'부동산 투자' 괜찮나요…소득 대비 과한 대출은 금물[추석집값]⑤

'급매' 출현 시 즉각 매수 추천…대출은 '내년'에 받아야

기축 매수보다는 경매를…지금은 '투자' 부적절 의견도

[편집자주] 8·8부동산대책과 정부의 대출규제, 금리인하 가능성 확대 등의 여러 변수가 맞물리면서 하반기 부동산시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 여기에 주택시장의 심리지표와 거래량, 집값 상승이 엇갈리면서 실수요자와 투자자, 건설업계 전망의 전망이 불분명해진 상황이다. <뉴스1>에선 부동산전문가 6인을 중심으로 추석 이후 집값과 전셋값, 정책효과와 시장 영향 등을 짚어봤다.

뉴스1 ⓒ News1 오대일 기자

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 그간 오름세를 보이던 집값이 점차 진정되는 모양새다. 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행된 데다, 금융당국의 가계대출 관리 압박에 은행권이 대출 조이기에 나선 영향으로 풀이된다.

다만 기준금리 인하도 가시화한 만큼 향후 부동산 시장이 어떤 방향으로 흘러갈지는 조금 더 지켜봐야 하는 상황이다.

전문가들은 현시점에서 부동산 투자 시 본인의 자금 규모를 고려해 무리한 대출은 경계해야 한다고 조언한다. 소득에 맞지 않는 추격 매수 등은 자제하라는 의미다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "소득 대비 과도한 레버리지는 손실(급매물 판매, 손절 매매)을 유발하므로 가용 자금 규모를 고려해야 한다"고 강조했다.

김효선 NH농협 부동산수석위원 역시 "본인의 대출을 먼저 관리할 필요가 있다"며 "특히 만기가 짧은 신용대출 등은 추가적인 연장이 어려운 상황도 발생할 수 있기 때문에 DSR 안에서 꼼꼼히 관리해 주의를 기울여야 한다"고 전했다.

특히 매월 갚을 금액이 월 소득 대비 '30% 이상'을 초과하는 물건의 매입은 부적절하다고 봤다.

고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수는 "무리하게 대출을 끼고 내 집 마련하는 것은 지양해야 한다"며 "내 집 마련 시 적정 대출금은 월 소득의 30% 범위에서 대출금 원리금을 상환할 수 있을 정도가 적절하다"고 했다.

매수 의사가 있다면 급매 출연 시 적극적으로 나서야 한다는 주장도 있다.

심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수는 "대출규제에 따른 급매 출현 가능성이 커졌기 때문에 적극적으로 대응하는 것이 좋고, 청약과 급매를 모두 노리는 것이 필요하다"고 말했다.

이어 "한도와 금리가 높아질 가능성이 크므로 계약 후 잔금까지 기간을 길게 잡아 내년에 대출을 실행시키는 것이 좋다"고 덧붙였다.

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◇"투자할 때 아니지만 '경매'라면 추천"

투자를 결심한 이라면 정부의 대책에 따른 여건 변화를 먼저 살펴야 한다고도 조언했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "정비사업, 분양 및 증여 등 부동산 자산에 영향을 미칠 8·8공급대책이나 2024년 세제개편안 등의 법개정 현실화 여부를 살피고 부동산 자산의 운용전략을 펼칠 필요가 있다"고 전했다.

기축주택의 매수보다는 '경매'를 활용하는 것이 적절하다는 의견도 나온다.

한문도 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 "투자하려면 지난해 8월 조정을 받았을 때였으면 모를까 지금은 아니다. 때를 기다려야 한다"며 "그러나 경매시장은 들어갈 만하다. 물건을 잘 찾으면 똑같은 집이라도 저렴하게 구할 수 있다"고 말했다.

수익형 부동산 투자와 관련해선 다소 의견이 엇갈렸다.

윤지해 리서치팀장은 "주거형태와 달리 상업용 상품은 수익률에 민감하므로 접근에 주의해야 한다"고 설명했다.

반면 김효선 수석위원은 "추석 후 기준금리가 인하가 예상되는데 수익형 부동산의 경우는 특히 금리 영향이 크기 때문에 우량 물건의 경우는 빠른 매입 타이밍이 중요하다"고 역설했다.

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