[생생경제] 재건축 발목잡은 안전진단 집값도 잡는다

[생생인터뷰]

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성PD
■ 대담 : 권대중 명지대학교 부동산학과 교수

◇ 김우성PD(이하 김우성)> 부동산 하면 많은 분들이 관심을 갖는 뉴스 중 하나인데요, 재건축 이야기입니다. 이 세 글자 얘기해드리면 대개 기대와 우려가 많으신데요. 어떻게 생각하십니까? 부동산 중심으로 짜여온 한국 중심의 특이한 사항 중 하나가 재건축인데요. 집값 상승 뉴스의 단골 메뉴였죠. 정부가 재건축의 필수요건인 안전진단의 기준을 강화했습니다. 소방차가 들어갈 수 없는 수준이거나 무너질 상황이 아니라면 재건축은 어렵다는 얘기까지 나오는데요. 재산권 침해다, 투기를 막을 묘수다, 팽팽하게 평가가 내려지는 상황입니다. 안전진단 내용의 골자가 무엇이기에 다른 평가가 나오고 있는 걸까요? 부동산 흐름은 어떻게 향하고 있을까요. 대한부동산학회 회장이시죠, 권대중 명지대학교 부동산학과 교수입니다. 안녕하십니까.

◆ 권대중 명지대학교 부동산학과 교수(이하 권대중)> 네, 안녕하세요.

◇ 김우성> 안전진단이 화두가 되고 있습니다. 새로운 제도는 아니고요. 강화된다는 내용인데 어떤 것들인가요?

◆ 권대중> 안전진단이라는 것은 구조안전진단을 말하는 건데요. 재건축을 하게되면 주거환경평가점수나 노후설비, 구조안전성, 비용분석 등 네 가지 항목이 큰 항목입니다. 지금까지는 주거환경이 차지하는 퍼센트가 40%를 하면서 열악하면 재건축하는데 도움을 주는 거로 만들었거든요. 이번에 구조안전진단은 20%였는데 50%로 올라갔습니다. 그러니까 노후도가 높아지거나 비용분석이 높아지거나 주거환경이 열악해도 안전성에 문제가 없다면 재건축이 어려워진다고 봐야 합니다.

◇ 김우성> 구조안전성 비중이 20%에서 50%로, 주거환경은 40%에서 15%로. 오래된 단지들의 불만 사항이라든가, 재건축을 통한 이득 부분도 있겠지만, 사시는 분들 불편해하시는 게 사실 주거환경 아닌가요?

◆ 권대중> 그렇죠. 우선 도시재생사업이라는 것은 도시재생사업 자체가 경제적, 사회적, 물리적으로 활력이 침체된 곳의 활력을 재고하는 차원에서 사업을 진행하는 거고요. 도시재생사업 속에 도심 및 주거환경 정비법이 있습니다. 이 법에 의해서 주거환경 개선사업이나 주택 재개발 사업, 재건축 사업을 하는데요. 그 속에서 재건축 사업을 하는 목적이 있습니다. 재건축 사업의 목적은 정비 기반기술은 양호하지만, 노후불량 건축물들에 해당하는 경우 노후 불량한 것을 새로운 환경으로 바꿔주는 환경개선사업이에요. 당초 그렇게 되어야 하는데도 불구하고 가격이 오르거나 투기의 대상이 되기에 강화한 것 같은데요. 사실 재건축하는 목적은 세 가지 이유에서 하는 거거든요. 조금 전에 말씀드린 대로 물리적으로 노후화되면 구조 안전 문제가 있기에 새로 지어야 하고요. 시간이 경과하면 기능이 떨어지죠. 기능적으로 고급화, 첨단화로 가는데 예전 시설로 된 경우 새롭게 시설을 바꾸는 환경개선 차원에서의 기능 변화, 또 하나 물리적으로, 기능적으로 노후화되거나 문제가 되면 그 지역이 슬럼화되거나 경제가 침체됩니다. 경제적 노후화, 이 세 가지를 기준으로 해서 정비 사업이나 재건축, 재개발 사업을 했는데요. 이것을 똑같이 배분해야 사실 맞는 건데 이번에 강남 지역을 중심으로, 서울 일부 지역에 가격이 오르는 것 때문에 특단의 대책을 내놓은 게 구조적으로 문제가 없으면 나머지는 사는 사람이 알아서 고쳐서 살라는 것 같아요. 그래서 재건축하는 게 더욱 어려워졌다고 봐야죠.

