'주인 바뀔 주택' 임대차계약시 주의할 점은?[똑똑한 부동산]

매매·분양계약시 매수인 목적물 임대 경우 있어

계약 중도 해제시 매도인 임차인에 반환 요구 사례도

하급심 매도인 손 들었지만, 대법 '임차인 보호' 판단

임차인, 애초 '소유자=임대인' 확인 후 임대차계약해야

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 임대차계약을 체결하면서 반드시 확인해야 하는 것이 바로 임대인에 관한 사항이다. 원칙적으로 주택의 소유자가 그 주택을 임대할 권한이 있기 때문에 임대차계약의 당사자로 돼 있는 임대인이 그 주택의 소유자인지 여부를 확인해야 한다. 부득이 주택의 소유자가 직접 임대차계약을 체결하지 못한다면 그로부터 적법한 임대 권한을 수여받은 대리인이 임대차계약을 체결하는 것인지 여부를 살펴야 한다.

서울 시내 한 부동산 중개업소 모습.(사진=연합뉴스)

그런데 간혹 매매계약이나 분양계약을 하면서 매수인이 직접 목적물을 임대하기로 하고 임대차계약이 체결돼 임차인으로부터 임대차보증금을 수령하면 이로써 매도인에게 대금을 지급하기로 하는 경우가 있다. 이때 임대인이 변경돼도 기존 임대차계약의 효력은 새로운 임대인에게 그대로 승계되기 때문에 임차인은 임대차계약 체결 당시의 주택의 소유자를 임대인으로 해 임대차계약을 체결하는 것이 안전하다. 이때 임대차계약서상 임대인이 임대차계약 체결 당시 주택의 소유자이면 되고, 그로부터 적법한 임대 권한을 위임받았다면 매수인이 매도인을 대리해 임대차계약을 체결하는 것도 가능하다.

문제는 매수인, 즉 새로 임대인이 될 사람과 임대차계약을 체결한 경우다. 매매계약이나 분양계약이 순조롭게 이행돼 매수인이 주택의 소유권을 이전받으면 문제가 없겠지만, 중도에 매매계약이나 분양계약이 해제된 경우에는 매수인과 체결한 임대차계약이 유효한지 여부가 문제된다.

이와 관련해 법원도 하급심과 대법원이 엇갈린 판단을 했다. 매도인과 매수인이 매매계약서에 “잔금일 전에 임대가 이루어지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치루고 새로운 임대인 앞으로 소유권을 이전하기로 한다”는 특약을 작성하고, 실제 매수인이 임대인으로서 임대차계약을 체결해 임차인으로부터 수령한 임대차보증금을 매도인에게 대금의 일부로 지급한 사안이다. 임차인은 전입신고와 확정일자를 통해 임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖췄으나 중도에 매매계약이 해제돼 매도인이 임차인에게 주택의 반환을 요구했다.

김예림 변호사.

이 사안에서 1심과 2심 법원은 매수인이 제3자에게 주택을 임대할 수 있는 권한은 어디까지나 매매계약이 유효함을 전제로 한 것이므로, 매매계약이 해제된 이상 임차인은 매도인의 주택 인도 요구에 응해야 한다고 판단했다. 그러나 대법원은 달랐다. 민법 제548조에 따르면 매매계약이 해제되면 계약의 당사자는 다시 매매계약 이전의 상태로 원상회복해야 할 의무가 있지만, 이때 제3자의 권리는 해하지 못하도록 하고 있다. 대법원은 임대차계약 체결 당시 매수인이 주택을 임대할 권한이 있었고, 매매계약이 해제되기 이전에 임차인이 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춘 이상 민법 제548조에 따라 “매매계약의 해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자”에 해당하는 것으로 봤다.

위와 같은 사안에서 임차인이 가까스로 매도인에 대한 임대차계약의 효력을 인정받기는 했지만, 이는 임대차계약 체결 당시 주택의 소유자와 임대차계약을 체결했더라면 애초에 발생하지 않았을 일이다. 임대차계약을 체결하면서 반드시 최근 부동산등기부등본상 소유자와 임대인이 일치하는지 확인하고, 부득이 임대인의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우라면 임대인으로부터 적법한 임대 권한을 수여받았는지 인감증명서가 첨부된 위임장을 통해 확인하는 것이 바람직하다.