선도지구 공모 앞두고 달아오른 1기신도시 재건축...사업성 불안은 '주의'

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축 선도지구 공모 신청이 본격화하면서 선도지구 지정 추진 단지들의 집값이 달아오르고 있다.

선도지구 선정 가능성이 높은 단지를 중심으로 신고가 거래가 잇따르고 있다. 재건축은 이들 지역의 숙원사업인 만큼 개발 이후 상당한 시세차익이 기대되기 때문이다. 다만 일반분양가 하향 조정, 공사비 증가, 조합원 갈등 등 사업에 불확실성도 상당해 추격 매수에 신중할 필요가 있다는 지적도 나온다.

◆ 선도지구 선정 임박...재건축 기대감에 분당 등 신고가 행진

23일 부동산업계에 따르면 1기 신도시 재건축 선도지구 공모 신청을 앞두고 핵심 지역의 아파트값이 연초 대비 2억~3억원 상승 거래되고 있다.

경기도 분당구 서현동 '시범현대' 전용 129㎡는 지난달 19억원에 거래돼 직전 신고가 18억3000만원을 뛰어 넘었다. 지난 1월 실거래가가 17억1000만원이란 것을 감안할 때 연초 대비 2억원 정도 상승했다. 신고가 거래가 나오면서 매도호가는 20억원 수준에 형성돼 있다.

서현동 '시범우성' 전용 129㎡는 지난달 18억5000만원에 손바뀜해 신고가를 새로 썼다. 지난 3월 실거래가가 16억5000만원으로 5개월 새 2억원 상승했다. 시범현대와 시범우성 아파트는 통합으로 재건축 사업을 추진하고 있다.

분당 이외에도 최근 평촌 '목련1단지'와 '꿈우성', 부천 '은하마을주공1단지' 등의 선도지구 후보 단지에서 신고가 거래가 이뤄졌다.

중동 신도시 최초로 주민 동의율 90% 돌파한 은하마을 아파트 모습. [사진=은하마을 재건축추진위원회]

1기 신도시 재건축 추진 단지의 실거래가 상승한 것은 선도지구 지정을 앞두고 투자수요 유입이 늘었기 때문이다. 1기 신도시 정비사업 선도지구 지정 신청 접수가 오는 23∼27일 진행된다. 각 지자체는 국토교통부가 확정한 선도지구 표준평가 기준을 토대로 세부 평가 항목을 만든 뒤 100점 만점으로 심사에 들어간다. 오는 11월에 각 지자체가 신도시별 선도지구를 최종 선정한다. 1기 신도시 전체 26만가구의 약 10%에 해당하는 총 2만6000가구 정도가 선정된다.

선도지구에 지정되기 위한 단지들의 막판 경쟁도 치열하다. 특히 선도지구 선정에 주민 동의율 확보가 관건이 될 것으로 보인다. 정부가 공개한 표준평가 기준에서 주민동의 여부 배점이 60점으로 가장 큰 비중을 차지한다. 지자체는 지역별 여건을 고려해 세부 평가 기준과 배점을 조정했다. 성남·고양·안양·군포시는 주민 동의율이 95%를 넘으면 해당 항목 만점인 60점을. 부천시는 90%를 넘으면 만점 70점을 준다. 나머지는 평기 기준은 주차대수, 통합정비 참여 주택단지 수, 도시기능 활성화 필요성 등으로 구성된다.

핵심 단지 대부분이 90% 이상의 동의율을 확보했으며, 만점인 95% 이상을 확보하기 위해 막판까지 애쓰는 모습도 나타나고 있다. 분당의 경우 수내동 양지마을(한양3·5·6, 금호1·6, 청구2단지), 수내동 파크타운(서안·롯데·삼익·대림), 정자동 한솔마을(청구·LG·한일), 까치마을1·2단지와 하얀마을5단지, 분당동 장안타운 건영3차(노루마을 건영빌라) 등이 주민 동의율 90%를 넘긴 단지들이다.

◆ 공사비 증가하고 지분가치 하락시 분담금 ′폭탄′ 주의

1기 신도시 재건축에 대한 기대감이 높은 사실이지만 단기간에 집값이 급등했다는 점에서 추격 매수에 주의할 필요가 있다는 조언이 나온다.

연초 이후 증가세를 보이던 아파트 거래량이 감소 추세를 보이고 있다. 지난 7월 서울 아파트 거래량은 8840건으로 연중 최대치를 기록했으나 지난달에는 5700건대로 감소했다. 실거래가 신고기간이 일주일 정도 남았으나 최종 거래량은 6000건을 넘기기 쉽지 않은 분위기다. 정부가 대출규제를 강화한 데다 단기 급등에 따른 가격 피로감이 관망세 증가로 이어졌다. 거래량이 줄면 일반적으로 매맷값이 조정되는 경향이 강하다.

재건축 분담금의 불확실성도 있다. 최근 원자재값 상승과 고금리 등으로 공사비가 눈덩이처럼 불고 있다. 현재 시점의 시뮬레이션 예상과 비교해 공사비 부담이 커질 공산이 크다. 1기 신도시는 기존 용적률 200%대에서 330% 이상이 적용되기 때문에 고층 건물로 탈바꿈한다. 초고층 건물은 지진, 풍압에 강한 특수구조물로 설치해야 하고 고가의 건설 장비가 추가로 투입돼 공사비가 더 들고, 공사기간도 길다. 주택경기에 따라 조합원 및 일반분양가가 예상보다 낮아질 여지도 있다.

수내동 주변 A공인중개소 대표는 "주민 동의율이 선도지구 선정에 핵심 지표이기 때문에 오는 27일 접수 막판까지 찬성표 확보 경쟁이 이뤄질 것으로 보인다"며 "재건축 기대감이 상당히 높게 형성된 것은 사실이지만 공사비, 지분가치 변동 등에 따른 분담금 리스크를 꼼꼼히 따져보고 매수에 나설 필요가 있다"고 말했다.

leedh@newspim.com

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