올해 12억 초과 아파트 평균 청약경쟁률 2억원 이하의 57배

다주택자에 대한 규제가 많아지면서 분양시장에서도 ‘똘똘한 한채’를 선호하는 현상이 확산되고 있다. “높은 분양가라도 입지와 상품성이 충분하다면 사겠다”는 것이다. 그러나 ‘똘똘한 한채 선호현상’은 고가 아파트를 중심으로 가격을 올리고, 또 중저가로 옮아가는 ‘풍선효과’를 발생시켜 집값 상승의 원인이 되고 있다. “분양원가 공개와 함께 분양가 상한제의 전면 실시, 원가 수준의 공공주택 공급 만이 ‘높은 분양가→시세 끌어올리기’라는 악순환을 차단할 수 있다”는 지적이 나오는 이유다.

부동산정보 서비스업체 ‘직방’이 금융결제원의 ‘2018년 전국아파트 분양가격대별 1순위 청약결과’를 분석해 17일 내놓은 자료를 보면, 12억원 초과 아파트의 연간 평균 청약경쟁률은 2억원 이하 아파트의 57배에 달했다.

분양가격대비 1순위 평균 청약경쟁률.(자료: 금융결제원 자료 직방 재가공. 2018년 12월 12일 기준. 단위는 N대1)

분석결과 4억~6억원 이하 아파트 평균 청약경쟁률이 35.1대1로 가장 높았다. 이어 9억~12억원 이하가 30.4대1, 6억~9억원이 24.4대1, 12억원 초과 22.7대1의 순으로 높았다. 2억원 이하는 0.4대1에 불과했고, 2억~4억원 이하도 7.2대1이었다.

2억원 이하 아파트 대비 12억원 초과 아파트의 연간 평균경쟁률은 56.8배였고, 4억~6억원 아파트는 87.8배나 됐다. 9억~12억원 이하 아파트의 평균 청약경쟁률도 2억원 이하의 76배였다.

분양가격대별 1순위 청약 미달률. (자료: 금융결제원 자료 직방 재가공. 2018년 12월 12일 기준. 단위는 %, 청약미달률은 청약미달가구수÷총분양가구수)

분양가격대별 1순위 청약미달률은 분양가격이 낮을 수록 높았다. 2억원 이하는 71.1%, 2억~4억원 이하는 30.1%였으나 4억~6억원 이하는 5.9%, 6억~9억원 이하는 3.6%, 9억~12억원 이하는 3.9%였다. 12억원 초과는 0.3%에 불과했다.

분양가격대별 아파트 분양비중(자료:금융결제원 자료 직방 재가공, 2018년12월12일 기준. 단위:%)

직방 최성헌 빅데이터 매니저는 “이런 현상은 서울 아파트 가격을 키우는 하나의 메카니즘으로 작동했다”며 “신규 분양으로 이어지는 재건축 아파트의 가격이 큰 폭으로 상승하면 신규 아파트를 중심으로 매매가격을 키우고, 중저가 아파트로 확산됐다”고 말했다.

왜 이런 일이 빚어진 걸까.

분양시장에선 ‘수요-공급’의 원칙도 작동하지 않았다. 올해 2억원 이하 공급물량은 전체의 1.7%에 불과했다. 12억원 초과물량도 1.6%로 비슷한 수준이다.

아파트 분양 비중은 2억~4억원 이하가 59.4%로 가장 많았고, 이어 4억~6억원 이하 27.2%, 6억~9억원 이하 9.4%, 9억~12억원 이하 0.6% 등 순이었다.

최성헌 매니저는 “주택 수요자들이 분양가에 대한 민감도가 높다는 일반적인 인식이 최근 분양시장에서는 더 이상 통용되지 않고 있다”며 “오히려 높은 분양가라도 입지와 상품성이 충분하다면 사겠다는 가격 수용도는 더 유연해지고 있고, 입지와 상품성이 떨어지면 가격에 상관없이 수요자들에게 외면을 받는 경향성은 강해지고 있다”고 설명했다.

최 매니저는 “주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 단계에서 고가 분양 아파트의 분양가를 억제하는 것도 청약 수요자들이 고가 아파트 분양에 대한 심리적 부담감을 줄이는 요인으로 작용한다”며 “주변의 기존 아파트 가격에 비해 상대적으로 분양가가 낮다는 인식이 확산되면서 청약 수요가 유입되고 선호도가 높아지는 원인이 됐다”고 했다.

HUG의 분양가격이 그렇다고 낮지도 않다. HUG의 분양가 책정 기준은 주변시세로 건설 원가와는 거리가 멀다. ‘주변시세보다 싼 분양가→청약수요 유입→입주 후 상승→주변시세 상승’이라는 악순환이 가능해지는 것이다.

이 같은 악순환의 고리를 차단하는 방법에 대해 전문가들은 분양원가 공개 및 건설원가 수준의 공공주택 공급을 든다.

김성달 경제정의실천연합 부동산국책사업팀장은 “고분양 근절을 위해서는 분양가상한제와 함께 분양원가 공개가 이뤄져야 한다”며 “공공택지 내 공공주택을 원가수준으로 저렴하게 분양 또는 임대하고 동시에 임대소득세 강화와 공시가격 시세반영률 제고를 통한 불로소득 환수가 필요하다”고 주장했다.

김종훈 선임기자 kjh@kyunghyang.com

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