재건축 안전진단 강화 5일부터 강행 … 주차난 심각하면 일부 허용

재건축 안전진단 강화 5일부터 시행

강동·목동 등 재건축 단지 반발

"통과율 90%에서 절반 이하로 줄 것"

재건축 시장 냉각될 가능성 커져

무너질 정도의 위험이 아니면 재건축을 어렵게 하는 안전진단 강화 방안이 5일부터 시행된다. 아직 안전진단 기관에 안전진단을 의뢰하지 못한 재건축 단지는 직격탄을 맞게 됐다. 재건축 연한(30년)이 도래한 서울 아파트 단지를 중심으로 시위·소송 등 집단행동은 확산하고 있다.

4일 국토교통부는 지난달 21일 발표한 재건축 안전진단 강화 방안을 5일부터 시행한다고 밝혔다. 이 방안은 재건축 안전진단 기준의 항목별 가중치를 구조안전성은 20%에서 50%로 올리는 대신 주거환경은 40%에서 15%로 내리는 내용을 담고 있다.

또한 안전진단 결과 조건부 재건축 판정을 받으면 앞으로는 공공기관의 적정성 검토를 거쳐 재건축 추진 여부가 결정된다. 기존에는 조건부 재건축 판정을 받으면 거의 모든 단지가 재건축을 추진했다. 새로운 기준은 5일부터 민간 안전진단 기관에 안전진단을 의뢰한 재건축 단지부터 적용된다.

3일 오후 서울 양천구 오목교역 인근에서 목동아파트 재건축 단지 주민들이 정부의 재건축 안전진단 강화 시행에 따른 결사반대 집회'를 하고 있다.

안전진단 개정과 함께 발표한 시행령 개정안은 6일부터 입법 예고를 거쳐 4월 중 시행될 예정이다. 바뀌는 시행령은 안전진단 실시 여부를 결정하는 지방자치단체의 현지조사 때 공공기관이 참여할 수 있고, 주거환경 E등급을 받으면 안전진단 결과와 상관없이 재건축할 수 있도록 하는 내용을 담고 있다.

이로써 안전진단 강화 방안 시행에 앞서 서둘러 안전진단 입찰 공고를 냈던 재건축 단지의 시도는 물거품이 됐다. 조달청에 따르면 지난달 20일 안전진단 기준 강화안이 발표된 이후 재건축 단지 20여곳이 긴급·변경 정밀안전진단 입찰공고를 냈다.

지난해 말 기준으로 재건축 연한이 도래한 단지 중 안전진단을 진행하지 않은 서울 아파트 10만여 가구도 새롭게 적용되는 안전진단 기준을 적용받는다. 부동산 시장 전문가들은 “안전진단 통과율이 기존 90% 이상에서 절반 이하로 줄 가능성이 크다”고 입은 모은다.

안전진단은 재건축을 진행하기 위한 사실상 첫 관문이다. 재건축 초과이익 환수제 등 기존 재건축 규제와 아울러 앞문까지 막히면서 재건축 시장 열기는 빠르게 식을 것으로 보인다.

재산권 침해 논란에도 정부가 안전진단 강화를 강행하는 것은 재건축을 어렵게 해 투기를 막고 실수요자 중심의 시장을 만들겠다는 것이다. 하지만 시장에서 부작용을 우려하는 목소리가 적지 않다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “안전진단 규제를 앞서 피한 단지와 그렇지 못한 단지 간 양극화가 심화할 것”이라며 “투기를 막겠다는 기조에 묶여 공급이 부족해질 수 있다는 시장의 우려를 외면했다”고 말했다.

이미 안전진단을 통과한 아파트나 입주한 지 얼마 안 된 새 아파트, 재개발 단지 등으로 수요가 몰릴 것이란 분석도 나온다.

대신 정부는 재건축 단지의 집단 반발을 의식해 주차 공간이 턱없이 부족하거나 소방 활동이 어려운 노후 단지를 고려해 주거환경 평가 항목을 조정하기로 했다.

주거환경 분야를 구성하는 세부 평가 항목 중 가구당 주차대수의 가중치를 기존 20%에서 25%로, 소방활동의 용이성은 17.5%에서 25%로 늘렸다.

국토부 관계자는 “행정예고 기간에 이중 주차 등으로 인한 소방 활동의 어려움, 주차장 부족에 따른 불편함 등을 호소하는 의견이 많아 주거환경 평가 항목을 일부 조정한 것”이라고 설명했다.

하지만 재건축을 어렵게 한다는 대세에는 변함이 없다는 게 전문가들의 지적이다. 주거환경 점수가 전체 안전진단 평가에서 차지하는 비중이 15%로 작은 데다, 주차 공간 협소 등으로는 E등급을 받기 어렵기 때문이다.

익명을 원한 업계 관계자는 “주차공간 등의 가중치를 올려도 전체 안전진단 평가에서 3점 정도 내려가는 효과가 있을 것”이라며 “안전진단 문턱이 낮아졌다고 보기는 어렵다”고 말했다.

국토부 관계자 역시 “주거환경이 매우 열악한 노후 단지의 경우 안전진단 점수가 낮아지는 효과가 있겠지만, E등급을 받아 재건축할 가능성은 크지 않을 것”이라고 전했다.

김태윤 기자 pin21@joongang.co.kr

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