자녀에게 12억짜리 부동산 팔 때 9억은 OK, 8억9천은 NO, 왜?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 12월 24일 (화요일)
■ 대담 : 호지영 우리은행 자산관리컨설팅센터 세무전문가

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 부자가 되는 대세 정보를 전해 드리는 부자 대세 시간이고요. 오늘은 우리은행 자산관리컨설팅센터의 절세 미녀 호지영 세무전문가와 만나보겠습니다. 어서 오세요.

◇ 호지영 우리은행 자산관리컨설팅센터 세무전문가(이하 호지영) : 안녕하세요.

◆ 조태현 : 아파트를 팔 때 자녀한테도 팔 수가 있다고 하잖아요. 그런데 이 과정에서 어떤 문제가 되지 않을까 유의할 점은 없을까 이렇게 고민하시는 분들도 있을 것 같은데 이런 분들에게는 어떤 말씀을 해 주시겠습니까?

◇ 호지영 : 실제로 이렇게 자녀분들하고 부동산 거래하시는 분들이 많은데 국토교통부의 실거래가 시스템 가보면 몇 동이 얼마에 거래됐다 이게 다 조회가 됩니다. 근데 그거를 유심히 보시다 보면 이렇게 거래가 많이 되는 단지에서는 12억, 10억 이렇게 거래를 되다가 갑자기 좀 낮은 가액으로 거래되는 게 가끔 보일 때가 있습니다. 그런 것들이 대부분 이런 거래라고 보시면 되는데요.

◆ 조태현 : 다 의심 거래로 조사하지 않나요?

◇ 호지영 : 그렇습니다. 그래서 세법에서는 이렇게 특수 관계자 간의 부동산 거래가 있게 되면 일단은 증여로 추정을 합니다. 그래서 국세청 전산 시스템에서도 무조건 조회가 되기 때문에 이런 거래는 조금 꼼꼼하게 그런 세무 이슈를 살펴보기 때문에 몇 가지 세무 이슈를 좀 확인하고 같이 거래를 하셔야 됩니다. 그러니까 첫 번째로는 시가대로 적정하게 거래했는지를 보고요. 두 번째로는 실제 해당 자금이 그 자금 출처에 있는 자금이 실제로 오고 갔는지 이렇게 두 가지 포인트를 좀 보게끔 되어 있습니다.

◆ 조태현 : 그러니까 내가 아무리 내 자식한테 부동산을 판다고 해도 시가가 10억짜리인데 2억에 팔고 이러면 안 된다. 그리고 자금도 출처가 명확해야 된다. 오늘 드리는 말씀은 탈세가 아닙니다. 절세입니다. 이런 부분들도 참고하시면 많은 도움이 될 거예요. 그런데 적정한 가격이라는 거 이런 거는 시가라는 게 조금 그런 측면이 있잖아요. 애매한 측면이 있는데 아무래도 자식한테는 조금 더 싸게 팔 수 있는 그런 여지 있지 않을까요?

◇ 호지영 : 맞습니다. 당연히 싸게 팔 수도 있는 거죠. 근데 너무 싸게 팔게 되면 이 싸게 산 자녀한테 이득이 귀속된다라고 보기 때문에 증여 문제가 발생합니다. 세법에서는 이런 거래를 저가 양도라고 표현을 하는데요. 이렇게 특수 관계자 간의 부동산 거래를 했을 때 시가랑 실제 거래된 가액의 차이가 시가랑 30%에 3억 요거 중에 작은 금액 기준 금액을 넘어가게 됐을 때 증여 문제를 삼습니다. 그래서 거꾸로 얘기하면 시가보다 30%랑 3억 중에 낮은 금액만큼은 좀 싸게 팔더라도 증여 문제가 없다 이렇게 얘기를 할 수가 있는 거죠.

◆ 조태현 : 29%까지 된다?

◇ 호지영 : 맞습니다. 그러니까 뭐 예를 들어서 내가 넘기려고 하는 주택이 한 12억 정도가 된다 그러면 12억에 30% 3.6억이랑 3억 중에 낮은 금액 3억까지는 낮춰서 팔아도 되기 때문에 9억에 거래를 한다라고 해도 세금적으로 문제가 생기지 않는다 이렇게 말씀드릴 수 있습니다. 이거보다 더 싸게 팔았다 뭐 8억에 팔았다라고 하면 이 기준 가격보다 어쨌든 더 싸게 팔았기 때문에 그 차이 금액에 넘어간 1억에 대해서는 증여세가 부과가 된다 이렇게 보시면 됩니다.

◆ 조태현 : 30%와 3억 원 이 금액은 좀 이 수치는 기억을 해두시는 게 좋을 것 같고요. 그런데 말씀해 주신 시가 이 부분이 또 애매하잖아요. 시가라는 게 뭐 시장에 있는 가격들이 워낙 많다 보니까 어떤 기준을 말씀하시는 걸까요?

