금리·정치·규제, 다 불안해…올해 내 집 마련 괜찮을까? [부릿지]

올해는 기준금리 인하로 인한 대출금리 인하와 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 3단계 강화 등이 예정돼 있다. 집값이 상승할 수 있는 요인과 하락할 수 있는 요인이 혼재된 상황이다. 이런 상황에서 전문가들은 올해 부동산 시장을 어떻게 전망했을까. ☞머니투데이 유튜브 채널 '부릿지'가 전문가들의 목소리를 들어봤다.

우선 작년에 이어 올해도 양극화 현상은 심해질 것 같습니다. 2020년초 집값 급등기 시절에는 전국의 모든 집값이 다 같이 올랐었죠. 하지만 고금리 이후 집값 하락기에 접어들었다가 작년부터 서울처럼 수요가 몰리는 지역 위주로 집값이 다시 상승했습니다. 전문가들은 올해에도 이런 현상이 이어질 것이라고 전망했습니다.

우선 함영진 우리은행 부동산리서치랩장님은 올해도 서울 강남권과 한강변 일대 아파트들의 집값은 강보합세를 이어갈 것이라고 분석했습니다. 가장 집값이 높게 형성된 동네들인데요, 이 지역들은 외부 변수와 크게 상관없이 계속 인기가 있을 것이란 설명입니다.

하지만 경기도에 대해서는 보합세를 보일 것이라고 말씀을 해주셨어요, 우선 아파트 입주물량이 작년에 약 10만호(9만9294호)였는데 올해는 5만8683호로 뚝 떨어지긴 합니다. 공급이 부족한 지역이라면 매수 수요가 올라가겠죠. 하지만 작년부터 시작된 대출 규제가 이어지면서 수요를 탄탄하게 받쳐줄 수 없을 수도 있다는 분석입니다. 지방의 경우에는 미분양 적체가 심각해서 일부 지역은 매매가격뿐만 아니라 실수요를 뜻하는 전세가격까지 떨어질 수 있다고 설명해 주셨습니다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 올해에 양극화 현상이 계속 이어질 것이라고 말씀해 주셨는데요, 서울에서도 아파트를 기준으로 중심지를 벗어난 외곽지역도 조금씩 가격이 회복할 것으로 예상했습니다. 경기도도 분당처럼 서울권에 가까운 곳들은 서울과 함께 집값이 오를 것으로 분석했는데요, 경기도 중에서도 미분양이 심한 곳이나 그 외 지방의 경우에는 하락과 보합세가 혼재될 것으로 내다봤습니다.

양극화를 넘어서 세분화 현상까지 나타날 수 있다는 목소리도 있습니다. 이재국 한국금융연수원 겸임교수는 올해 고가 아파트 시장에서는 같은 단지라고 하더라도 위치에 따라 가격 차이가 벌어지는 세분화 현상이 심해질 것이라고 분석했는데요, 차이를 가르는 요인으로는 한강뷰를 꼽았습니다. 실제로 작년만 해도 한강뷰냐 아니냐를 기준으로 10억원대 아파트에서도 가격이 3억원 이상 차이나는 거래가 발생하기도 했습니다.

아무래도 한국의 현재 상황이 정치 경제적으로 불확실성이 높다 보니, 인기 있던 아파트만 더 인기 있어지는 양극화 현상이 심해지는 것으로 보이는데요, 그래서 다음으로 전문가들이 꼽은 키워드는 불확실성입니다.

우선 지금 가장 큰 불확실성은 정치적 불확실성이죠. 대통령 탄핵 정국이 이어지고 있습니다. 그간의 기록들을 보면 대통령이 탄핵이 진행되는 시기에도 부동산 시장에는 크게 영향을 주지 않는다는 점들이 확인됐는데요, 문제는 조기 대선입니다. 만약 대통령이 탄핵이 된 후에 조기 대선이 치러지면 정권이 바뀔 가능성이 높습니다.

이은형 연구위원은 집권 여당이 바뀌지 않는다는 점을 전제로 올해 부동산시장을 전망했습니다. 정권이 다시 민주당으로 바뀌면 문재인 정부 시기에 취했던 부동산 규제 정책들이 상당 부분 차용될 가능성이 높기 때문이라고 그 이유를 설명했습니다. 부동산 시장도 규제에 민감하게 반응하기 때문에 정권이 바뀐다면 섣불리 예측하기가 어렵다는 뜻이겠죠. 이은형 연구위원은 이런 규제들이 단기에 더해지냐에 따라 시장 전망이 모두 뒤틀릴 수 있다고도 말했습니다.

트럼프 정부 출범과 경기침체도 불확실성에 해당하는 요인들입니다. 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 내년에 집값에 영향을 줄 수 있는 변수들로 트럼프 정부 출범으로 인한 관세부과, 보호무역주의와 경제성장률 악화로 인한 소비위축들을 꼽았습니다.

트럼프 당선인은 당선 전부터 관세부과에 대한 이야기를 계속 해왔죠, 이게 정말 실현된다면 전반적인 비용이 오를 가능성이 높습니다. 그런데 문제는 한국 경제가 저성장의 늪에서 허우적거리고 있다는 데 있습니다. 올해 경제성장률이 2%를 넘지 못할 것이란 말들도 많은데요, 이런 요인들은 부동산 시장에도 당연히 악영향을 줄 수밖에 없습니다.

금리에 대한 불확실성도 존재합니다. 작년 하반기에 한국은행이 연속으로 기준금리를 두 번이나 낮췄죠. 그런데 은행의 대출금리는 그렇게 낮아지고 있지 않습니다. 미국 국채금리가 계속 높아졌기 때문인데요, 주담대 금리는 아직도 4%대에 머물러 있습니다. 작년 7월까지만 해도 3%대 초반 금리로 주담대를 받을 수 있었는데 말이죠.

추가 규제에 대한 문제도 있습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 기준금리가 내려가는 상황을 설명하면서도 올해 7월에 스트레스 DSR 3단계라는 강력한 대출 규제 복병이 기다리고 있다고 했습니다. 금리는 어쨌든 내려갈 것으로 보이는데 대출 규제가 어떻게 진행되느냐에 따라 주택 거래량이나 가격이 출렁일 수 있다고 분석했습니다.

올해 하반기부터는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 3단계로 강화됩니다. 주담대 한도를 정할 때 추가되는 스트레스 금리가 1.5%로 높아집니다. 또 DSR 적용대상 대출이 2금융권의 신용대출, 기타대출까지 확대됩니다. 이렇게 되면 주담대의 한도가 이전보다 줄어들게 됩니다. 그렇기에 당장 서울에서 집을 구매하시려는 분들은 집값이 떨어지기를 더 기다리는 것보다는 올해 상반기 안에 매매계약을 체결하는 게 어떨까 싶습니다.

출연 이용안 기자

촬영 김아연 PD 백정하 PD

편집 김아연 PD

디자이너 신선용

이용안 기자 king@mt.co.kr 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr 백정하 PD damha135@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

ⓒ 머니투데이 & mt.co.kr, 무단 전재 및 재배포 금지