[퇴근길 재테크] 재건축 강화 규제로…재개발·리모델링 관심 커져

정부가 20일 재건축 안전진단 강화 조치를 내놓자 주택 시장의 눈길이 리모델링과 재개발로 향하는 분위기다. 상대적으로 규제를 덜 받고 있어서다.

21일 부동산업계에 따르면 가장 큰 관심을 받는 건 리모델링이다. 리모델링은 아파트를 완전히 새로 짓는 재건축과 달리 건물 뼈대는 유지하되, 내부를 완전히 허물고 수리하는 방식으로 진행된다. 재건축에 비해 정부 규제를 거의 받지 않는데다가 사업 절차도 간단하다. 리모델링 가능 연한도 재건축의 절반인 준공 후 15년으로 짧다. 최근 용적률이 높아 재건축을 추진하기 힘든 단지들 가운데 리모델링을 택하는 곳이 늘면서 재건축의 대안으로 주목받고 있다.

리모델링을 추진 중인 단지 주민들은 이번 규제로 집값이 오를 것을 기대하고 있다. 부동산114에 따르면 현재 서울 등 수도권에서 리모델링 절차를 밟고 있는 단지는 총 39곳이다. 서울 강남 개포동 대치2단지, 강동구 둔촌동 현대1~3차 등을 비롯해 용산구 이촌동 한가람건영2차, 강촌아파트 등이 대표적이다. 이촌동 H공인중개사무소 관계자는 이날 “리모델링 추진 아파트가 많은 이촌동의 부동산 가격이 오를 것이라는 말이 나온다”며 “벌써부터 호가를 올려야 하는지 문의하는 집주인들도 있다”고 했다.

하지만 리모델링 사업은 재건축보다 규제는 적은 반면 수익성이 낮다. 용적률을 대폭 높일 수 없어 새로 늘어나는 가구 수가 적을뿐더러 구조안전 상의 규제가 여전히 존재하고 있어서다.

가장 큰 걸림돌은 내력벽(건물 하중을 지탱하는 구조벽) 철거를 할 수 없다는 것. 내력벽을 철거하지 않으면 가구 수를 늘리거나 아파트 평면을 새로 짜는데 한계가 있다. 정부는 내년 3월까지 내력벽 철거 허용 여부를 확정할 계획이다. 안전을 명분으로 재건축 규제를 강화한 마당에 건물 구조안전에 큰 영향을 미치는 내력벽 철거를 허용하기 쉽지 않을 것이란 전망이 많다.

여기에 수직증축이 최대 3개 층까지만 가능하고 일반분양은 기존 가구의 15%만 허용돼 입주민 부담이 크다. 이 때문에 대치2단지는 올해 들어 리모델링 대신 사업성 좋은 재건축을 하자는 사람들이 늘면서 주민들 간 갈등을 빚기도 했다. 참여정부 때에도 재건축 규제가 강화되면서 송파구 풍납동 극동아파트 등 상당수 단지들이 리모델링을 추진했다가 최근 재건축으로 선회했다. 경기 의왕시의 한 아파트는 전용 85㎡ 시세가 2억 원 안팎인데 리모델링 비용이 1억 원으로 추산돼 결국 포기했다.

한남 뉴타운 조감도 제공 서울시

재개발은 초과이익환수나 관리처분 타당성 검증 등 정부 규제에서 제외된 데다 안전진단 절차를 밟지 않아도 된다. 지난해부터 재건축 규제가 이어지자 용산구 한남뉴타운, 동작구 노량진뉴타운 등에서는 3.3㎡ 당 대지 지분 값이 최고 1억 원 넘게 뛰었다.

하지만 재개발은 재건축에 비해 조합원 간 이해관계가 복잡해 경우에 따라서는 이를 조정하는 데에만 십수 년이 걸린다. 2005년 뉴타운 사업지로 지정된 서울 성북구 장위7구역과 14구역은 재개발 반대파와 조합 간 갈등으로 사업이 진척되지 못하고 있다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “주택정비사업의 맏형 격인 재건축의 상승세가 꺼지면 주택시장이 위축되고, 이렇게 되면 리모델링이나 재개발 단지 역시 가격이 오르는데 한계가 있을 수밖에 없다”고 내다봤다.

상황이 이렇다보니 시장에서는 “어차피 정답은 강남 재건축”이라는 말도 나온다. 사업 속도가 빨라 정부 규제에서 벗어나 있거나 이미 재건축이 완료된 새 아파트로 투자자들이 몰릴 것이란 얘기다. 리모델링을 추진 중인 대치2단지나 서초동 잠원 훼미리아파트의 경우 정책이 바뀌길 기다렸다가 재건축을 추진하자는 주민들도 상당수다. 양지영 R&C연구소장은 “지금까지의 가격 상승 경험이나 사업성, 향후 주택 공급 규모 등을 봤을 때 강남 재건축 시장이 겪는 타격이 그리 오래가지 않을 수 있다”고 전망했다.

강성휘기자 yolo@donga.com주애진기자 jaj@donga.com