월세 수익률 좋아졌다

서울권 1분기 전월세 전환률 5.2%로 은행이자보다 3~4배 높아

『최영진 대기자의 현안진단』

월세 수요가 늘어나는 조짐일까.

서울지역의 전월세 전환률이 높아졌다. 이는 월세주택에 거주하려는 사람이 늘어 임대료가 올랐다는 뜻이다.

전세가격이 상승하자 이를 감당하지 못하는 세입자가 전세금 일부를 월세로 돌리는 이른바 반 전셋집이 늘었다는 얘기다.

아니면 재개발사업에 따른 주택 철거 등으로 인해 월세 주택이 부족해 임대료가 높아졌다는 의미도 담겨있다.

서울의 올 1분기 전월세 전환률은 5.2%로 전 분기보다 0.5% 포인트 높아졌다. 그러나 전년 같은 분기보다는 1% 포인트 낮은 수치다.

지난해 1분기 이후 주택공급 증가로 전월세 전환률이 떨어지는 추세였으나 올 들어 다시 상승세다. 특히 도심과 서북권의 수치는 상대적으로 높게 나타났다.

1분기 수치만 보고 시장을 판단하는 것은 좀 무리인지 몰라도 지난해 발표된 정부의 11.3 대책 이후 주택을 구입하지 않고 임대로 살려는 수요가 많아져 전월세 전환률이 높아진 게 아닌가 싶다.

전환율이 올라가면 월세를 사는 사람 입장에서는 그만큼 부담이 커진다. 은행대출로 치면 높은 이자로 돈을 빌리는 것과 진배없다. 보증금 5000만원을 월세로 바꾼다고 할 때 은행에서 돈을 빌려 전세금을 충당하면 이자가 연간 3~4%인데 반해 월세로 전환하면 서울지역 1분기 기준으로 평균 5.2%를 부담하는 셈이다.

전월세 전환률은 전세를 월세로 돌렸을 경우 연간 임대료를 전세가에서 월세 보증금을 뺀 금액으로 나눈 수치다. 예를 들면 전세가격 1억원짜리 주택을 보증금 1000만원에 월세 60만원에 세를 놓는다면 전월세 전환률은 720만원÷(1억원-500만원)×100=8%라는 소리다.

전환률이 높아지면 그만큼 세입자의 부담이 많아지지만 반대로 집 주인 입장에서는 전세를 월세로 바꾸면 수익이 그만큼 늘어나는 효과를 누린다.

전세가격 상승분을 월세로 돌리면 전세금을 은행에 적축하는 것보다 높은 수익이 생긴다는 뜻이다.

물론 전월세 전환률은 실제 투자금에 대한 임대 수익 비율을 따지는 투자 수익률과 다른 개념이지만 전세가격을 올리는 것보다 이만큼 월세로 전환하면 저축보다 낫다는 얘기다.

그래서 2~3년 전에 전세를 월세로 바꾸는 집이 늘어나 전셋집 부족에 따른 전세가 폭등 사태가 벌어지기도 했다.

여유가 있는 집 주인이라면 굳이 전세금을 받아 다른 곳에 투자하는 것보다 월세를 놓는 게 이득이 많아서 그렇다.

지역에 따라 차이는 있으나 서울과 같은 대도시권의 주택은 시간이 지나면 가격도 오르기 때문에 일반 수익형 부동산 상품에 비해 유리한 점이 많다.

전월세 전환률이 높은 곳은 금천구가 6.5%로 가장 높고 그 다음은 동대문 6.1%, 서대문과 성북이 각각 6% 순이다.

반면에 강동은 4.3%로 가장 낮고 송파·광진구도 각각 4.4%, 4.7%로 서울 평균치에 못 미치는 수준이다.

권역별로 따지면 도심과 서북권이 각각 5.6%로 상위권이고 동북권 5.45, 동남권 4.7%로 수준이다.

이 가운데 다가구를 포함한 단독주택의 수치가 아파트보다 크고 전세 보증금이 1억원 이하 주택의 전환률이 6.3%로 1억원 초과분 보다 2% 포인트 가량 높게 나왔다.

생활이 어려운 계층일수록 목돈이 없어 월세를 선택할 수밖에 없어 결국 서민들은 상대적으로 높은 주거비를 부담하고 있다는 뜻이다.

반면에 재테크 측면에서는 단독이나 다가구주택을 매입해 월세를 놓을 경우 수익이 짭짤하다는 진단이 나온다.

전월세 전환률을 잘 분석해 보면 괜찮은 투자 상품을 고를 수 있다는 말이다.

[이투데이/최영진 기자(choibak14@etoday.co.kr)]

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