◇ 호지영 : 대부분 아파트를 많이 거래를 하실 텐데 이런 아파트 같은 경우에는 우리가 흔히 얘기하는 시가, 매매가, 감정가 이런 거 말고도 유사 매매사례가액이라고 해서 옆집 같은 단지에서 거래된 가액이 있으면 세법에서 일정 요건을 갖췄을 때 얘를 시가로 볼 수가 있다라는 겁니다.

◆ 조태현 : 같은 아파트 같은 층 이런 건가요?

◇ 호지영 : 맞습니다. 몇 가지 요건이 있는데요. 일단은 같은 단지 내에 있는 거래여야 되고 면적이랑 우리 공동주택 가격이라고 해서 흔히 얘기하는 공시가격 이 차이가 내 거랑 그 거래된 가격이 5% 이내로 들어오게 되면 해당 거래는 시가로 볼 수가 있습니다. 이것도 거래일을 기준으로 언제 기간에 들어오는지도 중요한 포인트가 될 수가 있는데요. 거래일 기준으로 전은 6개월 후 3개월 이 안에 들어오는 거래가 있으면 시가로 인정이 됩니다. 예외적으로 또 거래일 전에 2년 안에 거래된 사례가액이 있으면 이것도 평가 심의위원회라는 걸 열어서 시가로 인정을 받을 수가 있습니다.

◆ 조태현 : 네 알겠습니다. 여러 가지 유의할 점도 있어 보이는데 자녀는 세금 없이 집을 부모들한테 살 수가 있다는 뜻인가요?

◇ 호지영 : 그렇죠. 돈을 주고 사는 거기 때문에 특별한 증여세 문제가 없다라고 하면 특별한 세금은 없는 거고 다만 이것도 유상 취득 내가 돈을 주고 산 거래이기 때문에 취득세만큼은 부담을 하셔야 됩니다. 이때도 유의하실 점이 취득세도 마찬가지로 이런 저가 양도에 대한 규정이 있기 때문에 이때 기준이 조금 달라요. 이때 기준은 5%, 3억이기 때문에 이 기준 금액을 넘어가게 되면 실제 내가 9억에 거래를 했더라도 시가로 거래한 걸로 봐서 12억으로 거래한 걸로 봐서 이걸 기준으로 취득세를 납부를 해야 된다라는 거를 유의를 하셔야 됩니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 어렵네요. 항상 이런 거 세금 이야기를 들을 때마다 공부를 하다가 그냥 전문가한테 여쭤보자라는 생각이 들곤 하는데 증여랑 비교를 해보면 세금 차이가 얼마나 납니까?

◇ 호지영 : 맞습니다. 이게 증여랑 비교했을 때 세금 차이가 확 나기 때문에 좀 유리하다 이런 말들을 많이 하시는 건데요. 그러니까 아까 들었던 예로 한 12억 되는 아파트를 증여를 실제로 받는다라고 하면 이게 세금이 한 3억 정도가 됩니다. 그런데 저가 매매 그냥 돈을 주고 산다라고 하면 취득세만 부담하면 되기 때문에 세금은 3천만 원만 있으면 되죠. 물론 9억을 줘야 되기 때문에 9억이라는 자금이 필요하긴 하지만 세금으로 봤을 때는 엄청난 차이가 나게 되는 거죠.

◆ 조태현 : 세금은 알겠는데 이 9억이라는 게 걸림돌이 되긴 하겠네요. 저가 양도할 때 다른 주의할 점들 어떤 게 있습니까?

◇ 호지영 : 제가 두 가지 포인트라고 앞서 말씀을 드린 것처럼 시가대로 거래를 했다라고 해도 이 자녀가 오고 가는 돈 9억의 자금 출처가 확실한지 그것도 실제로 신경을 많이 쓰셔야 되는데요. 실제 이게 입증되는 자금이라고 하면 자기 자녀의 소득 그다음에 대출금으로 충분히 소명이 되는 자금이라고 하면 문제가 없겠지만 그거를 벗어난 금액에 대해서는 또 증여 문제가 있을 수 있기 때문에 그 자금에 대해서도 유의를 해 주셔야 된다 이렇게 보시면 됩니다.

◆ 조태현 : 그러니까 부모가 미리 이렇게 돈을 살짝 찔러주면 이것도 다 걸린다는거죠. 알겠습니다. 여러 가지 고려할 점들이 많은 것 같은데 이런 점들 잘 알고 계신다면 탈세가 아니라 합법적인 차원에서 합리적인 절세를 하실 수 있을 겁니다. 지금까지 우리은행 자산관리컨설팅센터의 호지영 세무전문가와 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 호지영 : 감사합니다.

#부동산 #증여 #취득세 #저가양도 #세법 #절세 #상속 #유산 #아파트 #재산 #절세팁

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]

대한민국 24시간 뉴스 채널 [YTN LIVE] 보기 〉
대화로 배우는 이 세상 모든 지식 [이게 웬 날리지?] 〉
소리 없이 보는 뉴스 [자막뉴스] 〉