 협력을 유도할 수 있는 정책 수단이 충분히 확보될 필요가 있다. 그러나 동 정책이 변형된 형태의 분양아파트 공급으로 인식돼서는 안 될 것이다. 공공지원 민간임대주택의 입주자들도 과거 '로또아파트'를 공급받는 기대로 동 제도를 활용하거나 공급자들 또한 약속된 임대기간 이후 분양을 통해 수익을 기대해서는 안 될 것이다.

따라서 민간임대주택 공급을 위한 제도의 개선에는 보다 장기적이고 포괄적인 정책이 요구된다. 적정 수준의 사업성 확보가 가능한 임대주택의 공급으로 민간의 참여를 독려하는 한편 지금까지 우리 임대시장의 주요 공급원이었던 다주택 보유자들에 대해 다양한 유인책을 제공해 비제도권 임대주택시장의 원만한 연착륙이 가능한 유연한 정책의 구사가 어느 때보다 요구되는 시점이다.

고성수 건국대 부동산학과 교수

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