최대 8억… '재건축초과이익환수제'는 위헌일까 아닐까

[금주의 땅집GO]

이상빈 기자

올해 부활한 '재건축초과이익환수제'가 부동산 시장에서 뜨거운 감자로 떠올랐다. 정부가 최근 서울 강남지역 재건축 단지를 가정해 가구당 최대 8억원이 넘는 재건축 부담금을 내야 할 수 있다고 발표하면서 위헌 논쟁이 뜨겁게 불붙기 시작했다. 일부 서울 강남권 아파트 주민들은 이미 위헌 소송 준비 절차에 들어갔다. 법조계에서도 위헌 여부를둘러싸고 갑론을박이 한창이다.

땅집고 취재팀은 뜨거운 감자로 부상한 재건축초과이익환수제가 위헌이라고 주장하는 4가지 이유와 반론을 함께 살펴봤다.

① "미실현이득 과세이며, 재산권 침해이다"

정부는 1994년 토지초과이득세에 관한 헌법재판소 판결문을 인용해 "미실현이득에 대한 과세 자체는 위헌이 아니다"라고 주장한다. 헌재는 당시 판결문에서 "과세대상인 자본이득의 범위를 실현된 소득에 국한할 것인가 혹은 미실현이득을 포함시킬 것인가의 여부는 헌법상의 조세개념에 저촉되거나 그와 양립할 수 없는 모순이 있는 것으로는 볼 수 없다"고 밝혔다. 실현되지 않은 이익에 부담금을 부과하면 집값이 떨어졌을 땐 오히려 손해를 볼 수도 있어 부당하다는 반론도 있다.

②·③"형평 원칙에 어긋나고 이중 과세다"

헌법소원을 준비하는 아파트 주민들은 법에 형평성 문제가 있다고 지적한다. 김종규 법무법인 인본 대표변호사는 "재건축 단지 상가나 재개발 사업은 초과이익이 발생해도 환수하지 않아 형평의 원칙에 어긋난다"고 했다. 반론도 나온다. 조명래 단국대 교수는 "상업지역을 재개발하는 도시환경정비사업도 개발부담금을 내고 있다"며 "다만 재개발 사업은 낙후 지역을 개발하는 것인 만큼 수익 발생이 거의 없어 대상에 포함되지 않는다"고 했다. 부담금이 양도세와 중복돼 이중(二重) 과세라는 비판도 나온다. 이에 대해 국토부 관계자는 "양도세를 산정할 때 재건축 부담금은 필요 경비로 인정해 공제하기 때문에 문제될 것이 없다"고 말했다.

④ "부담금 산정 방식이 잘못됐다"

재건축 부담금 산정 방식이 불합리하다는 점도 지적된다. 조선규 법무법인 조율 변호사는 "법에서는 개시시점 주택가액을 공시지가로, 종료시점 주택가액을 주변 실거래가를 반영하는데 이렇게 되면 주택을 사고 바로 팔아도 초과이득이 난다"고 했다. 납세자의 부담 능력을 감안하지 않는다는 지적도 나온다. 김종규 변호사는 "1가구 1주택 고령자들은 소득도 없는 상황에서 거액의 부담금을 부과받으면 빚을 내거나 집을 팔 수 밖에 없다"고 했다. 조선규 변호사는 "1가구 1주택자는 양도소득세를 감면받고 있는데, 환수대상에서는 제외되지 않는 것도 형평에 맞지 않다"고 했다.

[이상빈 기자]

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