[대박땅꾼의 땅스토리]투자용 농지는 거꾸로 간다

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 토지를 구입할 때 가장 많이 찾게 되는 토지의 지목은 대지도 아니고 나대지도 아닌 ‘농지’, 즉 전(田)과 답(畓)일 경우가 많다.

그 목적이 귀농이 될 수도, 투자가 될 수도 있지만 농지가 되는 이유는 활용에 비해 가격이 저렴하기 때문이다. 이때 투자용 농지는 조건이 귀농용과는 달라진다.

우선 농업생산이 목적이 아니다보니 생산성이 없어도 도시 근교나 개발지의 압력이 높은 곳에 있는 농지라고 볼 수 있다. 이런 투자용 농지의 경우에는 농촌지역 대지 가격보다도 비싼 경우도 수두룩하다.

맞다. 당장 눈에 띄는 개발 움직임을 보고 싶다면 다능한 서울 및 수도권 인근의 농지를 구매하는 것이 맞다. 수도권 인근의 토지개발은 속도감이 절로 느껴지니 말이다. 다만 이미 지가가 올라있는 곳이 많아서 초기 진입 금액부터가 높고 상대적으로 몇 배나 오르는 것은 쉽지 않다.

반면 시골이라고 불리는 지방 농지의 경우에는 개발의 진척상황에 따라 잠잠하던 농지가 어느날 갑자기 훌쩍 올라버리는 경우가 있다. 결국 투자자들의 관심의 정도가 아무래도 수도권 지역이 더 많다보니 개발계획을 발표 할 때, 조성을 시작할 때, 완공될 때에 맞춰 가격이 눈에 띄게 오르는 것을 확인할 수 있을 것이다.

다시 투자용 농지의 조건으로 돌아가보자. 앞서 말한 것을 쉽게 생각해보면 결국 투자용 농지는 농업용으로 찰떡인 곳을 피하라는 의미가 된다. 즉, 우리가 절대농지로 알고 있는 ‘농업진흥지역의 농지’는 농업용으로 아주 좋은 만큼 개발이 금지되거나 힘들기 때문에 투자용으로는 쓸모가 적다. 권리행사가 용이한 농업진흥지역 이외의 지역에 투자하는 게 농지투자에 적합하다는 의미다. 농지는 아니지만 ‘임야’도 마찬가지다. 보전산지는 가능한 피해 투자하는 것이 좋다.

이를 정리하면 투자용 농지나 임야는 그 이름과 목적에 맞는 용도일수록 투자로서의 가치가 떨어진다는 사실을 알 수 있을 것이다. 농지투자에 적합한 용도지역만이라도 정확히 알고 있으면 투자의 방향이 쉽게 잡힌다.

다만 그 많은 용도에 대해서 완벽하게 이해하기가 어렵다면 자신만의 규칙을 만들어 보는 것도 방법이다. 예를 들어 농업진흥지역은 제외한 용도의 농지를 보겠다라던가, 조금 더 공부해 볼 수 있다면 건축이나 개발에 용이한 ‘계획관리지역 농지’로 범위를 차차 좁혀나가는 것이다.

투자용 농지는 원래 목적과 멀어질수록 비싸지는 대신 활용성이 높아진다. 나의 자금 수준에 맞춰서 이를 비교해 나가다보면 자신의 투자 조건에 부합되는 토지를 찾아낼 수 있을 것이다.