'低자본高보증' 부동산 PF대출 구조 바뀔까

[서울=뉴시스] 김금보 기자 = 3일 서울 중구 남산에서 바라본 아파트. 2024.11.03. kgb@newsis.com

[서울=뉴시스] 김형섭 기자 = 금융시장 최대 리스크로 꼽히는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출과 관련해 정부가 제도 개선에 착수함에 따라 '저(低)자본·고(高)보증'의 PF 대출 구조가 개선될 수 있을지 주목된다.

충분한 자기자본을 갖춘 시행사에만 PF 대출이 가능토록 해 과도한 보증부담을 진 시공사 뿐만 아니라 궁극적으로 금융사로까지 리스크가 전이되는 것을 차단한다는 게 금융당국 대책의 핵심이다.

14일 관계부처 합동으로 경제장관회의에서 확정한 '부동산 PF 제도 개선방안'에 따르면 금융회사는 PF 대출 관련 리스크 관리와 건전성 규제가 현재보다 크게 강화될 예정이다.

이는 근본적으로 영세한 부동산 시행사가 거액의 대출을 받아 PF 사업을 진행하는 현재의 구조에서 탈피해 선진국과 비슷한 20% 수준의 자기자본을 갖추고 사업에 임하도록 유도하기 위한 것이다.

선진국은 시행사가 금융사나 연기금 등 지분투자자를 유치해 30∼40%의 자기자본으로 땅을 사들인 뒤 건설단계에서 PF 대출을 받지만 우리나라의 경우 불과 5%도 안되는 자기자본을 갖고 토지매입 단계부터 고금리의 브릿지대출을 받아 사업을 진행하는 게 일반적이다.

금융회사도 엄정한 사업성 평가를 통해 대출을 내주기보다는 PF 대출을 유도하면서 건설사의 보증으로 시행사의 영세함에서 오는 리스크를 피해 온 게 사실이다. 이 때문에 부동산 경기 위축시에는 '시행사→건설사→금융사'로 리스크가 전이될 수 있다는 문제가 있었다.

금융사 PF 대출 규제 강화해 부실 시행사 솎아낸다

정부는 이번 제도 개선안에서 부동산 PF 사업이 중장기적으로 갖춰야 할 자기자본비율 목표를 20%로 제시했다.

이에 따라 금융회사의 PF 대출시에도 일정 수준의 자기자본비율을 기준으로 해서 위험가중치와 충당금을 차등화하기로 했다. 예컨대 자기자본비율이 20%보다 낮은 PF 사업에 대한 대출은 금융회사가 적립해야 하는 자본금과 충당금 비율을 높게 적용해 금융회사가 대출을 꺼리도록 한다는 것이다.

금융위 관계자는 "시행사로 하여금 자기자본비율을 높이는 유인이 되고 대출 기관인 은행 등에 대해서는 사업성을 한 번 더 평가하는 요인으로 작용할 것"이라고 말했다.

특히 리스크 관리가 부실해 PF 대출 부실 경고등이 켜진 바 있는 새마을금고 등 상호금융권과 캐피탈 등 여신저문금융회사 등은 저축은행처럼 사업비 대비 자기자본비율 요건을 적용하는 방안도 검토한다.

현재 저축은행은 자기자본 20% 이상인 PF 사업장에만 대출을 내줄 수 있게 돼 있는데 이를 상호금융과 여전사 등으로 확대하는 방식이다. 이처럼 시행사에 대한 금융사의 대출 규제를 강화하면 자기자본이 부족한 부실 시행사를 솎아내는 효과가 있다.

업권별로 들쭉날쭉한 PF 부동산 익스포져(위험노출액) 한도규제도 손질한다. 현재 보험은 부동산 PF를 포함한 대출이 총자산의 25%를 넘으면 위험가중치를 상향하고 증권의 경우 부동산 PF 대출과 보증이 각각 자기자본의 30%, 100%를 넘을 수 없게 돼 있는데 은행은 이같은 한도규제가 없다.

특정 거래상대방에게 자금이 쏠리지 않도록 하는 거액신용공여 한도 규제도 전체여신에 대해서만 적용되고 있는 것을 필요한 업권에 대해서는 부동산 PF 대출에만 따로 적용할 수 있는 방안도 추진한다.

금융회사가 부동산 호황기에 무분별한 PF 대출을 내줬다가 부실이 전이되는 일이 없게 엄격해진 사업성 평가도 의무화된다. 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관으로부터 사업성을 평가받은 PF 사업장에만 대출을 내주도록 하는 것이다.

금융위 관계자는 "시행사의 자기자본비율이 20%를 넘지 못한다고 투자를 못하도록 하는 게 아니라 위험가중치와 충당금을 감내할 정도가 되는 사업이면 충분히 해도 된다"며 "결국 사업성 평가를 제대로 실시해보라는 것이다. 제대로 된 사업성 평가를 해서 진짜 수익이 날 것 같은 사업에는 대출을 안해줄 이유가 없다"고 했다.

주택공급 위축 우려도…금융권 TF 논의 주목

금융당국은 이번 제도 개선안을 통해 부동산 PF 대출 규제를 강화키로 하면서도 구체적인 규제 수준은 금융권 태스크포스(TF)를 내년 상반기까지 운영해 결정하기로 했다.

금융회서의 위험가중치와 충당금을 차등 적용하는 PF 사업 자기자본비율을 실제 20%로 적용할지, 상호금융과 여전사에 대한 사업비 대비 자기자본비율 요건을 얼마로 정할지, 거액신용공여와 업권별 부동산 PF 익스포져 한도규제를 어느 정도 수준으로 적용할지 등을 추후 TF 논의에 맡겨둔 것이다.

금융위 관계자는 "내년 상반기에 TF를 운영해서 규제의 수준에 대해서 시뮬레이션도 해야 하고 의견도 들어야 한다"며 "부동산 경기 상황도 봐야 한다"고 말했다.

이는 자기자본비율이 낮은 시행사에 대한 대출을 지나치게 옥죄면 PF 사업을 통한 주택공급이 위축될 수 밖에 없다는 점을 고려한 것으로 보인다. 건설업계의 반발도 감안해야 할 요소다.

이 때문에 실제 TF 논의 과정에서는 금융회사와 건설업계의 이해관계 등에 따라 PF 대출 규제 강화 수준이 당초 예상보다 완화될 수 있다는 전망도 나오다.

금융당국은 강화된 PF 대출 규제의 일정기간 유예, 단계적 시행, 시행 시기 이전 대출에 대한 미적용 등 3가지를 강조하고 있다.

금융위 관계자는 "규제 시행 때문에 부동산 PF와 관련된 자금 공급이 저해돼서는 안 된다"며 "일정 기간 유예와 단계적 시행 과정 속에서 이제 소급적용도 하지 않기 때문에 부동산과 관련된 자금 공급에는 큰 문제가 없을 것"이라고 말했다.

☞공감언론 뉴시스 ephites@newsis.com

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