전문가들의 진단 "강남 재건축 상승세, 올해 변곡점 가능성"

부동산 전문가들은 올 하반기까지는 강남 재건축 아파트 상승세가 계속될 수 있지만 내년까지 이어지기는 힘들 것으로 전망했다.

고준석 신한은행 부동산투자자문팀장은 25일 "강남 재건축·재개발 이주 수요에 따른 공급 부족과 1000조원 이상의 부동자금 영향으로 올 하반기까지 강남 재건축 가격 상승세가 이어질 것"이라고 말했다.

그러나 강남 재건축 상승세가 올해를 넘기기는 어렵다는 전망이 지배적이다. 재건축초과이익환수제 유예기간이 올해말 예정대로 종료될 경우에는 강남 재건축 시장이 빠르게 식을 수 있다는 것이다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 "대치은마, 잠실주공5 등 재건축초과이익환수제를 피하기 어려울 것으로 예상되는 단지에서는 가격 하락세도 나타나고 있다"고 지적했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "초과이익환수제 적용을 피하기 위해 재건축 사업 일정에 속도를 내는 강남권 재건축아파트들의 가격이 오르는 동시에 재건축 이주에 따른 전세 불안이 나타날 수 있다"고 지적했다. 그는 또 "한강변 재건축아파트들도 사업진행 속도에 따라 투자수요가 생겨날 수 있다"고 진단했다.

중장기적으로 재건축초과이익환수제는 강남뿐 아니라 서울 주택 가격 전반에도 영향을 미칠 수 있다는 지적도 나온다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 부동산수석전문위원은 "재건축초과이익환수제가 부활하면 서울 주택 공급의 양대축(재건축, 재개발)의 하나인 재건축이 무너지면서 중장기적으로 서울 주택가격이 급등할 수 있다"고 지적했다.

다만 최근 2년간 강남 재건축이 급격히 가격이 올랐기 때문에 단기적으로 추가 상승여력이 적다는 목소리도 있다.

특히 압구정지역에서는 압구정 미성아파트 등 다수 단지에서 최근 전고점을 돌파한 거래가 나왔다.

서울부동산정보광장에 따르면 압구정 미성1차 전용 105.65㎡가 지난달 16억9000만원에 거래돼 이전 최고가격 거래인 2010년 14억4000만원을 넘어섰다. 신현대 전용171㎡은 지난 4월 30억원에 거래돼 이전 최고가격인 2006년 27억원을 돌파했다. 박합수 위원은 "압구정 재건축은 5~10년를 내다보면 가치 상승 여력은 충분하지만, 가격이 많이 오른 현재로선 당장 과감한 매수 추천이 어렵다"고 말했다.

고종완 원장은 부동산 가격 주기에 근거해 강남 재건축 상승세가 올해 안에 끝날 가능성이 높다고 지적했다. 강남 재건축은 2012년 하반기부터 상승세에 오른만큼, 올 하반기 상승세가 멈출 수 있다는 예측이다. 고 원장은 "강남 주택 시장은 가장 먼저 오르고 가장 빨리, 많이 떨어지는 양상을 보인다"며 "올해 강남 재건축 투자는 고점에서 상투투자로 바뀔 확률이 높다는 점과 하방 리스크를 고려할 때 신중한 접근이 필요하다"고 말했다.

[이윤식 기자]

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