[포럼]과도한 주택규제대책, 부동산시장 경착륙 우려

김종신 대한주택건설협회 상근부회장 직무대행

새 정부 들어 6ㆍ19 대책, 8ㆍ2 대책 및 9ㆍ5 후속조치, 10ㆍ24 가계부채 종합대책, 11ㆍ29 주거복지로드맵, 그리고 지난 13일 내놓은 임대등록 활성화 방안까지 총 6번의 부동산대책이 발표됐다. 이를 통해 투기는 기필코 잡겠다는 정부 의지는 명확히 전달됐다. 하지만 연이은 규제강화 대책으로 인해 주택시장 침체에 대한 우려가 커지고 있는 것 또한 사실이다. 실제로 지방은 정부대책 발표 이후 미분양 물량 증가 등 침체 현상이 나타나고 있다.

이러한 대책들이 본격 시행되는 내년부터 주택시장에 악재로 작용될 소지가 다분하다. 당장 새해가 시작되는 다음 달부터 신(新) 총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 새로운 금융 규제가 도입된다. 4월부터는 다주택자에 대한 양도세가 중과된다. 재건축 부담금 면제도 올해 말 종료돼 내년부터 부담금이 부과된다. 아파트 입주물량도 대거 몰려있어 깡통 전세와 역전세난에 따른 집값 하락 우려도 크다. 또 한국은행의 기준금리 인상에 따라 대출금리도 점진적으로 인상될 것으로 전망된다. 그런데도 정부는 일부 지역에서 부동산시장 과열 징후가 나타나면 투기과열지구 추가 지정 등 규제를 계속 이어나가겠다는 의지를 보이고 있다. 일부 언론도 과열 지역의 분위기만 부각시키며 보유세 인상 논의를 자극하는 모양새다.

문제는 주택시장이 위축될수록 양극화가 더 심해진다는 데 있다. 잘되는 지역만 잘되고 그 외의 지역은 갈수록 침체된다. 정부가 잘되는 지역의 과열을 막으려고 규제를 가할수록 그 외 지역 침체의 골은 깊어지는 셈이다. 이처럼 주택시장을 왜곡할 수 있는 규제 일변도 정책은 시장 참여자의 정상적인 거래 행위를 제한하고 공급자인 주택업체의 사업 추진 자체를 어렵게 한다. 규모가 작은 중소업체의 존립기반마저 위태롭게 하는 결과를 초래한다. 주택시장이 침체되면 내수는 물론 지역 경제의 침체로 이어지고 일자리 창출 등 경제활력 제고에도 커다란 악영향을 미친다. 주택시장 침체로 인한 위기가 발생하지 않도록 앞으로 추가적인 규제 도입은 좀 더 면밀하고 신중하게 검토한 후 결정해야 할 것이다.

대망의 2018년도에는 주택업계에 이러한 위기와 함께 기회도 공존할 것으로 기대된다. 내년도 주택시장의 악재가 겹치고 불확실성도 확대되고 있지만, 내년 2월9일부터 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법' 시행이 예정돼 있어 기대감이 커지고 있다. 사업 규모가 1만㎡ 미만인 소규모주택 정비 사업은 중소건설사에 적합한 업역으로 사업이 활성화되면 거주민의 주거환경 개선은 물론 대형건설사에 편중된 주택 공급 시장에서 대형ㆍ중소 건설사간 상생의 길을 모색할 수 있게 된다.

다만 소규모주택 정비 사업 대상 지역 대부분이 주거지역으로 사업성과 조합원 자체 자금 여건이 떨어지므로 자금 지원이 필수적이다. 사업에 참여하는 업체도 대부분 중소건설사로 예상되는 만큼 자금조달 능력과 담보, 신용보증이 어려울 수 있으므로 공공지원의 필요성이 크다. 주택도시기금과 주택도시보증공사의 파이낸싱(PF) 보증 지원을 통한 사업 활성화가 관건이 될 것이다.

정부에서도 도시재생 뉴딜사업과 함께 소규모 주택 정비 사업에 대한 지원방안을 마련하고 법 시행에 맞춰 지원할 계획인 것으로 알려지고 있다. 보다 사업이 활성화돼 지역주민의 주거환경도 정비되고 중소주택건설업체들의 사업 참여도 확대될 수 있도록 지원 요건을 대폭 완화하고 실제 운영 과정에서 준비 소홀로 지원이 거절되는 일이 발생하지 않도록 면밀한 검토가 필요하다.

김종신 대한주택건설협회 상근부회장 직무대행

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