올해 부동산 경매처리율 36.9%

접수 6만7774건중 2만4984건 종결

2금융권 부동산PF 정리속도도 부진

올해 경매로 넘어간 부동산 중 낙찰된 곳은 열 곳 중 네 곳에 불과한 것으로 나타났다. 고금리 장기화에 가라앉은 부동산 경기가 좀처럼 살아나지 못한 탓으로, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 뇌관으로 지목된 새마을금고와 저축은행의 사업장 정리도 속도가 나지 않고 있다는 분석이 나온다.

▶부동산 경기 부진...경매 셋 중 한 건만 종결=22일 국회 기획재정위원회 소속 최기상 더불어민주당 의원실이 대법원으로부터 제출받은 ‘연도별 부동산 경매 신청·처리 현황’을 살펴보면 올해 1월부터 8월까지 접수된 부동산 경매 접수 건수는 6만7774건으로 집계됐다.

이중 낙찰자가 정해져 정리가 완료된 ‘배당종결’을 의미하는 종결 건수는 2만4984건으로, 접수 대비 종결 비율은 36.9%에 그쳤다.

연도별 부동산 경매 처리율(접수 대비 종결 비율)을 살펴보면 2019년 41.3%에서 2020년 51.3%로 증가했고, 2021년에도 58.4%를 기록했다. 코로나19 팬데믹 시기까지만 해도 경매로 넘어간 부동산의 절반 가량이 낙찰된 것이다.

하지만 이 비율은 기준금리 인상이 본격화된 2022년 46.4%로 하락해 지난해엔 33.3%까지 떨어졌다. 지난해 부동산 PF 대출 부실이 커지면서 부동산 경매 접수 건수가 전년 대비 1만9752건 급증한 반면 부동산 경기 악화로 종결 건수는 같은 기간 1425건 감소했기 때문이다.

▶2금융권 부동산 PF 사업장 정리도 난항...12%만 정리 완료=새마을금고와 저축은행도 경·공매를 통한 부동산 PF 사업장 정리에 어려움을 겪고 있다. 금융감독원에 따르면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 재평가에서 ‘유의·부실우려’로 분류된 위험노출액은 21조원에 육박했다.

이중 경·공매 대상인 ‘부실우려’ 등급을 받은 사업장은 저축은행과 상호금융권이 9조9000억원으로 가장 많았다. 저축은행이 3조2000억원이고, 상호금융권은 6조7000억원으로 ‘부동산 PF 큰손’이었던 새마을금고가 차지하는 비중이 많은 것으로 알려졌다.

금감원에 따르면 9월 말 현재 경·공매 대상 12조원 중 정리 완료된 곳은 1조5000억원 규모에 불과하다. 전체의 12.5% 수준이다. 6조7000억원은 아직 경·공매 절차가 진행 중이고, 3조8000억원은 경·공매 진행 예정이다.

▶채권자간 의견 조율 어려워...경공매 활성화 못돼=새마을금고의 경우 여러 금융기관이 참여한 PF 대출에서 선순위 채권자인 경우가 많아 사업장이 정리돼도 돈을 떼일 걱정이 없어 경·공매를 추진하고자 했지만, 채권자 간 의견 조율에 난항을 겪고 있다.

업권 관계자는 “새마을금고가 PF 사업장을 경매로 넘기고 싶어도 후순위 채권자의 반대가 거세 경매를 시작도 못하는 경우가 많다”고 설명했다. 지난해 새마을금고중앙회는 서울 강남구 청담동에 위치한 한 개발사업의 브리지론 연장을 반대했지만, 대주단 간 협의로 만기가 내년 11월까지 연장되기도 했다.

또 새마을금고는 부동산 PF 부실이 발생해 금고 경영이 어려워져도 금고를 합병하는 방식으로 건전성을 개선할 수 있어 경·공매가 활성화되지 못한다는 지적도 나온다.

강태수 카이스트 금융전문대학원 초빙교수는 “부실한 사업장이 무조건 경·공매로 정리하는 구조로 간다면 예금자가 피해를 볼 수 있기 때문에 중앙회 차원에서 금고 합병을 진행하는 것”이라며 “예금자도 금고가 파산해도 합병하면 되니 ‘내 예금은 안전하니 하고 싶은 대로 해라’는 식이 되는 것”이라고 짚었다.

▶금리 인하 인한 부동산 경기 부양...PF 구조조정 활성화 가능성=저축은행업권도 지난 9월부터 일부 전망이 좋은 사업장만 간간이 정리되고 있다. 업계에 따르면 OK저축은행이 경·공매로 내놓은 30개 PF 사업장 중 3개 사업장이 낙찰됐다. 2개 사업장은 수의계약 형태로, 1개 사업장은 대출채권을 넘기는 형태로 처리됐다. 웰컴저축은행도 경·공매로 넘긴 23개 사업장 중 3개 사업장이 정리됐다.

정리된 사업장은 모두 아파트 개발 부지, 오피스텔 사업장 등으로 입지가 좋은 곳이었다. 저축은행업권 관계자는 “낙찰된 PF 사업장은 사업성이 좋아 거래가 성사된 일부 사례일 뿐 부동산 경·공매가 활성화됐다고 보긴 어렵다”면서 “다른 사업장은 매수자 쪽에서 너무 낮은 가격을 요구하는 경우가 많다”고 말했다.

금감원이 ‘부실우려’로 판단한 사업장 중 연체가 3개월 이상 진행된 곳은 6개월 안으로 경·공매를 진행해야 한다. 처분 대상 사업장 중 저축은행 몫은 3조2000억원 수준이다. 문혜현 기자

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