알래스카보다 훨씬 낮은 서울 아파트 보유세? 종부세 논의에 필요한 두 가지 [스프]

[김경민의 인사이트] ⑫ 뜨거운 감자 '종부세', 어떻게 해야 할까 (글 : 김도경 서울대학교 연구원)

최근 한국의 정치권에서 뜨거운 감자로 떠오른 이슈가 있다. 바로 종합부동산세(종부세)의 폐지나 완화 논의이다. 종부세는 부동산 보유세의 일종으로, 공시지가 12억 원(1세대 1주택자인 경우) 이상인 주택 등에 대해 추가적인 세금을 부과하는 제도이다. 여기서 중요한 점은 종부세가 시세나 감정가가 아닌 공시지가를 기준으로 부과된다는 사실이다.

예를 들어, 서울 강남구 역삼동에 위치한 24평 아파트의 현재 시세가 20억 원이라 하더라도, 공시지가가 10억 8천만 원이라면 1세대 1주택자인 경우 이 아파트는 종부세 대상이 아니다. 시세가 20억 원에 달해도 공시지가가 12억 원 미만이기 때문에 추가적인 종부세를 부과하지 않는 것이다.

종부세의 문제점과 개혁 필요성

현재 종부세 제도는 여러 문제를 안고 있다. 종부세는 계산이 매우 어렵게 설계되어, 동일 물건에 대해서도 전문가들이 서로 다른 종부세액을 추정하는 경우가 있다. 부동산이 단일 재화 중에서 가장 큰 점을 고려할 때, 그 보유세금은 예측 가능해야 된다. 그러나 현재의 종부세 제도는 전문가들도 예상 세액을 다르게 계산할 정도로 예측가능성이 낮다. 따라서, 종부세는 세제 혁신이 필요한 분야라고 할 수 있다.

종부세를 폐지하는 경우, 두 가지 중요한 이슈가 먼저 논의되어야 한다. 첫째는 실효 재산세율의 설정 문제이다. 종부세가 폐지되면 현재의 매우 낮은 실효 재산세율을 인상할 필요가 있다. 아래에서 논의하겠으나, 우리나라의 실효 재산세율은 종부세가 없는 경우, 지나치게 낮다.

둘째는 종부세가 국세로서 중앙정부가 징수하고 지방자치단체에 배분하고 있다는 점이다. 현재 종부세 수입의 약 77%는 수도권에서 발생하지만, 이 재원의 약 75%가 비수도권에 재분배된다. 즉, 재정 자립도가 낮은 지역에서는 종부세를 통해 재정 지원을 받고 있기 때문에, 종부세가 폐지되면 이러한 지역의 재정 보조 방안에 대한 논의가 필수적이다.

한국과 미국의 재산세 비교

서울 강남구 역삼동에 위치한 시세 20억 원의 아파트를 예로 들어보면, 이 아파트의 공시지가는 약 10억 7천800만 원이다. 공시지가가 12억 원 이하이므로 1세대 1주택자인 경우 종부세 대상이 아니며, 소유자는 종부세를 내지 않고 오로지 225만 원의 재산세만 납부하게 된다. 이 경우, 실효 재산세율은 0.11%에 불과하다.

서울 중구의 한 아파트의 경우, 시세가 10억 원인 이 아파트의 공시지가는 약 5억 7천만 원으로 역시 종부세 대상이 아니다. 이 경우 재산세는 약 74만 5천 원으로, 실효 세율은 0.07%에 불과하다.

미국 캘리포니아주 샌디에이고의 한 주택가. 사진: 게티이미지

한편, 미국의 재산세율은 한국의 상황과 매우 다르다. 미국은 각 주마다 재산세율이 상이하며, 가장 낮은 주는 하와이로 0.29%, 가장 높은 주는 뉴저지로 2.46%이다. 캘리포니아는 0.81%, 알래스카는 1.24%, 오클라호마는 0.99%의 재산세율을 적용하고 있다. 예로 들어보면, 뉴저지주의 중위가격 36만 달러인 주택을 소유한다면, 연간 재산세는 약 8천900달러(한화 약 1천200만 원)에 이른다.

이렇게 비교해 보면, 미국의 재산세율과 재산세액에 비해 한국의 재산세가 매우 낮다는 것을 알 수 있다.

결론: 종부세 개혁을 향해

종합부동산세(종부세)는 현행 제도에서 복잡하고 일관성이 부족하다는 점에서 개혁이 필요한 상황이다. 현재 20억 원 이하의 부동산에 적용되는 실효 재산세율이 0.07%에서 0.12%로 매우 낮은 점을 고려할 때, 종부세 폐지 후 실효 재산세율을 어느 정도까지 인상할지에 대한 논의가 필요하다.

또한, 재정 자립도가 낮은 농촌 지역의 재정 보조 방안을 어떤 방식으로 마련할지도 중요한 문제이다. 이런 논의 없이 종부세 폐지나 완화는 단순한 포퓰리즘에 그칠 수 있다.

(남은 이야기는 스프에서)

감수: 김경민 서울대 환경대학원 교수(도시사회혁신 전공)

심영구 기자 so5what@sbs.co.kr

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