원룸보다 수익률 높다는 ‘셰어하우스(Share house)’ 관심

셰어하우스가 최근 임대사업을 하려는 자산가들의 주목을 받고 있다. 입지에 따라 원룸보다 임대수익률이 높은 것으로 나타나고 있기 때문이다.

셰어하우스란 ‘공유(share)’와 ‘집(house)’을 합친 말이다. 단독주택을 여러 개의 방으로 구획해 룸별로 임대를 주는 주거공간을 뜻한다.

비용 면에서 셰어링은 대학가 원룸·오피스텔을 혼자 쓰는 것보다 보증금이나 월세 부담이 적다는 것이 장점이다. 원룸은 월세가 대개 60만원 이상이지만 셰어하우스는 45만원에 불과하다. 셰어하우스에서 개인별 룸은 1인 전용으로 하거나 1실에 2~3인이 주거할 수 있는 형태로 만들어진다. 기존의 주택을 내부에서 구획을 나눠서 룸 및 화장실, 샤워실은 각 개별 방에 설치하고 주방과 휴게실을 공유하는 형태의 공유주택이라고 볼 수 있다.

셰어하우스 투자는 기존 주택을 사서 리모델링하거나 기존 상가건물을 사서 셰어하우스로 리모델링하는 방법이 가장 흔하다. 서울지역에서 원룸을 짓는 사업은 평균 수익률이 3%에 불과하다. 그러나 셰어하우스를 만들어 임대하는 경우 수익률이 약 9%에 달한다. 이처럼 수익률이 크게 벌어지는 가장 큰 원인은 원룸이 셰어하우스와 비교했을 때 확보해야 하는 주차공간이 크기 때문이다. 원룸은 지방자치단체에 따라 가구 수만큼 주차공간을 갖춰야 하지만 셰어하우스는 2대 정도의 차량을 세울 주차면적만 확보하면 된다.

▶주방은 공유… 잠만 자는 싱글족이 선호

셰어하우스는 도심에서 거주하는 회사원과 학생들뿐만 아니라 외국에서 잠시 입국한 사람들, 사업차 지방에서 올라온 사람들, 방학을 이용해 공무원시험이나 각종 자격증 시험을 준비하기 위해 상경한 사람 등이 주로 이용한다. 주방과 휴게공간은 공유하고 샤워실과 침실은 개인별로 만들어지는 구조와 본인이 필요할 때 원하는 기간(최소 1개월)만큼 이용할 수 있다.

셰어하우스 업계에 따르면 현재 서울지역에만 어림잡아 2500여 개의 셰어하우스가 성업 중이다. 셰어하우스 개별 룸의 전용면적은 약 6㎡여서 기존의 원룸보다 작은 편이다. 싱글족이나 1인 가구들을 위한 전용 주거공간인 셈이다.

셰어하우스 사업의 인기는 싱글족들의 라이프스타일 변화와도 관계가 깊다. 식사는 외부에서 해결하고 집은 잠시 잠만 자는 공간 역할을 할 뿐이다. 주방을 공유해야 하지만 사용빈도가 매우 낮기 때문에 입주자들은 큰 불만이 없다.

대학상권, 역세권, 공장지역, 여의도·종로 같은 오피스 밀집상권, 테헤란로 주변 등이 셰어하우스 유망지역으로 꼽힌다. 최근에는 공항지역에서 셰어하우스 수요가 증가하고 있다. 인천공항의 경우 영종경제자유구역 사업진척에 따라 인구가 유입되고 있지만 공항 근무자들을 위한 숙소가 절대적으로 부족하기 때문이다. 김포공항 인근에서도 승무원 등 공항근무자들이 셰어하우스를 많이 이용하고 있다.

▶기존 주택 매입해 용도변경할 경우 기대수익률 8.9%

셰어하우스가 만들어지는 방법은 크게 두 가지다. 첫째, 기존의 주택을 매수하거나 소유하고 있는 주택을 활용해 셰어하우스로 용도변경한다. 용도를 변경할 때에는 법적인 문제가 없는 상태인지 꼼꼼히 살펴야 한다. 가령 기존주택(대지면적 165㎡, 연면적 231㎡, 일반주거지역)을 10억원에 매수한 뒤 2억5000만원의 리모델링 비용을 투자해 14개의 방을 만든다고 가정하자. 6억원의 대출과 4200만원의 보증금을 감안하면 순투자 금액은 6억800만원이다. 예상수익은 공실률 10%를 반영할 때 630만원이고 여기서 이자비용 180만원을 공제하면 세전 수익이 450만원이다. 투자 수익률은 약 8.9%가 된다.

둘째, 기존의 상가건물을 매입 후 셰어하우스로 리모델링하는 방법이다. 이때 상가의 위치, 건물의 상태, 내부 구조, 보행자들이나 차량들에게 노출되는 상태 등이 중요하다. 가령 기존 상가(대지면적 165㎡, 연면적 330㎡, 일반주거지역)를 10억원에 매수해 3억원의 리모델링 비용을 투자, 25개의 방을 만든다고 가정하자. 대출 6억원, 보증금회수 7500만원을 감안하면 순 투자금액은 6억2500만원이다. 이때 공실 10%를 반영한 매출 1013만원에서 이자 180만원을 공제하면 세전 833만원의 수익이 발생한다. 수익률은 16%다. 상가건물의 수익률이 주택 수익률보다 높게 나오는 것은 상가건물의 연면적이 더 넓고 사방이 트여있는 경우가 많아 공간 활용도가 높기 때문이다.

흔히 일본을 보면 한국의 미래를 알 수 있다고 한다. 부동산 임대사업도 법적인 제도는 우리와 다르나 기본적인 맥락은 유사하기 때문에 일본에서 유행하는 임대사업 정보를 꾸준히 수집할 필요가 있다. 일본의 경우 우리나라 미니룸이나 셰어하우스와 유사한 소형 주거공간이 잘 발달해 있다. 현재 서울 도심에 1인 가구들이 가장 부담 없게 여기는 주거비용은 매월 45만~50만원인데 셰어하우스는 이 같은 눈높이를 만족시킨다.

고종옥 베스트하우스 대표는 “기존 주택을 매입해 셰어하우스로 리모델링하는 것은 별도의 인허가가 필요 없지만 상가의 경우 다중생활시설로 인허가를 받아야 한다”며 “주택의 경우 불법 증축 등 위법 사항이 없는지 따져봐야 하고 상가 리모델링은 엄격한 소방법을 적용받기 때문에 철저한 준비가 필요하다”고 조언했다. 또 “너무 낡은 주택의 경우 안전문제가 발생할 수 있기 때문에 셰어하우스 대상으로 적합하지 않다”며 “구조상 방 숫자를 늘리기 어려운 주택도 피하는 것이 좋다”고 덧붙였다.

[용환진 매일경제 부동산부 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제80호 (2017년 05월) 기사입니다]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]