주택 2채 우애있게 1채씩 상속받은 형제…동생만 7700만원 양도세, 왜?

국세청, 부동산 세금 실수사례-상속·수용 편

국세청 전경. (사진=뉴시스 DB) *재판매 및 DB 금지 /사진=뉴시스

[파이낸셜뉴스] #1. 강한국씨는 2017년 1월 8억원에 매입한 A주택을 보유하고 있었다. 주택 2채(B, C주택)를 소유하고 있던 강 씨 부친이 사망하면서 B주택은 형이, C주택은 자신이 2020년 6월 상속받았다. 상속주택을 보유한 경우, 1세대1주택 특례 적용이 가능하다는 걸 알고 있었던 강 씨는 올 8월 A주택을 11억원에 팔았다. 양도소득세 비과세 신고를 했지만 관할 세무서는 7700만원을 부과했다.

#2. 김국세씨는 지난 2019년 7월. 부친이 2002년 1월 3억원에 매입해 직접 경작해 온 농지를 7억6000만원에 상속받았다. 김씨는 상속받은 농지를 직접 경작하지 않고 있다가 올해 6월 11억원에 팔았다. 김 씨는 상속받은 농지가 부친이 8년 이상 자경한 땅이어서 9800만원 가량의 양도세 감면을 받을 수 있을 것으로 믿었지만 관할 세무서는 감면 적용이 안된다고 밝혔다.

국세청이 19일 '부동산 세금 실수사례(6회차)'를 홈페이지를 통해 연재한다고 밝혔다.

부동산 세금 실수사례는 부동산을 양도·보유할 때 알아두면 유용한 세금 지식과 사례를 담은 연재물이다. 1~3회와 5회는 양도소득세 관련이었다. 4회는 종합부동산세 관련 내용을 다뤘다.

이날 공개된 6회는 상속받거나 수용된 부동산 양도세 비과세·감면 실수를 사례 중심으로 설명했다.

세법에서는 상속, 수용은 당사자의 의사에 관계없이 일어나는 측면임을 고려해 특례조항을 둔다. 일반주택 1채를 보유한 1세대가 상속을 받아 2주택이 되더라도 '1세대1주택 비과세' 적용을 받을 수 있도록 한다는 게 핵심이다.

다만 여기서 실수는 상속주택은 선순위 1채에만 해당된다는 사실을 모르면 양도세를 부과하게 된다. 부친이 사망하면서 2채를 형제에게 각각 1채씩 물려줄 경우, 상속주택 특례 적용 순위에 따라 선순위 주택 1채만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 부친이 소유한 기간이 가장 긴 주택이 1주택이 된다.

이에따라 사례 첫번째(#1) 강한국씨가 상속받은 C주택은 B주택보다 부친 소유 기간이 짧아 상속특례 적용을 받지 못한다. 보유기간이 더 긴 B주택을 상속받은 강씨의 형이 특례 적용을 받는다.

국세청은 "2채 이상의 주택이 상속될 때, 후순위 상속주택을 임의로 선순위 상속주택으로 정할 수 없다"고 밝혔다.

8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 팔 때, 양도세는 감면해 준다. 실수는 자경 농지를 상속받았을 때 양도시기를 놓치는 경우 발생한다.

사례 두번째(#2) 김국세씨가 그런 경우다. 김씨가 양도세 감면을 못 받은 이유는 자경을 하지 않았고, 상속 후 3년 이내에 양도하지 않아서다.

부친이 8년 이상 재촌자경해 온 농지를 상속받았다고 하면 상속인인 김 씨는 1년 이상 부친 처럼 1년 이상 재촌 자경해야 감면을 받을 수 있다. 만약 자경을 하지 않았다면 상속개시일로부터 3년 이내 파는 경우, 양도세 감면을 적용받을 수 있다.

이밖에 국세청은 상속받은 건물의 취득가액을 상속세 결정가액을 신고하지 않아 양도세를 추가납부한 경우도 실수사례로 꼽았다. 또 주택이 수용된 후 5년이 지나서 잔존 부수토지를 양도하는 경우, 1세대1주택 비과세가 적용되지 않는다고 설명했다.

자료:국세청

mirror@fnnews.com 김규성 기자

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