◇ 김우성> 재건축이 어려워진 환경이다, 투기적 요소에 대한 고려도 있다는 건데요. 일단 지금 강남권에 있는 오래된 아파트들, 목동 단지들도 목소리가 커지고 있습니다. 입주자대표를 구성해 정부에 대한 압박도 가하는 상황인데요. 주차나 소방 이슈를 봤을 때 주민들은 필수적인 문제다, 재건축을 해야 한다고 하는데요. 바뀐 상황으로 보자면 안 될 수도 있다는 평가도 나오더라고요. 어떻게 보십니까?

◆ 권대중> 처음에는 구조적 안전진단만 20%를 50%로 올렸는데요. 정부가 오늘부터 시행하면서 구조적 안전진단 말고도 주차에 대한 문제를 신경 쓴 것 같아요. 주차 세대수가 현재는 20% 정도 점수 줬던 것을 5% 올렸어요. 일조환경이나 소방차가 들어가지 못하는 경우에도, 6미터 이상 아닌 경우, 그 이하의 경우에 재건축을 할 수 있도록, 길을 열어놨는데요. 전체적인 점수에서 봤을 때는 이것이 차지하는 비중이 그리 크지 않아요. 그래서 재건축에 가장 큰 것은 안전진단이 50%가 되고요. 실질적으로 가구당 1가구 1주차를 할 정도로 면적을 확보해야 하는데 모두 다 차가 있기 때문에요. 실제 주택수가 0.4 이하이면 재건축 할 수 있게 만들어 놨어요. 0.6 이하일 때는 최하등급이 나오도록 조정해놨고요. 그러고도 안 되는 경우에는 여러 가지 점수를 종합해 B등급을 받을 경우에 재건축 가능하게 만들어 놨습니다. C등급의 경우 조건부 재건축으로 추진해왔거든요. 조건부 재건축이 사실 막혔어요. 그래서 재건축 쉽지 않다고 말하는 거거든요.

◇ 김우성> 그나마 주차나 이런 부분들, 소방 부분에서 조금은 길을 텄지만 그래도 어려운 상황인데요. 빨리 시행을 했더라고요.

◆ 권대중> 이달 말 정도 시행할 거로 예측하고 있었는데 국토부나 정부가 서두른 이유는 부동산 가격이 진정되지 않기 때문에 진정 기미를 잡기 위해 서두른 것 아닌가, 중간에 늦춰버리면 그 사이에 안전진단을 신청한 단지와 신청하지 않은 단지의 가격 차별화, 양극화, 갈등이 생길 수 있을 것 같아서 빨리 봉합하는 것 같습니다.

◇ 김우성> 궁금한 게 있습니다. 투기나 부동산 과열에 대해서 정부가 재건축 단지를 중심으로 이런 부분들을 고려했다고 하는데요. 실제 집값 상승, 재건축이 끌고 가는 면이 있나요?

◆ 권대중> 그렇죠. 아무래도 2015년도 박근혜 정부 당시 부동산 시장 규제 완화할 때 제일 먼저 부동산 3법 중 하나가 분양가상한제. 그리고 두 번째가 재건축초과이익환수제 연기였습니다. 그것을 촉발로 강남 지역 집값이 오르기 시작했어요. 강북까지 퍼지기 시작하고, 문재인 정부가 추진하는 도시재생 뉴딜정책과 연결되어 기존 도시의 활성화를 위해서 5년간 10조씩 투자하는 것이 영향을 받을 것 같으니까 사전에 차단하기 위해서 재건축 시장부터 묶는 것 같은데, 문제는 있습니다. 지방까지 적용하다 보니까 가격이 침체되거나 안정된 지역에도 적용되는 문제가 있고요. 말씀하신 양천구 목동 단지라든지 일부 단지에서는 소송도 분비한다고 하는데요. 개인의 재산권 침해 아니냐, 행정의 남용이 아니냐는 말이 오가지만 가격을 진정시키는 측면에서 정부가 조기에 시행하는 것 같습니다.

