[긴급진단 전세]④수도권 동북부 역전세난 우려, 자발적 가격 ↓

다산 연내 7941가구 입주·갈매 4월 1196가구 입주

서울 집값 부담스러운 실수요자들 문의 꾸준해

[편집자주] 올해 부동산 시장의 화두는 ‘양극화’다. 정부의 부동산 규제 강화로 ‘똑똑한 한 채’가 투자 트렌드로 자리 잡은 영향이다. 서울 강남3구를 비롯해 일부 지역 집값은 연초부터 뚜렷한 상승세를 나타내고 있다. 이같은 흐름은 전세시장에서도 나타나고 있다. 인기 지역의 전셋값은 오르고 있는 반면 비인기 지역은 집주인이 세입자를 찾지 못하는 ‘역전세난’을 걱정해야 하는 처지다. 특히 올해 ‘역대급’ 분양물량이 예정돼 있다는 점도 전세시장 판도에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. <뉴스1>은 본격적인 이사철을 앞두고 집값보다 서민생활에 더 직접적인 영향을 미치는 전세시장을 집중점검해 봤다.

입주와 공사가 진행중인 남양주 다산신도시./진희정© News1

(남양주=뉴스1) 진희정 기자 = "지난해 말 한양수자인과 다산 아이파크의 입주가 시작됐어요. 지난달에도 입주물량이 쏟아지다보니 가격이 더 내려갈 수밖에 없었죠. 전세로 잔금 치르려는 집주인들은 많은데 도통 세입자를 찾을 수 없으니 문제죠"(남양주 다산신도시 B공인중개업소 관계자)

"전세값이 보합이긴 하지만 분양권을 사들인 분들은 입주를 선택하고 있어 크게 떨어지진 않을 것 같은데…. 4월에 갈매역 아이파크가 입주 예정이라 상반기까지는 지켜봐야 할 것 같아요."(구리 갈매지구 A공인중개업소 관계자)

수도권 동북부의 주거타운으로 주목받는 경기 남양주 다산신도시와 구리 갈매지구의 전셋값이 약세 내지 보합세를 나타내고 있다. 남양주는 다산신도시를 중심으로 입주물량이 한꺼번에 쏟아지는데다 아직까지 편의시설이 부족해 지난해 하반기보다 많게는 7000만원에서 적게는 3000만원가량 전셋값이 떨어졌다. 갈매지구의 상황은 다소 나은 편이지만 앞으로 입주물량이 예정돼 있어 하락할 가능성도 크다.

◇ 다산신도시, 교통호재+새아파트…중장기적 안정

입주가 진행중인 '다산 한양수자인 리버팰리스'(왼쪽)와 '다산 아이파크'/진희정 © News1

19일 경기도시공사에 따르면 남양주 진건지구(북쪽)와 지금지구(남쪽)을 통합한 다산신도시는 지난해 12월29일부터 첫 입주를 시작했다. 2009년말 개발에 들어간지 8년여만이다.

최초 입주 단지는 '한양수자인 리버펠리스'(640가구·진건 B8블록)며 다음날 '다산 아이파크 467가구'(진건 C3블록)도 입주에 들어갔다. 지난 1월엔 자연앤롯데캐슬(1186가구·진건 B2블록)과 자연앤e편한세상(1615가구·진건 B4블록)이 집주인을 맞고 있다.

현장에선 이삿짐을 나르는 탑차와 가전제품을 나르는 차량, 인테리어 꾸밈집 등을 간간이 볼 수 있다. 그동안 다산신도시에는 실수요자보다는 투자자들이 많아 역전세난을 우려하는 목소리가 높았다. 전세 공급이 과다해 몇년뒤 세입자들이 보증금을 받지 못하거나 깡통전세로 집값까지 하락하는 등의 부작용이 발생할 수 있어서다.

이 때문에 일부 집주인은 전셋값을 서둘러 내리고 있다. 한양수자인 아파트 전용면적 84㎡의 전세값은 지난해 사전 점검전만 하더라도 3억~3억2000만원이었지만 현재는 2억5000만~2억7000만원에 형성돼 있다. 같은 규모의 아이파크 전세 시세도 2억8000만원선이다

인근 U공인 중개업소 관계자는 "입주전까지만 하더라도 전세 물량이 없어 3억원 이상에서 가격이 형성됐지만 지난달부터 공급물량이 한꺼번에 쏟아지면서 전셋값이 빠르게 하락하는 분위기다"며 "일부 집주인들은 세입자를 채우기 위해 2억5000만원 이하로 전세 호가를 낮추고 있다"고 귀띔했다.

버티고 있는 집주인도 다수 있다. 기반시설이 갖춰지고 다양한 개발호재가 실현되면 전세 수요가 늘 것이란 전망이다. 4년뒤 지하철 8호선 연장선인 별내선 다산역이 개통되면 잠실까지 30분대에 오갈 수 있고 구리시와 공동으로 '경기 북부 제2차 테크노밸리' 유치에 성공하면서 기업체의 배후 수요도 풍부할 것으로 예상돼서다.

◇물건 없어 보합세…남양주 전셋값 영향 받을수도

갈매지구는 46번국도와 서울외곽순환도로 퇴계원IC, 북부간선도로 신내IC 등으로 도심 진출입이 수월해 서울 도봉구 또는 중랑구 등 외곽지역과 구 시가지의 수요가 몰리고 있다.

지난해부터 공공임대아파트인 갈매 4단지(1018가구)와 5단지(382가구), 민간에서 분양한 푸르지오(921가구)의 입주가 시작됐다. 오는 4월엔 아이파크(1196가구)의 입주도 예정됐다.

이미 입주를 시작한 갈매 푸르지오의 전용 84㎡의 전셋값은 3억3000만~3억5500만원 정도로 입주 초기와 비슷한 수준을 유지하고 있다. 갈매지구 A공인중개업소 관계자는 "10월 푸르지오에 이어 12월 공공아파트인 갈매5단지 입주가 몰리면서 전셋값 약세를 걱정했다"며 "하지만 분양권을 사들인 사람들이 대부분 입주해 전세로 나오는 물건이 많지 않아 크게 떨어지진 않았다"고 전했다.

오히려 입주 아파트를 중심으로 서울 집값이 부담스러운 실수요자들이 전세나 매매 문의를 많이 하지만 물건이 없어 거래가 이뤄지지 않는다고 설명했다.

또 다른 공인중개업소 관계자는 "봄 이사철 앞두고 아이파크 물량이 쏟아질 경우 얘기는 달라질 수 있다"면서 "갈매와 남양주 다산은 서울과의 접근성이나 가격 면에서 차이가 크지 않아 어느 한 곳 전셋값이 크게 낮아지면 다른 곳도 조정될 가능성이 있어 예의주시하고 있다"고 말했다.

한편 전문가들은 신도시의 경우 입주가 시작될때 물량이 몰려 전셋값이 하락하지만 기반시설이 갖춰지는 등 마무리 시점에는 가격이 회복됐다는 점을 상기해야 한다고 조언한다. 양지영 R&C 연구소장은 "세입자에게는 보증금이 적을수록 좋은 기회지만 너무 저렴한 가격에 전세를 얻게 되면 재계약 때 부담이 클 수 있다"고 조언했다.
hj_jin@news1.kr

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