[남자의 재테크] 남아일언 중천금이라지만, 계약파기시 가계약금 처리는?

곽종규 국민은행 WM스타자문단 변호사

[스포츠서울] 여자의 마음은 흔들리는 갈대와 같고, 남아일언 중천금이라는 옛말도 있지만 큰돈이 오가는 부동산 거래에서는 남자의 마음도 갈대와 같은 경우가 있다. 한 사례를 살펴보자

A씨는 최근 집을 사려고 여러 곳을 돌아다니다 마음에 드는 물건을 발견했다. 공인중개사가 바로 계약하지 않으면 다른 사람이 살 것이라고 하자 마음이 급해진 A씨는 일단 가계약금 명목으로 1000만원을 바로 송금했다. 하룻밤 자고 일어난 A씨는 너무 성급하게 결정한 것 같아 후회가 됐고 매도인에게 전화를 걸어 계약을 없던 일로 하자고 했다.

매도인은 “이미 계약이 체결되었기 때문에 지급한 금액의 배액을 상환하지 않으면 계약을 취소할 수 없다”고 답했다. A씨는 계약을 무효로 하고 가계약금을 돌려받을 수 있을까.

보통 가계약이란 정식계약을 체결하기 전 계약 당사자 중 일방이 대상 목적물에 대한 우선적 지위를 확보하기 위하여 체결되는데, 가계약도 본계약의 한 형태이기 때문에 일단 계약이 성립된 후에는 몇몇 예외적인 경우 이외에는 마음대로 취소하거나 해지할 수도 없다. 가계약을 구두로 체결하든 문서로 체결하든 마찬가지다. 구두로 체결한 계약은 입증하기가 힘들 뿐 마음대로 없던 것으로 하여 가계약금을 돌려달라거나 돌려주지 못한다.

그런데 가계약도 계약이기 때문에 계약이 성립된 경우로 볼 수 있는 때만 위와 같은 효력이 발생한다. 계약이 불성립된 경우라면 가계약에 따라 지급한 가계약금을 돌려달라거나 돌려줄 수 있게 된다. 결국 A가 가계약금 반환을 다투려면 우선적으로 가계약이 제대로 성립됐는지부터 살펴야 한다.

계약은 거래를 하고자 하는 사람이 그 거래조건을 기재한 의사표시(청약)를 하고 상대방이 조건을 수락(승낙)하면 성립하는데, 청약은 계약의 내용을 결정할 수 있을 정도의 사항을 포함해야 한다. 그래서 A가 체결한 가계약의 효력은 상대방이 그에 응하는 승낙만 있으면 곧 계약이 성립할 만큼 구체적, 확정적 내용이 포함된 것으로 볼 수 있는지에 따라 성립 여부가 판가름 난다.

이러한 매매계약에서 본질적이거나 중요한 사항은 매매목적물이 무엇인지, 매매대금은 얼마인지, 대금지급 방법은 어떻게 할 것인지 등이다. 이러한 내용이 포함된 계약이 체결되면 계약은 성립된 것으로 볼 수 있다. 예를 들어 가계약서 작성 당시 또는 구두로 가계약할 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급 시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립한 것으로 본다.

결국 A가 가계약에 대해 어느 정도의 구체적인 조건을 듣고 계약을 체결했는지에 따라 그 가계약이 성립된 것으로 볼 수도 있고 불성립된 것으로 볼 수도 있다. 문서, 문자나 기타 방법으로 계약 조건을 구체적으로 정한 다음 가계약금을 입금하거나 수령한 경우에는 계약이 성립되었다고 볼 여지가 크다. 그러나 단순히 부동산을 선점하기 위한 목적으로 목적물만 특정해서 주고받은 가계약금에 대해서는 계약 불성립으로 볼 여지가 크다.

가계약을 계약 불성립으로 볼 수 있다면 가계약을 체결 당시 가계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약을 하지 않은 이상 가계약금은 반환받을 수 있다. 부동산은 금액 자체가 크기 때문에 가계약을 체결하면서 생길 수 있는 골치 아픈 문제는 가계약시 ‘문서로 된 본계약 체결 시까지는 계약이 성립한 것이 아닌 것으로 본다’라거나 ‘최종 합의는 본계약 체결 시 한다’는 등의 문구를 넣어 완전한 계약 체결을 어느 정도 유보해 놓는 것도 좋은 방법이다.
곽종규 국민은행 WM스타자문단 변호사


[기사제보 news@sportsseoul.com]
Copyright ⓒ 스포츠서울&sportsseoul.com