◇ 김우성> 안전진단 측면이기에 지역 차등할 수는 없는 일이고, 이로 인해 침체되는 지방 문제는 어떻게 봐야 할지 대안이 필요할 것 같은데요. 이러한 정책들이 나올 때마다 정부가 부작용, 집값 상승 투기 등에 대응해 빨리 했다고 하지만 합의나 설득이 필요하지 않을까 생각이 듭니다. 왜냐면 많은 분들이 관여되어 있지 않습니까. 어떻게 보십니까?

◆ 권대중> 그렇죠. 아무래도 도시 및 주거환경 정비법을 만들었을 때 서울시가 20년이 넘으면 재건축을 할 수 있도록 해놨거든요. 이것이 30년, 40년으로 했다가 다시 박근혜 정부 때 30년으로 줄어들었습니다. 그랬다가 최근에 40년으로 늘릴 것인가 공론화하는 과정에서 기간은 연장하지 않고 안전진단을 강화한 건데요. 낡은 주택을 새로운 환경으로 바꾸는 측면은 몇 가지에서 볼 때 자원낭비라는 측면도 있지만 사실 저층 아파트 중고층이 되면서 토지이용률의 극대화 등으로 유용할 수 있는 측면도 없지 않아 있어요.

◇ 김우성> 집값상승 말고도 좋은 측면이 있군요.

◆ 권대중> 역시 지역별로 차등화시켜서, 지역별 맞춤형 정책으로 가야 한다고 말씀드린 것처럼, 지역별로 맞춤형 정책으로 갔어야 하지 않나. 5층 아파트가 도심지에 그냥 있다면 토지이용률이 떨어지기 때문에 이런 것들은 재건축할 수 있는 길을 열어주고, 예전 아파트들은 지하주차장이 없습니다. 북핵 문제로 여러 가지 문제가 됐을 때 지하주차장 대피소로 이용할 수 있거든요. 이런 문제라든지 주차 문제라든지 여러 복합적 문제를 면밀하게 검토해서 정책을 시행했으면 하는 아쉬움이 없지 않아 있습니다.

◇ 김우성> 일률적으로 막기보다는 세분화시킨 정책이 적용되어야겠다는 생각이 들고요. 앞서 재건축 안전진단 기준이 강화되면서 재건축 통과된 쪽과 안 된 쪽의 차이도 클 거다. 이로 인해서 양극화도 생길 수 있다는 우려가 있습니다.

◆ 권대중> 가격 차별화가 분명히 일어날 겁니다. 아마도 오늘부터 시행하기에 어제까지 안전진단 신청한 단지와 통과된 단지, 신청했는데 나중에 통과될 단지들은 통과되지 않은 단지들과의 안전 차별화는 분명히 일어날 수 있습니다. 지금 안전진단을 받지 않은 단지들은 언제 재건축이 추진될지 모르거든요. 장기화되지 않겠나. 주거환경도 열악하고 새로운 환경으로 바꾼 단지의 가격 차별화는 상당히 벌어지지 않겠나 생각이 듭니다.

◇ 김우성> 같은 조건인데 가격 차이가 벌어진다는 문제, 여러 가지 정부 출범 이후 부동산 측에서 과도하게 이뤄진 투기나 경제적인 문제점들 때문에 줄곧 규제 방향에서 정책이 펼쳐지고 있습니다. 물론 공급도 계획됐는데요. 이런 상황이라면 흐름을 어떻게 보십니까? 재건축이 잡히면 가격이라든지 여러 시장의 흐름이 달라질까요?

◆ 권대중> 서울시의 강남지역이나 서울시의 주택가격은 잡힐 거로 보입니다. 그렇지 않아도 지금 현재 여러 가지 양도세 중과세 문제로 인해서 가격이, 여기에 재건축 안전 진단까지 강화되어 재건축 시장까지 침체된다면 장기적으로 볼 때 가격이 안정되지 않겠나. 그런데 이것이 너무 장기적으로 갈 경우 경제까지 침체될 수 있거든요. 그럼 염려도 없지 않아 있습니다.

◇ 김우성> 과열에 대한 대응이 시장 자체를 식히는 방향으로 가선 안 된다는 말씀까지 해주셨는데요. 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 권대중> 네, 감사합니다.

◇ 김우성> 권대중 명지대학교 부동산학과 교수였습니다.

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