12년 만에 풀린 서울 그린벨트…집값 잡힐까

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 12년간 금단(禁斷)의 영역이었던 개발제한구역(그린벨트:GB) 해제 주택지구가 재등장하자 수도권 집값이 안정화될 수 있을 지에 관심이 쏠린다.

지난 2010년부터 2017년까지 이어진 집값 안정의 밑거름이 그린벨트 해제지구에 공급한 보금자리주택이었던 만큼 공급 효과에 대한 기대감이 높다. 그린벨트 해제지구는 빠른 사업속도를 기대할 수 있기 때문에 주택 마련 수요자들의 관심이 더 커질 것으로 예측된다.

다만 이같은 강남 공공주택은 주택청약 과열만 불러일으킬 뿐 신규 택지 지정의 목표인 주택시장 및 집값 안정을 기대하긴 어려울 것이란 진단이 우세하다.

5일 부동산업계에 따르면 정부가 수도권 4곳에 5만 가구 규모의 신규 택지 후보지를 발표했지만 집값 안정화에 큰 영향을 끼치긴 어려울 것이란 전망이 나온다.

[서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 박상우 국토교통부 장관이 5일 정부서울청사에서 서울·고양·의왕·의정부시장과 함께 수도권 신규택지 관련 합동브리핑을 하고 있다. 2024.11.05 yooksa@newspim.com

◆ 서울 그린벨트 12년 만에 해제…서울 2만 가구·경기도 3만 가구 공급

정부는 서울을 포함해 수도권 내 5만 가구 규모의 신규 택지 후보지를 발표했다. 특히 서울에서 주택 공급을 위해 그린벨트가 대규모로 해제된 건 이명박 정부가 보금자리주택을 추진했던 지난 2012년 이후 12년 만이다.

서울에선 선호도가 높은 강남 생활권 서초 '서리풀지구'가 선정됐다. 총 2만 가구가 공급된다. 경기도에서는 서울과 가깝고 철도교통의 요지로 꼽히는 고양대곡 역세권(9000가구)과 기존 수도권 광역철도 및 수도권 광역급행철도(GTX) 영향권인 의왕 오전왕곡(1만4000가구), 의정부 용현(7000가구) 3개 지구가 선정돼 3만 가구 주택이 공급될 예정이다.

당초 서울에는 1만 가구 수준의 물량을 공급하겠다는 계획이었지만, 1만 가구가 더 늘어났다. 수도권 내 공급도 필요하지만 상대적으로 수요가 많은 서울 지역에 더 많은 물량을 공급해 주택 공급 부족 우려를 진정시키겠다는 조치로 풀이된다.

하지만 오히려 강남권으로 쏠림 현상이 이어지며 과열된 분위기가 지속될 것이란 우려가 나온다.

지난 9월부터 정부가 대출규제를 강화하면서 집값 변동은 소강상태에 접어들었다. 이에 지난 7월 9047건까지 치솟았던 서울 아파트 거래량은 대출규제가 본격화된 9월(2984건) 3분의 1토막으로 떨어졌다. 이후에도 거래량은 하락세를 보이고 있다. 거래가 줄면서 가파르게 치솟던 집값도 소강국면을 맞이했다.

하지만 강남3구를 비롯한 상급지의 경우에는 여전히 신고가가 나오고 있다. 서울 서초구 '아크로리버파크' 전용 84㎡는 지난달 54억8000만원으로 최고가를 찍었다. 지난 9월 직전 거래가 40억원에 이뤄진 점을 감안하면 15억 가량 올랐다. 송파구 가락동 '헬리오시티' 전용 84㎡는 지난달 24억5000만원으로 최고가를 갱신했다. 최고가 갱신 이후 1억~2억원 정도 낮은 가격으로 거래가 이뤄지긴 했지만 여전히 호가는 높은 금액으로 형성돼 있다.

강남권은 서울에서 수요가 가장 많이 집중되는 곳이다. 입지적인 장점과 부족한 공급이 맞물리면서 높은 가격대가 형성됐다. 여전히 수요가 몰리는 만큼 강남권에 주택 공급을 늘리는 것은 좋지만, 과열된 분위기를 가라앉힐 수 있을지는 의문이다.

특히 서리풀 지구 공급 주택 절반이 장기 전세 임대 물량으로 잡히면서 남는 물량으로 수요가 몰리며 '로또 분양'으로 인식되면서 오히려 이들 지역 집값을 밀어 올리는 것 아니냐는 목소리도 나온다.

올해 강남구 대치동에서 분양한 '디에이치 대치 에델루이' 1순위 청약 접수 결과 3만7946명이 몰리며 평균 1025.57대 1의 경쟁률을 기록했다. 역대 서울 지역 분양 단지 중 최고 경쟁률이다. 직전 서울 최고 청약 경쟁률 역시 강남구 청담동 '청담 르엘'로 강남권이었다.

◆ 입주까지 최소 7년…부동산 시장 영향 크지 않을 것

발표 시점과 입주 시점의 차이가 있는 것도 시장에 미치는 영향 역시 크지 않을 것으로 보이는 요인이다. 이번에 발표된 신규 택지는 2026년 상반기 지구 지정, 2029년 분양, 2031년 입주가 목표다. 목표대로 계획이 진행되더라도 7년 후에 입주가 가능하다.

당장 수년 내에 수도권에 주택 공급 절벽이 예정된 만큼 오히려 단기적으로는 이번 발표가 주택 시장의 불안 요소로 이어질 수 있다는 분석도 있다. 서울의 경우 내년 아파트 입주 물량이 3만6000여 가구에서 1년 후인 2026년에는 7000가구 밑으로 떨어질 것으로 예상된다.

송승현 도시와 경제 대표는 "실제 공급까지 되려면 서울은 해제하고 보상 등의 과정을 거치면서 입주까지 10년 정도 걸릴 것"이라며 "단기적으로 주택 가격 안정에는 제한이 있다고 생각된다"고 말했다. 그러면서 "지역적으로 봤을 때 강남의 중심지가 아니라 집값을 잡는 것은 어려울 것"이라고 덧붙였다.

실제로 사업자 선정, 보상 문제 등 실제 주택 공급까지는 예상보다 많은 시간이 소요되면서 집값 안정을 위한 주택 공급 효과가 떨어질 것이란 우려도 나온다. 과거 이명박 정부는 보금자리주택에 대해 사전청약부터 입주까지 6~7년 안에 마칠 수 있었다. 하지만 그때보다 그린벨트 해제 반대 목소리가 훨씬 높아진 상황에서 빠른 주택공급이 이뤄질지 미지수다.

업계 관계자는 "강남권은 여전히 수요가 몰리면서 집값이 상승세를 보이고 있다"면서 "이번에 발표된 신규 택지들이 이같은 강남 수요를 흡수할 수 있어야 하는데 지역적으로 보면 쉽지 않을 것으로 예상된다"면서 "내년 역시 추가로 신규 택지 공급 계획이 있긴 하지만, 강남 우수 입지가 아니고선 분산 효과가 크지 않을 것"이라고 말했다.

그러면서 "신규 택지에 물량이 공급되기 이전에 3기 신도시 조성이 완료되면서 오히려 엇박자가 나며 분산 효과가 덜어질 수 있다"면서 "(이번에 발표된 신규 택지) 교통 인프라가 어느 정도 구축돼 있는 만큼 3기 신도시 조성이 완료될 시점과 비슷하게 속도를 맞출 수 있도록 신속한 추진이 필요하다"고 덧붙였다.

min72@newspim.com

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