[서울 재건축 사실상 불가]"재건축 사지 말라는 시그널···공급 줄어 집값 폭등할수도"

●'안전진단 기준 정상화 방안' 전문가 진단

정부가 20일 발표한 ‘재건축 안전진단 기준 정상화 방안’과 관련해 전문가들은 “사업이 장기화될 수 있으니 재건축을 앞둔 아파트를 사지 말라는 시그널을 정부가 보낸 것”이라고 진단했다. 결국 단기적으로는 시세 상승세가 둔화될 수 있다는 전망이 나온다. 하지만 장기적으로는 정부의 잇단 규제로 부족해진 서울의 주택 공급량을 더욱 줄여 집값 폭등을 불러올 수 있다는 의견도 제기된다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “이번 안전진단 강화와 ‘8·2부동산대책’에 따른 조합원 지위 양도 제한, 재건축초과이익환수제 시행에 이어 분양가상한제까지 실시되면 재건축사업에 대한 정부 규제의 4중 족쇄가 채워지는 것”이라며 “그동안 재건축사업 가능 연한(준공 30년)만 채우면 재건축사업의 추진이 가능하다는 과도한 기대감이 해소되면서 재건축사업 초기 단계 단지는 지나치게 오른 시세의 거품이 빠질 수 있다”고 내다봤다. 다만 조합원 지위 양도 제한, 4월부터 시행될 다주택자 양도소득세 중과 등 규제의 영향으로 매물 공급이 줄어들었기 때문에 매도자와 매수자의 힘겨루기 양상이 나타나면서 고점에서 시세가 횡보하는 ‘고원현상’이 나타날 수 있다는 것이 박 위원의 예상이다.

8·2 대책 이어 4중 족쇄 채워

지나친 시세 거품 빠질수 있지만

고점 횡보 ‘고원현상’ 나타날 것

재개발로 수요 이동 풍선효과도

서울 강남 지역의 재건축사업 초기 단계 단지 중 이미 안전진단을 통과해 이번 대책의 영향을 받지 않는 곳과 영향을 받는 곳 사이의 희비가 극명하게 엇갈릴 수 있다는 진단이 나온다. 양지영 R&C연구소장은 “이번 대책의 영향은 재건축초과이익환수제 시행과 마찬가지”라며 “그동안 강남 재건축 단지라는 이유로 시세가 같이 올랐지만 아직 안전진단을 통과하지 못한 곳은 재건축사업이 장기화될 수 있다는 우려 때문에 투자 목적의 매수세가 꺾이게 될 것”이라고 예상했다. 따라서 해당 단지의 시세가 하락하면서 강남 재건축 단지 간 시세 격차가 벌어질 수 있을 것으로 내다봤다.

한편 이번 대책으로 재건축사업에 대한 규제가 더욱 강화되면서 규제 강도가 상대적으로 약한 재개발 사업장으로 투자 수요가 이동하는 ‘풍선효과’가 나타날 수 있다는 전망도 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “안전진단을 거치지 않아도 되는데다 그동안 재건축사업장보다 시세 상승폭이 덜했던 재개발 사업장 중 용산 한남뉴타운, 동작 흑석뉴타운 등 사업 추진 속도가 빠르고 입지가 우수한 사업장이 풍선효과의 수혜 대상이 될 것”이라고 설명했다. 재건축사업과 무관한 일반 아파트 단지에 대해서는 재개발 사업장처럼 투자 수요가 몰릴 수 있다는 전망이 있는가 하면 기본적으로 실수요자 위주의 시장이고 그동안 시세가 너무 올라 추가 시세 상승을 기대하기 어렵다는 의견도 나온다.

장기적으로는 집값 폭등의 가능성도 제기된다. 안전진단 강화로 재건축사업 추진이 어려워지면 지난해부터 이어진 정부의 규제 강화 여파로 가뜩이나 부족해진 서울 지역 주택 공급량을 더욱 줄여 서울을 중심으로 한 집값 폭등 현상을 부채질할 수 있다는 지적이다. 서울 지역, 특히 강남에서는 재건축사업이 사실상 유일한 주택 공급 수단이기 때문이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지금부터 재건축사업을 시작해도 완공까지 최소 10년이 걸리는데 안전진단부터 발목이 잡히면 5~6년 뒤에는 입주물량이 줄어 수급 불균형이 나타날 것”이라며 “신도시 개발 같은 대규모 택지개발도 중단된 상태에서 정부의 재건축 규제는 서울 지역 집값 상승을 부추길 것”이라고 지적했다. /박경훈기자 socool@sedaily.com

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