용산 집값, 민간 20%↑·정부 0.9%↑... 들쭉날쭉 통계, 왜 다른가

중개사협회 "8월 집값 꺾였다" 통계
부동산원·KB통계는 "집값 상승" 정반대
협회 "계약 즉시 통계 반영해 신속성↑"
"일부 거래가 전체 변동폭에 영향"

22일 서울 남산공원에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 뉴시스

최근 기관별 주택 통계 결과가 제각각이다. 집계 방식에 따른 차이에서 비롯된 것이라 해도 결괏값 격차가 워낙 크다 보니 통계가 시장 해석에 도움이 되기보다 수요자 혼선을 가중하는 모습이다.

서초 집값, 정부 "급등" 민간협회 "폭락"

그래픽=신동준 기자

정부 부동산 공식 통계기관인 한국부동산원은 지난 19일 8월 전국 주택가격 동향 통계를 내놨다. 8월 서울 집값(아파트·연립·단독주택)이 전달보다 0.83% 올라 2019년 12월(0.86%) 이후 가장 높은 상승률을 기록한 것으로 나왔다.

서울 25개 구 가운데 성동(2%)·서초(1.89%)·송파(1.59%)·강남(1.36%)·영등포(1.09%)·마포(1.05%)·용산구(0.99%)가 평균을 웃돌았다. 전국 집값도 0.24% 올라 전달(0.15%)보다 상승폭을 키웠다. 민간에서 가장 널리 쓰이는 KB부동산 통계 역시 8월 서울(0.5%)과 전국 집값(0.1%) 모두 상승 흐름이었다.

7월부터 월간 통계를 공표 중인 한국공인중개사협회의 8월 통계는 정반대다. 서울 아파트값은 전달보다 4.5%, 전국 아파트값은 1.9% 하락했다. 7월 서울 아파트값은 2.4%, 전국은 9.5% 올랐다고 발표했는데, 한 달 만에 급락 수준으로 돌아선 것이다. 서울 자치구별로는 용산구가 20.9% 급등한 반면 부동산원 통계에서 상승률 2위 서초구는 11.5% 급락한 것으로 나왔다. 강서구는 21.9% 내려 하락폭 1위였지만, 부동산원 통계는 0.48% 상승이었다.

"표본조사"vs"실거래만 반영"

차이가 벌어진 건 서로 다른 통계 집계 방식 때문이다. 부동산원은 300여 명의 소속 조사원이 직접 조사한 표본가격을 기준으로 집값 변동률을 산출한다. 조사 기간 내 표본이 된 아파트에서 실거래가 이뤄지면 이를 표본가격으로 반영하고, 거래가 없으면 인근 유사 단지의 실거래가나 매물가격(호가)을 활용한다. 이를 토대로 지수화(기준 100) 작업을 거친다.

이에 일부 단지가 올랐어도 표본에 속한 다른 단지에서 거래가 없었다면 지수 역시 덜 오르게 된다. 이런 이유로 급격한 지수 변동은 없지만, 반대로 통계가 실제 시장 동향과 동떨어진다는 평가도 적잖다. 문재인 정부 때 이런 논란이 불거졌고, 실제 감사원 결과에서도 이를 뒷받침하는 결과가 나오기도 했다.

공인중개사협회는 신속성을 내세운다. 협회 소속 중개사들이 주택 매매 계약서를 쓰면, 이 내용이 협회 전산에 등록되고 하루 뒤 주택 통계에 반영하는 방식이다. 법상 주택 계약서를 쓰면 한 달 안에 신고해야 한다. 부동산원은 신고 거래만 통계에 반영하다 보니 그만큼의 시차가 발생하지만, 협회는 이런 시차를 없애 통계 신속성을 높였다고 주장한다.

여기에도 큰 맹점이 있다. 실거래만 즉각 반영하다 보니 일부 거래가 전체 변동률에 미칠 영향이 커질 수밖에 없다. 가령 용산구 대다수 주택에선 집값에 변동이 없는데, 일부 단지에서 신고가 거래가 잇따르면 이 거래가 통계에 반영되고 결과적으로 높은 집값 변동률로 이어져 마치 용산 지역 전체 집값이 급등했다고 해석할 여지가 생긴다. 계약 취소 거래, 호가를 띄우기 위한 거래 등도 걸러낼 수 없다. 협회 관계자도 "미흡한 부분이 있다"며 "내년부턴 통계 보정 작업을 거쳐 지수를 발표할 계획"이라고 말했다.

박덕배 금융의창 대표는 "실제 거래는 침체기엔 급매물, 회복기엔 대단지 및 입지 좋은 우량 매물 위주로만 이뤄져 실거래 기준으로만 시장을 해석하면 왜곡이 생길 수 있다"며 "이를 두루 감안해 통계 해석을 해야 한다"고 말했다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com